Способы, методы и режимы эксплуатации

Преимущества и недостатки способов эксплуатации(табл.4.6, 4.7).

Таблица 4.6

Преимущества и недостатки планового способа эксплуатации

Таблица 4.7

Преимущества и недостатки аварийного способа эксплуатации

Плановый способ эксплуатации объекта предусматривает: планово-профилактический,планово- предупредительный методы эксплуатации и по факту. Их преимущества и недостатки отражены в табл.4.8, 4.9.

При планово-профилактическом методе ремонтные работы инициируются с учетом фактического технического состояния элемента или инженерной системы, при котором в ближайшее время возможна его поломка или потеря необходимых качеств.

Таблица 4.8

Преимущества и недостатки планово-профилактического метода эксплуатации

При планово- предупредительном методе ремонтные работы инициируются с наступлением определенного момента времени (например: нормативного срока), независимо от реального состояния всей системы, либо ее элементов.

Таблица 4.9

Преимущества и недостатки планово- предупредительного метода эксплуатации

При методе "по факту" не предпринимается никаких действий по предотвращению поломки или обслуживанию оборудования. Работа заключается непосредственно в замене вышедшего оборудования (когда уже случилось).

Таблица 4.10

Преимущества и недостатки метода эксплуатации "по факту"

На практике, чаще всего используется комбинация вышеперечисленных методов.

Практические исследования показывают, что планово-профилактический метод обеспечивает экономию 10-12% ресурсов по сравнению с планово-предупредительным методом, однако при использовании планово- предупредительного метода получается снижение отказов оборудования на 70-75%, а снижение простоев оборудования на 35-45%.

Режим эксплуатации

Режимы эксплуатации формируются из расчета времени присутствия технического персонала различной квалификации на объекте недвижимости.

Наиболее распространенные режимы:

· Постоянное присутствие эксплуатирующего персонала;

· Присутствие персонала только по рабочим дням;

· Присутствие персонала только по рабочим дням в сочетании с аварийно-диспетчерской службой;

· Регламентное обслуживание высококвалифицированным персоналом по планам и заявкам;

· Присутствие менее квалифицированного обслуживающего персонала по рабочим дням в сочетании с регламентным обслуживанием высококвалифицированными специалистами по планам и заявкам.

Методы, режимы и способы эксплуатации устанавливаются в соответствии с целями собственника, так как влияют на техническую защищенность объекта, комфорт пребывания, доходность владения и стоимость обслуживания.

С точки зрения технической защищенности, в некоторых случаях, целесообразно использовать планово-предупредительный метод - при эксплуатации особо важных систем жизнедеятельности Объекта, а с учетом минимизации затрат, принимая определенные риски, возможно для остальных систем использовать - планово-профилактический метод.

Структурированная схема способов, методов и режимов эксплуатации представлена на рис. 4.5.

Рис. 4.5 Способы, методы и режимы эксплуатации

Эксплуатирующая компания разрабатывает сервис-план, в которомотражает услуги, которые она берется оказывать собственнику. На основе сервис-плана формируется проект технической эксплуатации.

Составными частями проекта технической эксплуатации являются документы:

1. Договор технической эксплуатации. В этом документе должны быть отражены все обязательства, которые берут на себя стороны. В предмете договора обязательно указывается площадь здания, адрес местонахождения, этажность, ка­дастровый номер, документы, подтверждающие право собственности на объект (договор, свидетельство о госу­дарственной регистрации). Договор может быть признан недействительным, если вышеперечисленное в нем от­сутствует.

2. Тех­нический паспорт и описание инженерных систем. Осно­вой для технического паспорта является паспорт проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ), в котором подроб­но представлено описание всех элементов здания.

Технический паспорт объекта

Одна из основных обязанностей эксплуатирующей организации - это формирование 100% информационного объема по эксплуатируемому объекту недвижимости (технического паспорта объекта недвижимости). Причем в обычном понимании технический паспорт, как документ, выдаваемый БТИ для идентификации объекта и проведения с ним юридическо - правовых действий, лишь малая часть того, что понимается под техническим паспортом в эксплуатации.

Технический паспорт в эксплуатации недвижимости - это динамичный документ, заполняется на протяжении всего цикла жизнедеятельности объекта и состоит из двух блоков:

Стационарный блок – это общая техническая информация, техническая документация и информация об ограничении функционирования объекта.

Динамичный блок – это текущая деятельность строительно-монтажных организаций, сведения о текущем и капитальном ремонте, планы и отчеты по эксплуатации и изменения к документации из первого блока.

К паспорту объекта прилагаются документы:

· график и инструкции эксплуатационнику по проведению процессов эксплуатации объекта;

· руководство пользователю объекта;

· сметы, описи работ на техническое обслуживание и текущий ремонт;

· акты освидетельствования и результатов технических осмотров;

· журналы заявок пользователей с отметками об их исполнении;

· протоколы измерения: сопротивления электросетей, вентиляции, и др. параметров;

· все сертификаты и декларации на материалы и изделия, использованные в процессах эксплуатации объекта с момента ввода объекта в эксплуатацию;

· документация, подтверждающая вывоз и сдачу отходов на переработку или захоронение в установленные места.

К паспорту прилагаются архивные документы, относящиеся к стадиям изысканий, проектирования и строительства объекта, все сертификаты и декларации, относящиеся к результатам изыскания, проектной документации; к продукции использованной при строительстве объекта;

К паспорту объекта так же прилагаются:

· план прилегающей территории в масштабе 1:1000 - 1:2000 с объектами, расположенными на нем;

· паспорта хозяйств и инженерных систем, например, лифтового, котельного, мазутного и др. (для объектов, имеющих такие хозяйства),

· исполнительные чертежи контуров заземления (для объектов, имеющих заземление), схемы сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (для объектов, имеющих такие сети),

· проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый объект;

· акты приемки от строительных организаций;

· акты технического состояния объекта на передачу другому пользователю.

В паспорте объекта должен быть оговорен порядок эксплуатации объекта, обеспечивающий:

· проверку соответствия требуемой квалификации персонала производящего процессы эксплуатации объекта;

· проверку соответствия процессов эксплуатации объекта в пределах установленного в паспорте объекта назначенного срока службы и/или ресурса, с установленной периодичностью технического обслуживания и текущих ремонтов;

· проверку соответствия проведения технического обслуживания, текущих ремонтов и периодических проверок;

· проверку соответствия средств защиты от предполагаемого недопустимого использования объекта и от терроризма на объекте.

· проверку соответствия всех специальных требований и инструкций по установке и монтажу инженерного оборудования и машин (сетей, приборов);

· проверку соответствия выполнения пользователями руководства по эксплуатации (включая нештатные ситуации).

В паспорте объекта должно быть предусмотрено требование к лицу, осуществляющему эксплуатацию, после перевода объекта в новый режим эксплуатации.

3. Паспорт технического обследования, в который заносятся:

-общие сведения об объекте недвижимости (назначение объекта, тип, группа капитальности, степень огнестой­кости, конструктивная схема, наличие элементов бла­гоустройства);

-характеристика основных строительных элементов зда­ния (фундаментов, стен, перекрытий, проемов, потол­ков, полов, внутренней отделки и т. д.);

-характеристика инженерных систем здания (отопле­ние, горячее водоснабжение, водопровод и канализа­ция, электротехнические устройства, система венти­ляции и кондиционирования, лифтовое хозяйство, си­стема пожаротушения);

-описание элементов отделки помещений (материал, тип, площадь отделки стен, потолков, полов, оконных и дверных проемов, кровли и т. д.);

-расчет физического износа здания;

-информация о наличии технической документации по зданию.

Заполненный паспорт технического обследования яв­ляется документом для служебного пользования.

4. Технический журнал по эксплуатации объекта отража­ет состояние этого объекта. В него заносятся:

-данные о результатах систематических наблюдений за зданием и его конструктивными элементами; о заключения по результатам инструментальных наблю­дений за осадками и другими деформациями конструк­тивных элементов;

-основные заключения по результатам периодических технических осмотров объекта;

-сведения о фактах нарушений правил технической экс­плуатации объекта и мерах по пресечению таких нару­шений;

-данные о проведенных капитальных ремонтах (сроки, характер ремонта, объем и место производства работ);

-сведения о проведенных реконструкциях (сроки, ха­рактер).

Все эти сведения отражают историю эксплуатации объ­екта, его техническое состояние на каждый период вре­мени и используются при планировании ремонта и при со­ставлении дефектных ведомостей.

Дополнительно к этим документам целесообразно иметь Руководство по технической эксплуатации объекта. В нем описывают­ся все виды деятельности, связанные с обслуживанием и эксплуатацией, изложены все требования и разъясне­ния того, кто должен отвечать за выполнение этих требо­ваний. Любой сотрудник, работающий на объекте, должен иметь возможность пользоваться данным Руководством.

Служба администрирования УК составляет план-график ре­монтных работ на год.

Цели технической эксплуатации[19]

Стратегической целью эксплуатации является обеспечение увеличения стоимости недвижимости (стоимости реверсии) путем управления показателями физического износа посредством ежедневной реализации (тактические задачи) режимов и стандарта эксплуатации, которые, в свою очередь, обеспечивают текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Можно выделить следующие цели технической эксплуатации недвижимости.

1. Обеспечение безопасности, комфорта и сервиса на объекте.

2. Обеспечение исправного состояния элементов и систем, соблюдение заданных параметров и режимов работы

3. Эффективное использование финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации.

Инструментом для реализации целей и задач эксплуатации недвижимости является комплекс из семи составляющих технической эксплуатации.

 

 

Предыдущая12131415161718192021222324252627Следующая

---

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:

©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.