Принципы, основанные на представлениях пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода.

Принцип замещения: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Иными словами, стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

При затратном подходе рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, т. е. стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

При сравнительном подходе к оценке принцип замещения звучит следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая. Принцип замещения – основной принцип оценки при использовании сравнительного подхода.

Принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, и суммой, ожидаемой от перепродажи этого объекта. Важно при этом, за какой период будет получен ожидаемый доход, так как рубль, имеющийся у инвестора сегодня, стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Данный принцип – основной при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся

К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли принцип вклада, возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности, оптимальной величины участка, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности (производительности) земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы раскрыть это положение, вспомним, что любой вид деятельности требует наличия четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли (табл. 4.1.).

Таблица 4.1.

Факторы производства и виды их покрытия

Труд представляет собой расходование человеческой рабочей силы в особой целесообразной форме – заработной плате.

Капитал – это совокупные ресурсы, используемые в бизнесе; денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три фактора производства: труд, землю и управление.

Предпринимательские способности – особый вид человеческого капитала, представленного деятельностью по координации и комбинированию всех остальных факторов производства для выпуска товаров и услуг, относятся к высококвалифицированному труду.

Земля представляет собой земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы. Земля – основной фактор, формирующий пространство и ресурс, необходимый при любом виде производственной деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически неподвижна, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода представляет собой доход, относимый к земле, или ренту.

Таким образом, земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства[14]. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

Принцип вклада

Нередко затраты на ремонт объекта позволяют увеличить его стоимость в размерах, значительно больших, чем составили затраты на ремонт. В этом явлении и реализуется принцип вклада. Например, размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате ремонта квартиры и затратами на этот ремонт.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности недвижимости: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства или в объект недвижимости обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли (дохода от использования объекта) лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли (дохода) становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения дохода (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Для определения указанной предельной точки, когда доход (и стоимость) от объекта недвижимости будет максимальной, необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например, рассчитать доход от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке, и только после этого осуществлять выбор варианта развития объекта.

В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимального дохода реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) привлекаемых ресурсов. Сущность принципа заключается в соблюдении баланса между количеством привлекаемых ресурсов и размером используемого земельного участка. Нарушение такого баланса приводит либо к перегрузке, либо к недоиспользованию возможностей земли, что ведет к потерям дохода и стоимости недвижимости.

Снижение эффективности проекта наблюдается, когда недостаточно денежных средств для строительства объекта. В связи с этим в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства и финансирования, чтобы получить наибольший эффект от реализации проекта.

По отношению к уже существующему объекту недвижимости: для эффективного функционирования, например, магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения рациональной номенклатуры товаров.

Принцип экономического размера земельного участка.

Данный принцип представляет собой зеркальное отражение принципа сбалансированности. Экономический размер – это величина земельного участка, которая необходима для достижения рационального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями к определенному виду бизнеса.

Например, при общей площади загородного дома в 150 м² рациональным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта недвижимости, является участок площадью в 15 соток. Уменьшение размера участка, как и его увеличение, может снизить стоимость объекта, так как не обеспечит рационального размера землепользования.

Принцип экономического разделения (разделения имущественных прав): имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Право собственности, как было указано выше, подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности, имущественными правами являются право имущественного пользования (аренда, доверительное управление), право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитуты (т. е. право ограниченного пользования объектом недвижимости). Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом.

1. Физическое разделение – разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка: разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная).

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, АО, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

Использование в практике имущественных отношений вышерассмотренных типов разделения совокупности имущественных прав позволяет увеличить стоимость объектов недвижимости.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: