Критерии качественного обеспечения ресурсами.

1) Своевременность поставок.

2) Обоснованность стоимости расходных материалов: проведение конкурсов и тендеров на поставку материалов.

3) Качество материалов (наличие сертификатов).

7. Критерии качества планирования и бюджетирования.

1) Наличие данной позиции в стандартах эксплуатирующей организации.

2) Формат планов и бюджетов (в планах приоритет отдается перечню видов работ и мероприятий, проводимых на объекте, обоснованию их необходимости и взаимосвязей; в бюджете – соответствию стоимости работ и планируемым затратам, указанным в графике финансирования);

3) Детализация затрат.

ГЛОССАРИЙ

Авария – опасное техногенное происшествие, создающее на объекте, определённой территории или акватории угрозу жизни и здоровью людей и приводящее к разрушению зданий, сооружений, оборудования и транспортных средств, нарушению производственного или транспортного процесса, а также к нанесению ущерба окружающей природной среде.

Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) — профессиональное неком­мерческое объединение, образованное в 2002 г. с целью создания в России ведущего общественного объединения профессиональных управляющих и девелоперских компаний в сфере коммерческой не­движимости. На середину 2005 г. объединяет 76 компаний, в управ­лении которых находится более 8 млн кв. м коммерческих площадей.

Девелопер — предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализа­цию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимо­сти, включая организацию финансирования проекта [Толковый словарь по недвижимости. Лондон, 1993].

Девелопмент (развитие) — комплекс мероприятий по созданию, реконструк­ции, сносу объектов недвижимости или процесс, включающий в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, марке­тинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтер­ский учет, управление имуществом.

Доверительное управление недвижимостью — управление объектом не­движимости по договору доверительного управления, когда соб­ственник объекта недвижимости передает его доверительному управ­ляющему на определенный срок в управление, а управляющий обязуется осуществлять управление этим объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприоб­ретателя). При этом передача объекта недвижимости в управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Договор доверительного управления подлежит реги­страции.

Инвестиционная стоимость — это стоимость имущества для определен­ного инвестора или определенной категории инвесторов при установленных целях инвестирования. Это субъективное понятие от­носит определенное имущество к определенному инвестору или кате­гории инвесторов, имеющих установленные цели или критерии в от­ношении инвестирования.

Капитальный ремонт и реконструкция недвижимости — комплекс строи­тельных работ и организационно-технических мероприятий, свя­занных с изменением основных технико-экономических показателей в целях улучшения условий проживания или пребывания на объек­те, максимального устранения физического и морального износа, увеличения его площади, вместимости или пропускной способно­сти, а также изменения функционального назначения здания.

Концепция управления недвижимостью — основная идея управления объектом (или комплексом) недвижимости, которая включает реали­зацию системного подхода к созданию, функционированию, раз­витию, оценке и управлению недвижимостью.

Многофункциональный комплекс недвижимости (МФК) — здание (или несколь­ко зданий), в котором в единый архитектурный ансамбль объедине­ны помещения различного функционального назначения (жилые, офисные, торговые и пр.).

Недвижимое имущество (недвижимость)— земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, кото­рые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооруже­ния, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насажде­ния, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного производства. К недвижи­мым вещам относятся также подлежащие государственной регист­рации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, косми­ческие объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст.130 ГК Российской Федерации).

Паспорт объекта — систематизированный свод документированных сведений о развитии технического состояния эксплуатируемого объекта. Свод эксплуатационной документации объекта (архивация, планирование, оценка соответствия), в котором отражаются результаты всех плановых и внеплановых проверок соответствия технического состояния объекта требованиям, установленным действующими нормативными документами.

ППР (планово-предупредительные и регламентные работы) - это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, имеющих сезонную или нормативную периодичность;

ТО (техническое обслуживание) - это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем (наладка, регулировка, замена расходных материалов, мелкий ремонт и т.д.);

ТР (текущий ремонт)с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один – два или пять и более лет.

Управление недвижимостью — деятельность профессионалов, направлен­ная на устойчивое функционирование, повышение доходности и ликвидности объектов недвижимости.

Управление недвижимостью (деятельность в сфере не­движимости) — постановка целей и определение задач планирования, организация, исполнение и контроль за решениями с последо­вательным мониторингом путей их достижения.

Управляющая компания — организация, основным видом деятельности кото­рой является управление недвижимостью, находящейся в собствен­ности третьих лиц, иногда своей собственности, если недвижимость входит в инвестиционный портфель.

Управляющий недвижимостью — как правило, представитель управляю­щей компании, прикрепленный к конкретному объекту недвижи­мости или нескольким объектам. Также управляющий может являться доверенным лицом непосредственно собственника.

Управляющий недвижимостью (профессиональный управляющий) — штат­ный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный пред­приниматель, прошедший обучение по специальной программе и ат­тестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности.

Эксплуатация и текущий ремонт недвижимости — перечень работ или услуг, осуществляемых в здании или на прилегающей территории для поддержания бесперебойного и стабильного функционирования объекта.

Building management (управление зданием или домоуправление) — управле­ние проектом строительства здания и в дальнейшем его капиталь­ным и текущим ремонтом.

Facility management (управление удобствами) — управление удобствами или средствами обеспечения благоприятной работы для пользователей объекта; управление зданием как физическим объектом, инженер­ными системами здания, а также различным техническим оборудо­ванием, организация уборки мест общего пользования и прилегаю­щей территории и др.

Property management (управление собственностью или коммерческое управ­ление) — управление проектом строительства здания, всестороннее управление зданием в период эксплуатации, включая финансовые вопросы.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ПРИМЕР ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТДЕЛЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Отдел управления недвижимостью является структурным подразделением ООО « » и подчиняется генеральному директору.

Отдел управления недвижимостью в своей деятельности руко­водствуется законодательством Российской Федерации, решениями генерального директора и приказами по организации, распоряжениями директора отдела управления недвижимостью, а также настоящим Положением.

Отделом руководит директор отдела, назначаемый и освобождаемый от занимаемой должности приказом генерального директора ООО « ».

На должность директора отдела назначается лицо, имеющее высшее образование и практический опыт организации и проведения работ по инженерным системам, а также опыт работы руководителя функционального подразделения не менее 5 лет.

В отсутствие директора отдела его замещает технический директор.

2. ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ

2.1. Отдел управления недвижимостью осуществляет управление и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости, создание в зданиях сезонно-заданных климатических условий, обеспечивает бес­перебойную работу систем (отопления, водоснабжения, канализации, энергоснабжения, вентиляции), технологического оборудования, уст­ройств управления диспетчерской инженерных систем, а также отноше­ниями с арендаторами, предоставлением хозяйственных услуг, конт­ролем доступа и системой безопасности.

3. ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ

3.1. Обеспечение обслуживания инженерных систем высоко­квалифицированным штатом инженерно-технических работников (ИТР) и младшим обслуживающим персоналом (МОП), прошедшим соответствующую аттестацию (Госгортехнадзор, Мосгосэнергонадзор).

Разработка, установка и поддерживание режимов управле­ния инженерными сетями.

Регистрация эксплуатационных параметров работы инженер­ных систем.

Подготовка и выпуск периодических отчетов о работе инже­нерных систем.

Разработка графиков и проведение планово-предупредитель­ного ремонта (ППР) автоматических устройств и систем инженерного обеспечения.

Выявление и устранение аварийных режимов работы инже­нерных систем, обнаружение причин возникновения, разработка мер по их исключению.

Выпуск технических заданий и подготовка договоров специ­ализированным организациям по ремонту, доработке, замене устройств управления инженерными системами.

Подготовка заявок на приобретение комплектующих и рас­ходных материалов для обслуживания инженерных систем здания.

Проведение мероприятий по обеспечению пожарной безопас­ности эксплуатируемого оборудования.

Работа по заявкам арендаторов в здании.

Контроль за выполнением арендаторами условий договора аренды.

Поддержание чистоты и соответствующего санитарного со­стояния на объекте.

Контроль доступа и обеспечение безопасности на объекте.

4. ВНУТРЕННЯЯ СТРУКТУРА

В соответствии с функциональными обязанностями отдел управле­ния недвижимостью включает следующие направления:

Инженерно-техническое обслуживание систем: отопления, вентиляции, кондиционирования, энергоснабжения, водоснабжения, канализации, пожаротушения, лифтового хозяйства и слаботочных систем.

Диспетчеризация работы инженерных систем (кругло­суточно).

Техническое обслуживание и профилактический ремонт оборудования, ликвидация аварийных ситуаций дежурной группой (круглосуточно).

Работа с арендаторами и подрядными организациями.

Маркетинговое управление.

Финансовое управление.

ДОЛЖНОСТНЫЕ ИНСТРУКЦИИ

1. Управляющий зданием

Основные положения

Управляющий зданием является лицом, ответственным за экс­плуатацию объекта.

Основными задачами директора эксплуатации является еже­дневный контроль и координация всех операций по управлению и экс­плуатации объекта.

Управляющий зданием является основным контактным лицом как для арендаторов объекта, так и для всех подрядных организаций.

На время отсутствия управляющего зданием (командировка, отпуск, болезнь и т.п.) его обязанности переходят к главному инженеру объекта, в соответствии с установленным порядком замещения сотруд­ников.

В своей деятельности управляющий зданием руководствуется нормативно-техническими документами Российской Федерации, при­казами и распоряжениями по организации.

Должен знать

Постановления, распоряжения, приказы, другие руководящие и нормативные документы вышестоящих и других органов, касающиеся деятельности организации.

Нормативные акты и методические рекомендации, определяю­щие порядок проведения работ по эксплуатации объекта.

Основы экономики, организации труда и управления; законо­дательство о труде и охране труда Российской Федерации.

Правила внутреннего трудового распорядка; правила и нормы охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной защиты.

Обязанности

Руководить деятельностью по эксплуатации объекта, контроли­ровать его состояние, а также состояние производственной и трудовой дисциплины сотрудников, занятых обеспечением работы на объекте.

Координировать работы по вопросам эксплуатации инженер­ного оборудования и ремонта здания.

Готовить необходимый пакет документов для заключения до­говоров по обеспечению здания энергоресурсами и инженерными услу­гами, предоставляемыми муниципальными органами и городскими служ­бами.

Организовать разработку необходимой документации, пред­ложений, рекомендаций, инструкций по эксплуатации здания.

Координировать работу по эксплуатации помещений объекта в процессе подготовки и согласования договоров аренды и купли-продажи недвижимости.

Устанавливать и поддерживать деловые контакты с муници­пальными и городскими органами власти в части эксплуатации недвижи­мости.'

Обеспечивать рациональное распределение нагрузки между работниками.

Обеспечивать рациональное и бережное использование матери­альных, финансовых и технических средств и энергоресурсов.

Контролировать соблюдение работниками правил по защите информации, представляющей коммерческую и служебную тайну.

Ответственность

Выполнение требований по соблюдению коммерческой тайны.

Эффективная работа службы эксплуатации объекта.

2. Главный инженер

Основные положения

Основной задачей главного инженера является обеспечение бесперебойной работы инженерных систем здания.

Главный инженер назначается на должность и снимается с долж­ности приказом управляющего зданием.

На время отсутствия главного инженера (командировка, от­пуск, болезнь и т.п.) его обязанности переходят к другому сотруднику в соответствии с установленным, по согласованию с управляющим здани­ем, порядком замещения сотрудников.

Главный инженер подчиняется управляющему зданием.

На должность главного инженера назначается лицо, имеющее высшее образование и стаж работы в данной области не менее 5 лет.

В своей деятельности главный инженер руководствуется при­казами и распоряжениями управляющего зданием, утвержденными технологическими схемами, нормативными актами и законами Россий­ской Федерации, а также настоящей Должностной инструкцией.

Должен знать

Структурные схемы вентиляции, кондиционирования и холодо-снабжения, технологические характеристики оборудования и режимы его работы, организацию электротехнического оборудования, вести над­зор за соблюдением требований ПТЭ и ПТБ.

Правила технической эксплуатации, методы диагностики и ре­монта оборудования.

Правила охраны труда, техники безопасности, противопожар­ной защиты, методы оказания первой медицинской помощи.

Обязанности

Главный инженер обязан повседневно осуществлять техниче­ское руководство дежурным и ремонтным персоналом, отвечая за трудо­вую и производственную дисциплину в службе.

Соблюдать правила эксплуатации и техники безопасности при обслуживании оборудования.

Обеспечивать рабочие места необходимыми инструкциями, средствами индивидуальной защиты и рабочим инвентарем.

Организовать правильную эксплуатацию и своевременный ре­монт инженерного оборудования.

Осуществлять ППР оборудования и вести контроль за выполне­нием графика его производства.

Производить разбор аварий и брака в работе с составлением мероприятий по предупреждению подобных ситуаций.

Производить приемку в эксплуатацию вновь смонтированного оборудования и оборудования, вышедшего из ремонта.

Осуществлять разработку годовых и сезонных графиков ППР.

Подготавливать договоры на производство особо сложных работ, с представлением заявок на приобретение комплектующих и рас­ходных материалов для обслуживания оборудования.

Ответственность за:

надлежащее выполне­ние своих обязанностей.

соблюдение правил техники безопасности и пожарной без­опасности.

содержание оборудования в технически исправном состоянии.

правильность и полноту использования предоставленных ему прав.

выполнение требований к сохранению коммерческой тайны.

3. Инженер

Основные положения

Основными задачами инженера являются обеспечение бес­перебойной работы инженерных систем здания, а также выполнение указаний главного инженера, направленных на обеспечение эксплуата­ции здания.

Инженер назначается на должность и снимается с должности приказом управляющего зданием.

На время отсутствия инженера (командировка, отпуск, болезнь и т.п.) его обязанности переходят к другому сотруднику в соответствии с установленным, по согласованию с управляющим зданием, порядком замещения сотрудников.

Инженер подчиняется управляющему зданием и главному ин­женеру.

На должность инженера назначается лицо, имеющее среднее специальное образование и стаж работы в данной области не менее 3 лет.

В своей деятельности инженер руководствуется приказами и распоряжениями управляющего зданием, утвержденными технологи­ческими схемами, нормативными актами и законами Российской Федерации, а также настоящей Должностной инструкцией.

Должен знать

Структурные схемы вентиляции, кондиционирования и холодо-снабжения, технологические характеристики оборудования и режимы его работы, организацию электротехнического оборудования, вести над­зор за соблюдением требований ПТЭ и ПТБ.

Правила технической эксплуатации, методы диагностики и ре­монта оборудования.

2.3. Правила охраны труда, техники безопасности, противопожар­ной защиты, методы оказания первой медицинской помощи.

Обязанности

Выполнение указаний главного инженера, направленных на обес­печение эксплуатации здания.

Производить ежедневные обходы здания и осмотр инженер­ного оборудования.

Соблюдать правила эксплуатации и техники безопасности при обслуживании оборудования.

Осуществлять ППР оборудования и вести контроль за выполне­нием графика его производства.

Производить разбор аварий и брака в работе с составлением мероприятий по предупреждению подобных ситуаций.

Ответственность за:

надлежащее выполнение своих обязанностей.

соблюдение правил техники безопасности и пожарной без­опасности.

содержание оборудования в технически исправном состоянии.

правильность и полноту использования предоставленных ему прав.

выполнение требований к сохранению коммерческой тайны.

4. Менеджер по снабжению

Основные положения

Задачей менеджера по снабжению является приобретение, хранение и учет материалов и оборудования, необходимых для функцио­нирования инженерно-технических систем офисного центра.

Менеджер по снабжению назначается на должность и снимает­ся с должности приказом управляющего зданием.

На время отсутствия менеджера по снабжению (командиров­ка, отпуск, болезнь и т.п.) его обязанности переходят к другому сотруд­нику в соответствии с установленным, по согласованию с управляющим зданием, порядком замещения сотрудников.

Менеджер по снабжению подчиняется управляющему здани­ем, а в его отсутствие — главному инженеру.

Менеджер по снабжению в своей работе руководствуется на­стоящей инструкцией, указаниями управляющего зданием, действую­щими нормативно-техническими документами Российской Федерации, приказами и распоряжениями по организации.

Должен знать

Систему планово-предупредительного ремонта оборудования офисного центра (ППР) в вопросах нормирования складского запаса и оборудования, правила и требования их хранения на складе.

Обязанности

Обеспечивать неснижаемый запас материалов и оборудования на эксплуатацию инженерных систем здания согласно ППР.

Обеспечивать своевременную выдачу и учет материалов и обо­рудования по заявкам специалистов отдела.

Обеспечивать надлежащее хранение материалов и оборудо­вания на складе с соблюдением требований производственной санитарии и правил противопожарной безопасности.

Своевременно предоставлять в бухгалтерию необходимую до­кументацию по складскому хозяйству.

В установленные сроки производить инвентаризацию склада совместно с бухгалтерией.

Ответственность

Обеспечение неснижаемого запаса материалов и оборудования для обеспечения ППР.

Сохранность материалов и оборудования, хранящихся на складе.

Соблюдение требований производственной санитарии и пожар­ной безопасности на складе.

Надлежащее ведение и хранение материальной отчетности по складу.

Выполнение настоящей Инструкции.

5. Начальник охраны

Основные положения

Начальник охраны отвечает за надлежащую организацию охраны объекта.

Начальник охраны подчиняется генеральному директору охран­ного предприятия, а также управляющему зданием.

Начальник охраны действует в соответствие с трудовым законодательством, настоящей Инструкцией, а также распоряжениями управляющего зданием.

Должен обладать

Необходимым опытом, знаниями, способностями и быть способным выполнять возложенные на него обязанности.

Обязанности

Контролировать наличие персонала службы охраны объекта.

В случае необходимости выполнять обязанности персонала службы охраны объекта.

Инструктировать персонал службы охраны

Следить за выполнением персоналом службы охраны своих обязанностей.

Просматривать отчеты подчиненных о совершении обходов объекта.

Составлять отчеты и участвовать в разборе инцидентов.

Реагировать на уведомления о тревоге.

Совершать периодические обходы территории.

В случае необходимости контактировать с правоохранитель­ными органами.

Составлять отчеты для руководства о работе службы охраны здания.

Ответственность

Лицо, занимающее эту должность, должно выполнять все необ­ходимые задания, связанные с контролем и подбором подчиненных, оценкой их деятельности и проверкой работоспособности системы обес­печения безопасности здания.

6. Охранник

Основные положения

Охрана внутренних помещений (далее — объект) осуществля­ется в соответствии с законодательством Российской Федерации, Уставом частного охранного предприятия, настоящей Инструкцией и По­ложением «О пропускном режиме на объекте».

Обеспечение защиты, служебных помещений объекта от всякого вторжения в них, защита денежных средств и имущества.

Обеспечение пропускного режима, установленного на объекте.

Обеспечение конфиденциальности в деятельности объекта.

Сотрудники охраны подчиняются генеральному директору ЧОП, начальнику охраны. Свою служебную деятельность они осущест­вляют в соответствии с настоящей Инструкцией, Положением «О про­пускном режиме на объекте», а также указаниями генерального дирек­тора ЧОП, начальника охраны, управляющего зданием.

Должен обладать

Необходимым опытом, знаниями, способностями и быть способным выполнять возложенные на него обязанности.

Обязанности

Обеспечивать поддержание охранно-пропускного режима, со­хранность материальных ценностей и денежных средств охраняемого объекта.

При несении службы не оставлять своего поста и ни на что не отвлекаться.

Применять предусмотрительные законодательством меры, не­обходимые для выполнения своих должностных обязанностей, в том числе с использованием специальных средств и огнестрельного оружия.

При приеме дежурства осмотреть все кабинеты. При внешнем обходе осмотреть и проверить:

целостность стекол, решеток, замков на решетке и двери запас­ного выхода и решетках тамбура;

наличие противопожарных средств и их пригодность к работе;

исправность охранной и пожарной сигнализации.

Должен знать

Знать цели и задачи охраны объекта, настоящую Ин­струкцию и другие нормативные документы по вопросам частной охран­ной деятельности.

Номенклатуру материалов и инженерно-технического оборудо­вания здания.

Знать расположение и назначение всех помещений, марки и номера автомобилей сотрудников объекта.

Знать расположение и назначение технических средств сигнали­зации, связи, средств пожаротушения и уметь ими пользоваться.

Сотрудникам охраны запрещается

Предпринимать какие-либо действия, не связанные с обеспе­чением безопасности объекта.

Самовольно покидать пост.

Оставлять без контроля вверенное им оружие, специальные средства и оборудование.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Бюджет затрат по управлению офисным центром

Бюджет прибыли и убытков по управлению офисным центром

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: