|
|
Организационно-технический аспект управления недвижимостью
Основные виды деятельности, входящие в организационно-технический блок управления недвижимостью: Брокеридж. Продвижение объекта на рынок (определение потенциальных пользователей, формулирование соответствующих им условий аренды, реклама, выбор каналов продвижения на рынок), поиск потенциальных клиентов и проведения переговоров с ними, подготовка и согласование контрактов с арендаторами. Техническое обслуживание и ремонт. Техническая экспертиза объекта, оценка технического состояния и осмотры, ведение технической документации по объекту, непосредственное выполнение работ по техническому обслуживанию (обходы, наладка и регулировка систем, устранение незначительных повреждений, подготовка к сезонной эксплуатации), мелкий ремонт; проведение тендеров по отбору подрядных организаций, определение состава работ, составление технических заданий на проектирование и ремонтные работы, управление ремонтными работами. Техническая эксплуатация объекта и обеспечение ресурсами. Оценка санитарного состояния, осмотры, непосредственное выполнение работ по уборке, привлечение клининговых и иных специализированных организаций, определение состава работ, подготовка технических заданий на выполнение работ. Организация поставок таких видов ресурсов как электрическая и тепловая энергия, вода, газ, оборудование, инвентарь и пр.: определение объемов и сроков поставки, организация самостоятельных закупок или привлечение поставщиков по категориям ресурсов, поддержание коммуникаций с поставщиками, контроль за поставками. Обслуживание клиентов (арендаторов). Налаживание и поддержание коммуникаций с клиентами, подбор контрагентов и работа с ними, оказание услуг (аренда, услуги по использованию объекта, организация дополнительных и сопутствующих услуг - служба Reception, парковочные места, комнаты переговоров, конференц-зал, меблировка и оснащение помещений, погрузо-разгрузочные операции, ответственное хранение грузов). Обеспечение охраны и безопасности. Осуществление пропускного режима, обходы, установка датчиков и наблюдение за их показаниями и установка аппаратуры видеонаблюдения, отбор подрядных и специализированных обслуживающих организаций и взаимодействие с ними. Каждый из представленных видов деятельности содержит все общие управленческие функции: планирование, организацию, регулирование, стимулирование, контроль. Остановимся подробнее на техническом обслуживании и технической эксплуатации как наиболее важных, требующих специальных знаний видов деятельности в процессе управления коммерческой недвижимостью. Сегодня не существует даже рамочных стандартов технической эксплуатации. В зависимости от целей, которые преследуют участники рынка коммерческой недвижимости (собственник, девелопер, инвестор, управляющая компания, бизнес-консультант, арендатор), и от жизненного цикла объекта недвижимости, под технической эксплуатацией понимается разный состав работ. Техническая эксплуатация объектов недвижимости представляет собой комплекс взаимосвязанных технических, организационных и нормативных мероприятий, направленных на обеспечение функционирования объектов в течение всего периода использования по назначению. Техническая эксплуатациянедвижимости – это замкнутый производственный цикл, обеспечивающий доходность или способствующий доходности недвижимости. Техническое обслуживание – неотъемлемая часть производственного цикла эксплуатации недвижимости. Анализ состава основных работ по технической эксплуатации недвижимости позволяет выявить три группы работ, которые по значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют уровень эксплуатации. К первому уровню технической эксплуатации следует отнести работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное пребывание на объекте. Этот уровень определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания недвижимости, обеспечивающие надежное функционирование инженерных систем и нормальную эксплуатацию здания. Ко второму уровню (базовый уровень) технической эксплуатации относятся работы, выполняемые в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100%-ный объем, соответствующее качество и необходимая периодичность работ. Третий уровень технической эксплуатации предполагает не только выполнение всех работ по технической эксплуатации в соответствии с действующими нормативно-техническими документами, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания на объекте. Данный уровень может быть ориентирован на здания и сооружения высших классов (классы «А» и «В» для офисных зданий, современные торговые объекты). Техническая эксплуатация объектов недвижимости, как правило, осуществляется на основании заключенного договора со специализированными эксплуатационными компаниями. При этом договоры на эксплуатацию здания могут заключаться на весь комплекс работ (услуг) с одной эксплуатационной компанией или несколькими, с разделением границ ответственности по выполняемым работам (оказываемым услугам). Кроме того, управляющая компания может осуществлять частично техническую эксплуатацию (как правило, это относится к работам по техническому обслуживанию) объектов недвижимости самостоятельно силами своего штатного персонала. Для выполнения работ, связанных с содержанием в надлежащем состоянии строительных конструкций, систем энергоснабжения и санитарно-технического оборудования, в штате управляющей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников численностью в зависимости от размеров, специфики объекта, состояния и сложности строительных конструкций и инженерных систем и элементов. При наличии в управлении мелких преимущественно встроено-пристроенных объектов недвижимости, в которых организация ремонтных и хозяйственных подразделений или групп нецелесообразна, текущие ремонты строительных конструкций, санитарно-технического оборудования, систем энергообеспечения и другие работы по уходу за зданиями и сооружениями могут выполняться централизованно, силами ремонтных служб технической дирекции и других привлекаемых для этого подразделений управляющей компании (Пример Положения об отделе управления недвижимостью см. Приложение 1). Профессионализация управления инженерной и социальной инфраструктурой объекта как единого комплекса привела к появлению на отечественном рынке труда новых специалистов, которых в зарубежной практике называют «фасилити (Facility) менеджерами». Слово «фасилити» произошло от латинского Facilitas — удобный, благоприятный. Латинско-русский словарь 1909 г. определяет Facilitas как легкость, удобоисполнимость, готовность. Вебстерский экономический словарь определяет facility как что-либо разработанное, построенное, установленное с целью сделать возможным выполнение специфической функции по обеспечению определенных условий или услуг. Еще одно значение рассматриваемого понятия, приведенное в этом словаре, — что-то, что обеспечивает более легкое выполнение какого-либо действия. В современном менеджменте английское facilities имеет несколько значений: -удобства; -средства обслуживания; -возможности; -оборудование, устройства; -сооружения. Задачи фасилити-менеджера состоят в поисках путей снижения внутренних затрат по обслуживанию и эксплуатации систем здания, в котором располагается организация, с одновременным поддержанием качества услуг. Весь спектр деятельности фасилити - менеджмента образован несколькими основными направлениями (рис. 4.6): Указанные задачи определяют и перечень функций, выполняемых фасилити-менеджерами: -прием объекта в управление/эксплуатацию на стадии проекта. Участие в разработке проекта здания с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей объекта его функциональному назначению. -прием объекта в управление/эксплуатацию на стадии незавершенного или завершенного строительства. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей. Получение разрешений на инженерное обеспечение объекта. Основной перечень документов, предъявляемых Управляющей компании при сдаче в эксплуатацию объекта недвижимости приведен в таблице 4.4.
Рис.4.4. Направления деятельности фасилити –менеджмента [11]
-организация служб администрирования, уборки помещений, технической эксплуатации инженерно-технического оборудования здания. -организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения. -реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, с меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами. -обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, контроль перемещений и доступа персонала к объектам. -обеспечение услугами связи, организация телекоммуникационных каналов. -оказание дополнительных услуг (организация автостоянки, организация питания, доставка питьевой воды). -предотвращение и ликвидация аварий на объекте. Таблица 4.5. Перечень документов, необходимых при сдаче в эксплуатацию объекта недвижимости
После подписания акта приема-передачи нового объекта эксплуатирующая компания проводит послестроительную уборку и обеспечивает заезд всех арендаторов. Все технические вопросы на этом этапе решает эксплуатирующая компания: монтаж телекоммуникационных сетей, освещение, теплоснабжение, т. е. все необходимое для удовлетворения нужд арендаторов и обеспечения их жизнедеятельности на объекте. 
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|
