Сделай Сам Свою Работу на 5

Правовые аспекты управления недвижимостью

 

Управление объектом недвижимости собственника другим лицом пре­допределено тем, что собственник не всегда в состоянии самостоятельно эффективно использовать принадлежащее ему имущество и управлять им с надлежащей для себя выгодой, в связи с этим возникла необходимость, связанная с передачей недвижимого имущества собственника другому лицу.

В зависимости от направленности обязательства (цели договора), обус­ловливающей различные элементы правового регулирования, возможны разные юридические формы передачи объекта недвижимости (рис. 4.1).

 

 

Рис. 4.1. Правовые формы передачи объекта недвижимости

 

Договоры аренды, найма жилого помещения, безвозмездного пользова­ния регулируют отношения, которые объединяет их основная направлен­ность на передачу имущества - основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.

Лицо, передающее имущество в рамках названных договоров, долж­но обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. являть­ся собственником этого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права.

Направленность обязательства влияет на нормы, отражающие предмет­ную специфику недвижимости, и уточняет нормы, отражающие предмет­ный признак. Например, некоторые правила аренды зданий (сооружений), обусловленные особенностями данного вида недвижимости, существенно отличаются от норм, регулирующих доверительное управление ими.

Договор доверительного управления (гл. 53 ГК РФ), поручения (гл. 49 ГК РФ) либо агентский договор (гл. 52 ГК РФ) наиболее всего подходят для решения задач управления объек­том недвижимости.

В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управ­ления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущес­тво в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или ука­занного им лица (выгодоприобретателя).



В соответствии со ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (до­верителя) определенные юридические действия; при этом права и обязан­ности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (при­нципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принци­пала либо от имени и за счет принципала. Следовательно, заключая такой договор, необходимо принимать во внимание существующие между этими двумя правовыми конструкциями различия, заключающиеся в следующем:

· доверительное управление исключает как возможность выступле­ния управляющего от имени собственника, так и возможность воз­ложения им своих обязанностей на третье лицо; агент же напротив может не только выступать от имени принципала, но и вступать в субагентские отношения;

· доверительное управление может осуществляться как на возмезд­ных, так и на безвозмездных началах; агентский же договор всегда возмездный;

· агентский договор в отличие от договора доверительного управления не строится по модели реального договора и не связан с передачей имущества контрагента во владение, пользование и распоряжение;

· доверительный управляющий, действующий от своего имени, в отличие от агента, обязан извещать всех третьих лиц о том, что он действует в качестве доверительного управляющего.

Управление недвижимостью при передаче здания по агентскому дого­вору, как правило, сводится к выполнению управляющей компанией отде­льных функций управления (например, только сдачи в аренду свободных площадей).

Договор аренды с правом сдачи в субаренду и одновременной передачей части функций по управлению (§ 1 и 4 гл. 34 ГК РФ) наиболее целесооб­разен тогда, когда объект управления находится в федеральной собствен­ности. Особенно это касается зданий-памятников федерального значения, для которых законодательством не предусматривается иная форма переда­чи, кроме аренды. Также передача объекта по договору аренды целесооб­разна, когда учредитель управления заинтересован в получении стабильно­го фиксированного дохода от управления объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (на­нимателю) имущество за плату во временное пользование или во временное владение и пользование. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согла­сия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено законом, при этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор о совместной деятельности регулируется гл. 55 ГК РФ и наиболее целесообразен при необходимости разделить затраты и риски, связанные с управлением объектом недвижимости (в том числе на ремонт и реконструк­цию здания), между учредителем управления и управляющим. Согласно ст. 1041 договор о совместной деятельности предполагает не только передачу имущества учредителя управления в качестве вклада, но и непосредствен­ное участие его в управлении объектом недвижимости.

Наиболее часто при передаче недвижимого имущества в управление используется доверительное управление. Постепенно этот институт нахо­дит применение не только в предпринимательской деятельности (имеется в виду управление коммерческой недвижимостью), но и в таких сферах иму­щественных отношений, как управление государственной и муниципаль­ной собственностью, а также при управлении имуществом граждан.

Основные нормы, регулирующие отношения, возникающие при пере­даче недвижимого имущества в доверительное управление, сосредоточены преимущественно в гл. 53 ГК РФ, а также в ряде других статей, например, ст. 38, 41, 43, 209, 1171 ГК РФ.

Специальные нормы по доверительному управлению закреплены в за­конодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним. В частности в федеральном законе от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержится ст. 30, имеющая непосредственное отношение к доверительному управлению, в соответствии с которой любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях до­верительного управления, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Во многих субъектах РФ формируется правовая база для передачи при­надлежащего им имущества в доверительное управление гражданам и юри­дическим лицам. В настоящее время, например, принят закон Санкт-Петербурга от 30.06.2004 г. № 334-51 «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга», устанавливающий цели и способы пере­дачи имущества казны Санкт-Петербурга, в том числе и недвижимого, в доверительное управление, условия доверительного управления имущест­вом, а также определяющий особенности передачи в доверительное управ­ление и условия доверительного управления в отношении отдельных видов имущества.

Доверительное управление недвижимым имуществом может быть уч­реждено с любой, не противоречащей закону, целью. В частности, с целью:

· извлечения доходов;

· повышения эффективности использования недвижимого имущества;

· поддержания объектов недвижимости в надлежащем состоянии, их сохранения и улучшения;

· приумножения недвижимого имущества;

· сокращения расходов на содержание недвижимого имущества и т.д.

По общему правилу правоотношения, связанные с доверительным уп­равлением имуществом, возникают из договора доверительного управления имуществом, заключаемого собственником имущества (учредителем дове­рительного управления) по его воле с доверительным управляющим. Договор доверительного управления двусторонний, реальный и, как правило, возмездный, хотя из определения понятия данного договора не следует каких-либо обязанностей учредителя доверительного управления (п. 1 ст.1012 ГК РФ).

Поэтому договор доверительного управления имуществом должен со­держать либо условие о праве доверительного управляющего на вознаграж­дение, и тогда стороны должны согласовать форму и размер такого возна­граждения, либо прямое указание на то, что доверительный управляющий выполняет обязанности на безвозмездной основе.

Поскольку договор доверительного управления является реальным, то он считается заключенным с момента передачи учредителем доверитель­ного управления соответствующего имущества доверительному управля­ющему (ст. 433 ГК РФ). Соответственно для возникновения обязательства доверительного управления необходимы два юридических факта:

· подписание сторонами договора;

· передача доверительному управляющему имущества, удостоверен­ного государственной регистрацией.

Передача недвижимости учредителем управления и принятие ее дове­рительным управляющим осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Пе­редача же в доверительное управление предприятия как имущественного комплекса осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о предприятии и об уведомлении кредиторов о передаче предпри­ятия в доверительное управление, а также сведения о выявленных недо­статках переданного имущества. Предприятие считается переданным дове­рительному управляющему со дня подписания передаточного акта обеими сторонами (ст. 563 ГК).

Фактическое состояние имущества и эффективность управления им должно фиксироваться в отчетах доверительного управляющего, которые последний должен предоставлять учредителю доверительного управления или выгодоприобретателю в порядке и сроки, установленные договором (ст. 1020 ГК РФ).

Сторонами договора доверительного управления недвижимым имущес­твом являются:

а) учредитель доверительного управления (кредитор);

б) доверительный управляющий (должник);

с) выгодоприобретатель в случаях, когда доверительное управление имуществом учреждается в пользу третьего лица, не принимающего участия в заключении договора.

Доверительное управление недвижимым имуществом может быть уч­реждено на основе любой формы собственности - государственной, му­ниципальной или частной. Поэтому в качестве учредителя доверительного управления имуществом может выступать любой собственник имущества.

Поскольку доверительное управление недвижимым имуществом пре­имущественно направлено на извлечение прибыли или иной выгоды из имущества, в качестве доверительного управляющего могут выступать лица, в правоспособность которых входит способность осуществлять предприни­мательскую деятельность. К числу таких лиц относятся коммерческие орга­низации (управляющие компании) и индивидуальные предприниматели.

Вместе с тем, когда доверительное управление недвижимым иму­ществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1026 ГК), доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за ис­ключением учреждения. Так, например, если доверительное управление учреждено на основании завещания, в котором назначен исполнитель за­вещания (душеприказчик), в качестве доверительного управляющего мо­жет выступать и гражданин, не являющийся предпринимателем. В этом и подобных случаях важны не столько профессиональные качества управ­ляющего, сколько то доверие, которое испытывает к нему учредитель уп­равления.

Согласно ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении имущества, переданного в дове­рительное управление, в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом.

Отличительная особенность доверительного управления недвижимос­тью - ограничение права доверительного управляющего распоряжаться недвижимым объектом доверительного управления. Недвижимостью, по­лученной как при учреждении доверительного управления, так и в ходе осуществления своей деятельности в таком качестве, доверительный уп­равляющий вправе распоряжаться лишь в случаях, предусмотренных дого­вором доверительного управления.

Кроме того, доверительный управляющий обязан лично управлять вверенным ему имуществом. Исключение - правило, изложенное в п. 2 ст. 1021 ГК, соответствии с которым, доверительный управляющий мо­жет поручить другому лицу (поверенному) совершать от его имени дейс­твия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо получил согласие учредителя в письменной форме, либо вынужден к этому силой обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет возможности получить указания учре­дителя управления в разумный срок. Поскольку поверенный действует от имени избравшего его доверительного управляющего, последний отвечает за действия поверенного как за свои собственные.

В качестве выгодоприобретателя могут быть назначены как индивиду­альные предприниматели, так и граждане, не являющиеся предпринима­телями, коммерческие и некоммерческие организации, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

Единственное исключение - сам доверительный управляющий, кото­рый не может быть выгодоприобретателем по тому договору, в котором он участвует в качестве доверительного управляющего. В противном случае договор доверительного управления утрачивает всякий смысл.

Договор доверительного управления имуществом, заключаемый по ос­нованиям, предусмотренным законом, во всех случаях - договор в пользу третьего лица, соответственно в таких отношениях всегда участвует выго­доприобретатель.

На стороне учредителя управления, доверительного управляющего и выгодоприобретателя может выступать не одно, а несколько лиц. Так, уч­реждая доверительное управление своим имуществом, гражданин может назначить в качестве выгодоприобретателей в равных или иных долях сво­их детей.

В качестве объектов доверительного управления ст. 1013 ГК РФ назы­вает объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, такие как отдельно стоящие здания и сооружения, земельные участки и т.п., а также предприя­тия и другие имущественные комплексы, поскольку их использование в гражданском обороте в целом приносит большую выгоду по сравнению с эксплуатацией отдельных их частей.

Под предприятием в данном случае понимается имущественный комп­лекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельнос­ти (ст. 132 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, то в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права тре­бования, долги и т.д.

В действующем гражданском законодательстве нет определения иму­щественных комплексов. По смыслу ст. 1013 ГК РФ к имущественному комплексу следует отнести совокупность земельных участков, зданий (со­оружений) и иных прочно связанных с землей объектов. Вместе с тем, все эти объекты должны использоваться по одному назначению - обеспечи­вать единый производственный процесс.

Соответственно в доверительное управление могут быть переданы:

а) несколько производственных зданий и сооружений как отдельных
недвижимых объектов (по одному или нескольким договорам);

б) эти же здания при наличии достаточных оснований и желания правообладателя могут быть учтены органами технической инвентаризации как один объект, а право на них может быть зарегистрировано как на одну недвижимую вещь (в этом случае можно го-
ворить об имущественном комплексе как объекте доверительного управления);

в) имущественный комплекс, дополненный, например, оборудованием,
сырьем и имущественными правами, уже в качестве предприятия.

В последнем случае стороны могут избрать и другой вариант поведения: когда право на предприятие не будет регистрироваться, недвижимые вещи доверительный управляющий получит по правилам о передаче недвижи­мости в доверительное управление, а движимые вещи и другие объекты по тому же договору будут переданы ему в соответствии с общими правилами учреждения доверительного управления. Следовательно, в данном случае все зависит от воли участников правоотношений.

Вместе с тем в качестве объекта договора доверительного управления могут выступать и нежилые помещения, которые приобрели статус недви­жимого имущества и объекты незавершенного строительс­тва, управляя которыми доверительный управляющий может завершить строительство, в том числе путем заключения со строительной организаци­ей договора строительного подряда в качестве заказчика, и затем в течение установленного договором срока использовать объект по целевому назначению на коммерческой основе, при этом все расходы на строительство могут быть возмещены дове­рительным управляющим за счет доходов от использования завершенных строительством объектов, и т.д.

Объектом доверительного управления может быть и доля в праве собс­твенности на недвижимое имущество, но для этого она должна быть опре­делена, т.е. должна существовать долевая собственность.

Доверительное управление долей в праве собственности на недвижи­мое имущество упоминается в федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст. 12 этого Закона участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственнос­ти на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление. Соответственно, заключение договора довери­тельного управления земельной долей должно происходить по правилам о доверительном управлении недвижимостью.

К объекту, передаваемому в доверительное управление, предъявляются следующие требования:

Имущество в момент его передачи доверительному управляющему не должно быть закреплено за иными субъектами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 3 ст. 1013 ГК).

Учитывая реальный характер договора доверительного управления имуществом и то обстоятельство, что одно из существенных условий до­говора доверительного управления - состав имущества, передаваемого в доверительное управление, учредитель доверительного управления должен фактически обладать этим имуществом в момент заключения договора.

Имущество, передаваемое в доверительное управление, должно со­держать качества, позволяющие его отделить (обособить) от имущества как учредителя доверительного управления, так и доверительного управляю­щего. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 1018 ГК РФ имущество, переда­ваемое в доверительное управление, должно отражаться у доверительного управляющего на отдельном балансе и по нему должен вестись самостоя­тельный учет. Следовательно, объектом доверительного управления может служить исключительно индивидуально-определенное имущество, пос­кольку только оно поддается самостоятельному учету и может быть дейс­твительно (юридически) обособлено от иного имущества.

Имущество, передаваемое в доверительное управление, должно обладать свойством непотребляемости при его использования, поскольку по истечении срока доверительного управления либо его прекращения по иным основаниям доверительный управляющий должен возвратить это имущество учредителю доверительного управления (п. 3 ст. 1024 ГК РФ).

Перечисленные требования в равной степени относятся ко всем объек­там доверительного управления имуществом.

Согласно ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижи­мым имуществом должен быть заключен в письменной форме, предусмот­ренной для договора продажи недвижимого имущества.

Основное требование к форме договора доверительного управления не­движимостью (ст. 550 ГК РФ) состоит в необходимости составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что исключается воз­можность заключения договора как в устной форме, так и путем обмена до­кументами, посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что до­кумент исходит от стороны по договору.

К договору доверительного управления предприятием обязательно при­лагаются:

· акт инвентаризации;

· бухгалтерский баланс;

· заключения независимого аудитора о составе и стоимости пред­приятия;

· перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприя­тия с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков их требо­ваний (ст. 561 ГК РФ).

Существенные условия договора доверительного управления имущес­твом в отличие от большинства других договоров, прямо указываются в ст. 1016 ГК РФ. К их числу относятся:

Условие о составе имущества, передаваемого в доверительное управле­ние, т.е., если стороны не пришли к соглашению в установленной законом форме о том, какое имущество передается в доверительное управление, до­говор доверительного управления имуществом не считается заключенным.

Поскольку управляющий осуществляет доверительное управление имуществом не в своих интересах, а в интересах другого лица, существен­ным условием для данного договора признается наименование юридического лица или гражданина, в интересах которых осуществляется управление иму­ществом (учредителя управления или выгодоприобретателя).

Так как доверительное управление имуществом относится к сфере предпринимательской деятельности, существенное условие договора дове­рительного управления имуществом - размер и форма вознаграждения уп­равляющему. В случаях, когда доверительный управляющий действует на безвозмездных началах, договор доверительного управления имуществом заключается без этого условия.

К числу существенных условий договора доверительного управле­ния имуществом относится также срок его действия. Обусловлено это тем, что доверительный управляющий не становится собственником вверенно­го ему имущества и по истечении определенного времени должен вернуть его учредителю управления имуществом.

Определение срока в качестве существенного условия договора довери­тельного управления имуществом, с одной стороны, позволяет четко от­граничить данный договор от договоров по реализации имущества (купля-продажа, дарение и т.д.) и исключить возможность прикрытия договором доверительного управления фактической передачи имущества в собствен­ность, а с другой, придает стабильность отношениям, складывающимся между сторонами данного договора.

Максимальный срок, на который может быть заключен договор дове­рительного управления имуществом, пять лет. При заключении такого договора на более длительный срок он считается заключенным на пять лет. Если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подле­жит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение как формы договора дове­рительного управления имуществом, так и требования о регистрации пере­дачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет за собой недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).

Применяя нормы о государственной регистрации перехода права собс­твенности необходимо учитывать, что передача имущества в доверительное управление не лишает учредителя права собственности на это имущество, а лишь обременяет соответствующую недвижимость правами доверительно­го управляющего и подлежит государственной регистрации именно в этом качестве - как обременение права собственности учредителя.

С заявлением о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление обращаются учредитель управления и довери­тельный управляющий (п. 1 ст. 16 Закона).

К заявлению во всех случаях и в обязательном порядке должны быть приложены:

· договор доверительного управления не менее чем в двух экземпля­рах-подлинниках;

· акт приема-передачи имущества доверительному управляющему не менее чем в двух экземплярах-подлинниках;

· документ об оплате государственной пошлины за регистрацию;

· в отдельных случаях решение органа опеки и попечительства либо решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим и передаче принадлежащего ему имущества в доверительное управ­ление.

Государственная регистрация передачи имущества в доверительное уп­равление удостоверяется выдачей свидетельства.

Предусмотрена ответственность сторон договора доверительного управле­ния за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по нему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежа­щим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требова­ний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Следовательно, любое неисполнение или ненадлежащее исполнение договора - нарушение правовых норм.

Поскольку суть обязательства, вытекающего из договора доверитель­ного управления имуществом, состоит в осуществлении доверительным управляющим управления имуществом, переданным в доверительное управление в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, то непроявление доверительным управляющим должной заботы об инте­ресах выгодоприобретателя или учредителя управления является ненадле­жащим исполнением им обязательств по договору (т.е. правонарушением) и признается основанием его ответственности.

Основополагающие принципы ответственности доверительного управ­ляющего за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по до­верительному управлению имуществом предусмотрены п. 1 ст. 1022 ГК РФ:

· доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выго­доприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодопри­обретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления - убытки, причиненные ут­ратой или повреждением имущества, с учетом его естественного из­носа, а также упущенную выгоду (абз. 1 п. 1 ст. 1022 ГК РФ);

· доверительный управляющий несет ответственность за причинен­ные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учре­дителя управления (абз. 2 п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Таким образом, к доверительному управляющему может быть примене­на форма ответственности в виде возмещения убытков.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвес­ти для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ответственность по обязательствам, возникшим из сделок, заключен­ных доверительным управляющим с третьими лицами, предусматривает, что долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управле­нием имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недоста­точности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества -на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное уп­равление (п. 3 ст. 1022 ГК РФ).

Учитывая повышенный риск учредителя доверительного управления, который может быть привлечен к субсидиарной ответственности по обя­зательствам доверительного управляющего, в договоре доверительного управления имуществом может быть специально предусмотрено предо­ставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или вы­годоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 10 ГК РФ).

Договор доверительного управления имуществом, как и всякий граж­данско-правовой договор, может быть расторгнут одним из трех способов, предусмотренных ст. 450 ГК РФ:

· по соглашению сторон;

· по требованию одной из сторон;

· путем одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Основной способ расторжения договора - его расторжение по соглаше­нию сторон. Однако законом или договором эта возможность может быть ограничена. Так, например, для профессионального управляющего, зани­мающегося доверительным управлением чужим имуществом в качестве предпринимательской деятельности, может оказаться важным сохранение договора доверительного управления имуществом в течение всего периода его действия. Для этого в текст договора может быть включено условие о запрещении его расторжения по соглашению сторон вплоть до окончания срока, установленного договором. При расторжении договора по соглаше­нию сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения договора, но не для оценки за­конности соглашения сторон о его расторжении.

Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон.

Законодательством предусмотрены два случая, когда изменение или расторжение договора производится по требованию одной из сторон в су­дебном порядке:

во-первых, в случае нарушения условий договора, которые могут быть квалифицированы как существенные нарушения, т.е. наруше­ния, которые влекут для контрагента такой ущерб, что он в значи­тельной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

во-вторых, в иных случаях, прямо предусмотренных законодатель­ством или договором. Поэтому договором доверительного управле­ния имуществом могут быть предусмотрены любые обстоятельства, служащие основанием его расторжения в судебном порядке.

Третий способ расторжения договора (одностороннее расторжение) за­ключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполне­ния договора).

В отличие от первых двух способов расторжения договора, в отноше­нии которых нормы о договоре доверительного управления имуществом не содержат каких-либо особых правил, применительно к отношениям, свя­занным с расторжением договора доверительного управления имуществом путем одностороннего отказа от его исполнения, имеется ряд специальных правил (ст. 1024 ГК РФ):

а) отказ от исполнения договора доверительного управления как со стороны доверительного управляющего, так и со стороны учредителя допускается в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом. При этом договор прекращается путем заявления (одностороннего) об отказе от договора любой из сторон;

б) учредитель доверительного управления наделен правом на отказ от договора доверительного управления и по иным основаниям (помимо невозможности исполнения обязательств лично доверительным управляющим), но при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения. Это право позволяет сохранить за учредителем правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом, которое он вправе осуществлять самостоятельно (разумеется, с учетом законных интересов управляющего-предпринимателя, заключающихся в получении вознаграждения за управление и компенсации за понесенные при этом неизбежные издержки).

в) сторона, реализующая право на отказ от договора доверительного управления имуществом, должна уведомить об этом другую сторону за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления. Соответственно при расторжении договора вследствие отказа от него одной из сторон договор будет
считаться расторгнутым не с того дня, когда ее контрагент получит письменное уведомление об отказе от договора, а по прошествии трех месяцев с этого момента.

Юридические аспекты управления объектами недвижимости не огра­ничиваются отношениями между собственником и управляющим. При уп­равлении правовое обеспечение включает также юридическое сопровожде­ние заключения, исполнения и расторжения договоров аренды помещений, договоров подряда на выполнение работ и договоров на поставку ресурсов и оказание услуг, а также юридические действия, направленные на снижение всевозможных потерь от неплатежей.



©2015- 2019 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.