Санитарно – гигиенические мероприятия.
К санитарно-гигиеническим мероприятиям относятся:
1) проведение (в случае необходимости) мероприятий по дезинсекции и дератизации по договору с санитарной службой и вывозу ТБО;
2) клининг (комплексная уборка – КУ). Состоит из ежедневной утренней, вечерней или ночной уборки (выбранной исходя из удобства и технологии применения), поддержания чистоты в течение рабочего дня, генеральной уборки, уборки прилегающей территории, сезонных работ (мойка фасада) и работ по защите поверхностей отделочных материалов (нанесение защитного слоя).
Технический консалтинг.
Технический консалтинг включает в себя следующие элементы.
1) Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора. Предусматривает переоформление договоров, переоформление/получение актов допуска, консультирование по проектам и согласованиям, достижение договоренностей на компромиссной основе по поводу предписаний и актов, проведение переговоров и встреч с целью уменьшения затрат на исполнение предписаний госорганов.
2) Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг. Предусматривает взаимодействие с представителями энергоснабжающих организаций: ведение учета потребления коммунальных услуг, контроль сроков выставления счетов, их содержания, правильности и соответствия их договорным обязательствам, сверка соответствия выставляемых счетов фактическому потреблению коммунальных услуг.
3) Координация и обеспечение гарантийных обязательств. Включает в себя координацию и обеспечение выполнения гарантийных обязательств на строительно-монтажные и ремонтные работы, на строительные материалы и инженерное оборудование. Также в состав этого элемента технического консалтинга входит проект- менеджмент. Он включает такие действия как заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями, подготовка тендерной документации и проведение тендеров на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также на поставку оборудования и строительных материалов. Кроме того, в понятие «проект-менеджмент» входит взаимодействие с подрядными организациями, координация их действий и ведение технической инспекции от имени заказчика.
4) Консультации по вопросам модернизации старых и интегрированию новых инженерных систем.
6. Обеспечение ресурсами.
Централизованное материально-техническое снабжение (ЦМТС) заключается в закупке всех необходимых для ТО, ТР, ППР и КУ расходных материалов, инструментов и оборудования. ЦМТС обеспечивает бесперебойное и плановое материально-техническое снабжение по оптовым ценам, а также рациональное использование материально-технической базы и организации складских запасов (резервов).
Планирование и бюджетирование.
План мероприятий по эксплуатации и техническому обслуживанию и бюджет финансирования формируются на год с разбивкой по полугодиям и месяцам. Организация системы планирования и бюджетирования дает возможность сделать прозрачной всю деятельность исполнителя, вести постоянное наблюдение за финансированием работ и ходом их выполнения.
Инженерно-эксплуатационная служба при формировании плана мероприятий и бюджета на основе данных технических осмотров предоставляет собственнику информацию о необходимых на планируемый период работах и их ориентировочной стоимости (приложения 2, 3) . При выполнении плановых работ вся имеющаяся информация исполнителя фиксируется в специальном документе - паспорте здания. Указанный подход дает возможность корректировки плана выполнения работ и решения оперативных задач, возникающих в ходе рабочего процесса.
Обобщая рассмотренный материал, сведем составляющие технической эксплуатации в таблицу 4.11.
Таблица 4.11
Составляющие технической эксплуатации
Элемент технической эксплуатации
| Содержание
| 1. Мониторинг технического состояния объекта
| проведение систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики
| 2. Техническое обслуживание
| 1) Ежедневное Техническое Обслуживание (ЕТО)
2) Планово-предупредительный ремонт (ППР) и регламентные работы
3) Текущий ремонт (ТР)
| 3. Нормативные мероприятия
| 1) ведение технической документации и технического паспорта объекта;
2) выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории РФ
3) Разработка инструкций по ЕТО, ППР, ТР, ОТ, ППБ
4) Соблюдение поверочных интервалов у оборудования
| 4. Санитарно – гигиенические мероприятия
| 1) проведение (в случае необходимости) мероприятий по дезинсекции и дератизации по договору с санитарной службой и вывозу ТБО;
2) клининг (комплексная уборка – КУ)
| 5. Технический консалтинг
| 1) Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора
2) Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг
3) Координация и обеспечение гарантийных обязательств
4) Консультации по вопросам модернизации старых и интегрированию новых инженерных систем
| 6. Обеспечение ресурсами
| Закупка всех необходимых для ТО, ТР, ППР и КУ расходных материалов, инструментов и оборудования
| 7. Планирование и бюджетирование
| Разработка плана мероприятий по эксплуатации и техническому обслуживанию и бюджета финансирования на год с разбивкой по полугодиям и месяцам
|
Критерии качества технической эксплуатации
Критерии качества технической эксплуатации объекта складываются из критериев качества каждой из семи составляющих понятия «эксплуатация недвижимости». В свою очередь, чтобы определить критерии качества каждой из этих составляющих, нужно выяснить, все ли они присутствуют в процессе эксплуатации объекта. Например, невозможно определить качество проведения мониторинга технического состояния здания, если этот мониторинг вообще не ведется. Затем следует выяснить, насколько точно соблюдаются все требования к каждой составляющей процесса эксплуатации.
Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.
1) Наличие факта мониторинга (контроля) технического состояния инженерных систем на объекте (ведется ли вообще).
2) Наличие соответствующих внутренних приказов и инструкций, разработанных для проведения осмотров.
3) Соблюдение периодичности технических осмотров.
4) Отчетность по мониторингу.
5) Соотнесение информации в отчетах с планами мероприятий по эксплуатации на последующие периоды.
Критерии качества технического обслуживания.
Для определения критериев качества технического обслуживания необходимо сформулировать его задачи:
1) Текущее обслуживание – организация ежедневного функционирования инженерной инфраструктуры в целом и обеспечение сохранности строительных конструкций и отделочных материалов здания.
2) Планово-предупредительные работы – обеспечение установленного в паспорте срока службы инженерных систем, строительных конструкций и отделочных материалов.
3) Текущий ремонт – продление паспортного срока службы инженерных систем, строительных конструкций и отделочных материалов.
На основании сформулированных задач выделяем следующие критерии качества:
1) величина фактического физического износа (насколько он выше, равен или ниже планового, указанного в проектных эксплуатационно-технических характеристиках);
2) оценка количества и видов отказов оборудования (которые должны оперативно устраняться);
3) количество аварий (наличие большого числа аварий свидетельствует о ненадлежащем качестве технического обслуживания объекта недвижимости).
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|