Принципы, связанные с рыночной средой

К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и изменения.

Принцип зависимости (принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект факторы подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, географические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые, технические. В свою очередь, например, экономические факторы могут быть дифференцированы по различным критериям – финансовым, нормативным и др. Оценщику необходимо помнить, что основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор – близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр. Два этих фактора – местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости», которое оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Задача оценщика – выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

· стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки ее (при использовании метода сравни­тельного анализа продаж);

· величину денежного потока (при использовании доходного подхода);

· уровень затрат при определении восстановительной стоимости и стоимости замещения (при использовании затратного подхода).

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость загородного дома одного из региональных факторов – расположения его в живописном месте, рядом с озером, – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемого объекта с сопоставимым, находящимся в обычной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописное местоположение объекта) на стоимость объекта в денежном выражении.

Принцип соответствия: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (рыночным ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, стоимость квартиры в так называемой «хрущевке» меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Соответствие в данном контексте отражает, в какой степени архитектурный стиль и уровень услуг, предоставляемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка (стандартам). Оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного сектора рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения

Спрос на объекты недвижимости – это потребность в них, подкрепленная платежеспособностью населения. Предложение – это число объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чем предложение, так как влияние резкого изменения денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний), эмоциональные настроения в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие промежутки времени, чем создается объект недвижимости, создающий дополнительное предложение на рынке. Знание этой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости.

Принцип конкуренции

Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству, которое значительно возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости. Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, то они стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объект недвижимости снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателя. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается, и если спрос неизменен, то цены на объекты недвижимости растут, как и прибыль предпринимателя.

Данный принцип необходимо учитывать и при определении потока дохода от использования объекта недвижимости. Зная, что поток дохода складывается из сверхприбыли, его капитализируют по более высокой ставке как более рискованный, чем нормальный денежный поток. Кроме того, оценщик должен прогнозировать тенденции ослабления или обострения конкуренции на рынке и учитывать их при оценке объекта недвижимости.

Принцип изменения

Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все влияющие на стоимость объекта факторы внешней среды, упомянутые выше.

Наиболее характерный тип изменений – так называемые жизненные циклы. Эти изменения касаются самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различают четыре основных цикла (стадии) развития объекта.

1. Зарождение – обновление (строительство объекта или проектирование процесса) или формирование (становление) отрасли, общества, района и пр.

2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).

3. Стабильность – зрелость, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

4. Упадок – период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.

С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать реакцию рынка недвижимости на законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные и социальные процессы и учитывать их при оценке стоимости объекта недвижимости.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющие:

· физическая возможность;

· юридическая правомочность;

· финансовая осуществимость;

· экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков. Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

1. Определение наилучшего варианта землепользования.

2. Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения.

В процессе выбора варианта ННЭИ объекта недвижимо­сти необходимо определить наиболее эффективный способ извлечения полезных свойств из объекта недвижимости по следующим критериям:

· соблюдение действующего законодательства;

· техническая возможность;

· экономиче­ская целесообразность;

· максимальная реализуемость целей собствен­ника объекта недвижимости.

Наиболее часто используемые варианты ННЭИ объекта:

· сохранение существующего варианта использования;

· внесение незначительные изменения (смена арендато­ров; увеличение количества помещений, сдаваемых в аренду; проведение ре­монта и т.д.);

· изменение функционального назначения объекта (реконструкция и перепрофилирования помещений);

· ликвидация (снос, продажа) объекта недвижимости с по­следующим приобретением или арендой другого объекта.

При выборе максимально продуктивного варианта необходимо учитывать, что часто ННЭИ подразумевает многофункциональное использование объекта недвижи­мости. Например, на одном объекте могут быть реализованы и офисные, и торговые, и жилые функции.

Существуют следующие этапы процедуры выбора ННЭИ объекта не­движимости:

1. Физическая возможность.

Возможно ли физически осуществить пос­тавленную задачу?

Эта проверка касается физических аспектов оцениваемого участка, для того, чтобы убедиться, что «идеальные» сооружения могут быть построены. Проверка каждого варианта на соответствие данному критерию произво­дится на основе данных, полученных в ходе анализа местоположения и ре­сурсного качества участка (пригодность для застройки):

- размеры и форма участка, (непрямоугольный участок более затратно разрабатывать и сложнее использовать);

- фронтальность и глубина участка;

- доступ к объекту.

Например, если объект размером 10х50 м² используется под магазин, на его ННЭИ будет влиять возможность расположения по фронтальной части участка - 10 или 50 м приходится на вит­ринную часть, мимо которой движется поток пешеходов - потенциальных поку­пателей. Тот же критерий важен и с точки зрения доступа к объекту.

Кроме того, необходимо учитывать:

- состояние почв;

- опасность стихийных бедствий (землетрясений, подтоплений, паводков, наводнений и т.п.).

В соответствии с принципами сбалан­сированности и экономического размера, некоторые участки наилучшим образом используются только в соеди­нении с соседними. Например, пригородный участок 6 соток в особо престижном месте курорт­ного района, возможно, достигнет наибольшей рыночной стоимости, если бу­дет сблокирован с соседними и использован под строительство 3-х этажного индивидуального дома.

Если варианты проходят по всем параметрам физической возможности, следует перейти к их проверке с точки зрения зако­нодательной разрешенности.

2.Законодательная разрешенность (правовая допустимость). Анали­тик должен ознакомиться со всеми ограничениями, связанными с зониро­ванием территории, на которой расположен объект (тип застройки - жилая, промышленная и т.д.; плотность застройки; высота зданий и сооружений; охрана памятников истории и архитектуры; разрешенные стройматериалы и технологии и т.д.).

Характер использования также может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать ННЭИ. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие за­прет на использование отдельных видов материалов, ограничение этаж­ности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительное бремя расходов для доведения объекта недвижимости до ННЭИ, особенно в районах исторической городской застройки. Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным определенный вариант использования.

Возможны ситуации, когда существующие ограничения не позволяют реализовать то использование, которое по расчетам будет оптимальным, но есть достаточные основания полагать, что в нормативные акты будут вне­сены изменения, которые разрешат осуществление такого варианта. Если такие основания действительно существенны и вероятность таких зако­нодательных изменений высока, аналитик вправе включить в расчет этот условный вариант использования как будущее ННЭИ, а допустимое на данный момент ННЭИ признать временным, но при этом учесть фактор времени.

Если некоторые варианты использования прошли и эту проверку, т.е. оказались юридически правомочными, следует перейти к следующему эта­пу - финансовой целесообразности.

3.Финансовая целесообразность. Финансовая целесообразность про­екта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимается время вложения и поступления денежных средств, валовая выручка, объем затрат, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи объекта.

Все физически возможные и юридически правомочные варианты исполь­зования, при которых отдача больше затрат, считаются финансово до­пустимыми.

В связи с тем, что рыночные условия меняются, экономически оправ­данное в данный момент использование может стать неоправданным в бу­дущем, и наоборот.

На данном этапе проверки следует учитывать принципы спроса и пред­ложения, замещения, соответствия и т.д. Очевидно, что финансовая целе­сообразность в большой степени зависит от соотношения спроса и предло­жения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д.

Если после проверки на финансовую целесообразность, осталось боль­ше чем один вариант использования, то необходим последний этап выбора варианта ННЭИ по критерию максимальной прибыльности.

4. Максимальная прибыльность. Максимальная прибыльность вари­анта использования означает, что данный вариант принесет наибольший доход.

Из всех финансово целесообразных вариантов, наилучшим и наиболее эффективным признается использование, которое:

а) создает максимальную остаточную стоимость земли или

б) обеспечивает максимальную чистую текущую стоимость объекта или чистый доход.

В случае проведения анализа для участка как свободного в качестве критерия максимальной прибыльности часто используют остаточную сто­имость земли, в основе расчета которой лежит техника остатка. Остаточная стоимость земельного участка представляет разницу между суммарной сто­имостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений и/или затратами на их возведение.

В случае проведения анализа для объекта с существующими улучше­ниями критерием максимальной прибыльности может стать как стоимость объекта, так и критерии инвестиционного анализа, например величина чистой текущей стоимости и/или внутренней нормы рентабельности.

Если вариант удовлетворяет всем четырем критериям, то именно он будет признан наилучшим и наиболее эффективным способом использо­вания объекта недвижимости и именно данное использование необходимо учитывать при принятии управленческих решений и пост­роения концепции управления объектом недвижимости.

Кроме того, при определении ННЭИ могут иметь место особые случаи, когда использование:

единственно возможное;

временное;

законодательно несогласованное;

не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;

многофункциональное;

для специальных целей;

спекулятивное;

при излишках земли.

4.2.2. КОНЦЕПЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Концепция управления недвижимостью — комплекс мероприятий по реализации основной цели управления объектом (или комплексом) недвижимости, реализуемый на основе системного подхода к управлению недвижимостью.

Концепция охватывает мероприятия, связанные с организацией и проведением всего комплекса технических, экономических и правовых экспертиз недвижимости, которые обеспечи­вают получение максимального эффекта от ее использования (рис.4.2).

В основе разработки концепции управления недвижимостью лежит анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости, который предполагает выполнение следующих экспертиз:

· мониторинг и анализ рынка недвижимости;

· анализ местоположения объекта недвижимости;

· анализ правового положения объекта недвижимости;

· экспертиза технического состояния объекта недвижимости;

· экономическая экспертиза объекта недвижимости;

Рис. 4.2. Схема проведения анализа недвижимости для разработки стратегии управления [11]

Мониторинг и анализ рынка недвижимости. Анализ текущего со­стояния и потенциала (возможностей в перспективе) рынка недвижи­мости осуществляется для того, чтобы определить, насколько та или иная стратегия и цели инвестора и будущего собственника вписывают­ся в характер спроса и предложения на рынке недвижимости.

Исследование или анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспече­ние объективной информацией лиц, принимающих решения о проведе­нии тех или иных операций на рынке. В ходе данного анализа изучается местоположение объекта недвижимости, характер развития и состоя­ние экономики региона, обеспеченность объектами коммерческой недвижимости, возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т.д. Оценивается соотношение спроса и предложения на объекты коммер­ческой недвижимости и делается вывод о целесообразности соответ­ствующей стратегии и целей управления объектом.

Для целей управления недвижимостью анализ и мони­торинг рынка должны вестись на постоянной основе, что обусловлено спецификой рынка недвижимости, пре­терпевающего постоянные изменения из-за цикличности раз­вития.

Экспертиза местоположения объекта недвижимости. Место­положение объекта недвижимости — важный фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. При анализе вари­антов использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть и учесть негативные факторы, сопутствующие каждому варианту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализиро­вать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижи­мости. Необходимо рассмотреть:

· состояние и развитие инфраструктуры (объекты промышлен­ности, образования, культуры, социального обеспечения, сферы об­служивания);

· развитие строительства;

· классификацию района по месту расположения (район истори­ческой застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);

· экологическую ситуацию;

· состояние района и его значимость в масштабах округа, города;

· близлежащую застройку и ландшафт;

· транспорт и улично-дорожную сеть;

· информацию о социальном положении населения.

Правовая экспертиза объекта недвижимости. Правовая об­основанность концепции управления объектом недвижимости заключа­ется в его экспертизе с точки зрения:

· действующего законодательства;

· градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружаю­щей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т.д.);

· перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;

· ограничений местной администрации и требований местного населения.

Экспертиза технического состояния объекта недвижимости.

Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки физического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурного и объемно-планировочного решения здания. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

Такое обследование для нового строительства (планирующегося или строящегося) проводится на основании имеющейся документации. Для построенного объекта оно включает изучение технических паспор­тов и осмотр объекта специалистами.

В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследо­вание:

· основания — с целью выявления потенциально опасных участ­ков, а также фундамента здания (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);

· строительных конструкций (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);

· инженерного оборудования (сделать выводы о том, какое обору­дование и когда должно быть заменено).

Результатом обследования технического состояния объекта недви­жимости является разработка технического заключения о ремонте и вос­становлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспечи­вающих безопасную эксплуатацию объекта. По величине процента износа дается общая оценка текущего состояния здания. Затем приводятся все причины, обусловливающие плохое либо негодное состояние конструк­ций, а также приводятся рекомендации по усилению конструкций, техно­логии ремонтов, восстановлению, а также устранению неисправностей.

При проведении технического обследования необходимо иметь следующую техническую документацию по объекту [6]:

· план участка;

· технические паспорта на здание и оборудование;

· результаты геодезической съемки;

· поэтажные планы;

· проектно-сметную документацию;

· акты приемки объекта от строителей;

· схемы внутренних сетей: водоснабжения, канализации, цент­рального отопления, газоснабжения, электропроводки, водомерного узла, элеваторного узла, распределительного щита, сигнализации, теле­фонной связи;

· схемы подземных коммуникаций;

· экспликацию колодцев;

· чертежи контуров заземления с актами свароч­ных работ;

· акты предыдущих технических экспертиз объекта;

· проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонт­ных (восстановительных или модернизационных) работ, акты приемки работ.

На основе этих данных можно спрогнозировать расходы, связан­ные с проведением ремонтных работ. Эти данные понадобятся и при оценке рыночной стоимости объекта для проведения его экономической экспертизы.

Экономическая экспертиза объекта недвижимости.

В основе экономической экспертизы объекта недвижимости лежит процедура выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного варианта использо­вания объекта недвижимости (п. 4.2.1 учебного пособия).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: