Факторы, определяющие величину арендной платы

Один из ключевых моментов управления объектами инвестиционной коммерческой недвижимости (т.е. недвижимости, предназначенной для извлечения дохода путем сдачи в аренду в течение определенного и, как правило, длительного времени) - выработка и проведение обоснованной арендной политики, обеспечивающей высокий уровень действительного (эффективного) валового дохода, что предполагает, во-первых, установле­ние арендной платы на уровне, максимально приближенном к рыночным ставкам по аналогичным объектам недвижимости, а, во-вторых, высокий уровень заполняемости объекта.

Сами по себе ни уровень арендной платы, ни уровень заполняемости объекта не являются показателями эффективности управления объектом. Очевидно, что высокую занятость можно обеспечить путем снижения арендной платы, но это ведет к падению рентного дохода, приносимого объектом, а, значит, в ито­ге и чистого дохода собственника от объекта. Верно и обратное, завышение арендных ставок может привести к снижению заполняемости и дохода. Управ­ляющий должен учитывать эти обстоятельства и стремиться к обеспечению та­кого уровня арендных ставок и заполняемости объекта, которые обеспечивают максимизацию действительного дохода, приносимого объектом и минимиза­цию операционных расходов, что в совокупности должно обеспечить макси­мально возможный уровень чистого дохода от объекта.

К сказанному следует добавить, что при прогнозах заполняемости необ­ходимо учитывать наличие «естественного» уровня незанятости (вакансий) на рынке аренды, обусловленного структурными причинами (несоответствием структуры предложения и спроса, миграцией арендаторов и пр.). По оценкам консалтинговых компаний, в настоящее время в столичных городах России уровень вакансий для офисной и торговой недвижимости составляет 3-5% и существенно выше для гостиничной недвижимости (до 30-40%).

В связи с этим важная задача, стоящая перед управляющим, - возмож­но более полный учет факторов, определяющих уровень арендной платы, с одной стороны, и гибкое использование арендной платы как инструмен­та не только с точки зрения ее взимания (рассрочки, авансовые платежи и пр.), но и с точки зрения установления и начисления.

В теоретическом плане арендная плата как плата за пользование иму­ществом в течение определенного времени должна включать, по крайней мере, две компоненты: возврат части вложенных в объект средств пропорци­онально износу имущества за период аренды (возврат капитала, амортиза­ция) и доход на вложенный капитал по ставке, величина которой определя­ется уровнем альтернативной доходности капитала, рисками, ожиданиями собственника и пр. (доход на капитал, арендный процент).

Однако это, скорее, идеальная абстрактная схема, не учитывающая ни возникающих на практике дополнительных и обязательных для собс­твенника платежей (например, налог на имущество, который должен быть погашен за счет арендной платы), ни того, что арендная плата в условиях рыночной экономики формируется в конечном счете в результате взаимо­действия спроса и предложения.

Определение ставок арендной платы, как уже отмечалось выше в пре­дыдущих главах, безусловно, целесообразно проводить с привлечением профессионального оценщика и использованием всего арсенала методов оценки рыночной стоимости: затратного, доходного, сравнительного (ры­ночного). Это, однако, не снимает с управляющего ответственности за то, что при установлении арендных ставок им будет максимально учтена вся совокуп­ность факторов, влияющих на уровень ставок. В этой связи важен анализ факторов, определяющих уровень арендной платы, и формулирование на этой основе политики в области арендной пла­ты.

Факторы, влияющие на уровень арендной платы,можно сгруппировать следующим образом:

1.Качество права аренды.

2.Условия и формы расчетов.

3.Особые условия договора.

4.Время (условия рынка).

5.Местоположение объекта.

6.Физические характеристики объекта.

7.Экономические характеристики объекта.

8.Сервисное обеспечение объекта.

Каждая из этих групп, в свою очередь, состоит из ряда факторов.

1. Качество права аренды

Качество права аренды (пользования и владения объектом), обеспечен­ное договором аренды, определяется следующими факторами:

· права сторон по досрочному расторжению договора,

· легитимность прав аренды,

· наличие или возможность государственной регистрации договора,

· возможности пролонгации договора аренды,

· объем передаваемых прав (пользование, пользование и владение, возможность сдачи в субаренду)

· наличие обременений (ресурсных, временных, функциональных и других ограничений прав пользования и владения арендуемым объ­ектом).

Варианты обременений:

-ресурсные - ограничение электрической мощности, объема потреб­ления воды;

-временные - запрет на использование помещений в ночное время суток, в выходные дни либо использование по специальному согла­сованию с управляющим;

-функциональные - ограничения в использовании помещений (на­пример, исключительно под офисную функцию).

Чем ниже качество прав арендатора, тем ниже, как пра­вило, договорная ставка арендной платы. Так как учет влияния данного фактора требует получения подробной информации о конкретных услови­ях договоров аренды, рекомендуется подбирать объекты-аналоги с пример­но одинаковыми качествами прав арендатора.

2.Условия и формы расчетов

В данной группе можно выделить следующие факторы:

· полнота включения операционных расходов в арендную ставку (при обязанности арендатора отдельно оплачивать коммунальные расхо­ды, вывоз мусора и т.п. договорная ставка ниже);

· компенсация затрат арендатора на улучшения (затраты арендатора на улучшения арендованного имущества снижают арендную ставку);

· применение в расчетах суррогатных форм вместо денег (имущество, зачеты и пр.) снижает договорную ставку;

· сроки внесения арендной платы (необходимость оплаты аренды авансом за год снижает договорную ставку аренды).

3.Особые условия договора

К ним относятся:

· договоренность о выкупе объекта арендатором по окончании срока арендного соглашения (арендные отношения завершаются оформ­лением договора купли-продажи), что может привести к повышению арендной ставки в обмен на снижение цены помещения (объекта), приобретаемого арендатором;

· договоренность о снижении ставки арендной платы для арендато­ра - бывшего собственника арендуемого объекта, достигнутая ранее при совершении сделки купли-продажи объекта, когда для умень­шения налога на сделку цена продажи была установлена ниже ры­ночной в обмен на соответствующее снижение арендной ставки;

· разрешение арендатору на сдачу помещений в субаренду, например, дает возможность арендодателю в условиях ожидаемого роста спроса на помещения данного типа несколько повысить договорную ставку арендной платы с учетом будущего превышения субарендных ставок над нынешними арендными;

· дополнительные условия стимулирования арендаторов при вялом спросе на рынке (дополнительные услуги, льготы и рассрочки по платежам), что вынуждает арендодателя нести дополнительные рас­ходы, ведущие к фактическому уменьшению арендного дохода;

· разрешение на использование помещения под функцию, не со­ответствующую принципу ННЭИ без корректировки арендной ставки.

4.Время (условия рынка)

В данном случае речь идет об учете изменений, происходящих на рын­ке, если есть существенная разница во времени между датой подписания договора аренды и датой проведения анализа. Подразумевается, что:

1) це­новая ситуация на рынке недвижимости с течением времени изменяется;

2) происходит инфляционный рост цен, в связи с чем требуется производить соответствующие корректировки арендной ставки.

В современных российских условиях учет фактора времени требуется по прошествии гораздо меньшего срока с момента совершения сделки, чем на развитых рынках недвижимости, особенно в случаях, когда ставка уста­навливается в рублях.

Данные утверждения справедливы и для анализа предложений на рын­ке, но на практике учет этого фактора применительно к предложениям тре­буется гораздо реже, так как данные по ценам и условиям аренды конкури­рующих объектов периодически обновляются.

Основа для приведенных выводов здесь та же, что и в случаях с оценкой недвижимости, поэтому применяемые при оценке правила относительно пе­риода действительности выводов оценщика справедливы и в данном случае.

5.Местоположение объекта

Это одно из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновременно с этим - уникальное свойство объекта не­движимости.

В связи с этим фактор местоположения должен:

-учитываться в любой из техник подхода (уникальность);

-быть не только осознан, но формализован и проанализирован.

Ниже приводится перечень сгруппированных по определенному при­знаку факторов местоположения, который может быть рекомендован к применению при оценке фактора местоположения, но не являющийся ис­черпывающим.

В рамках применения той или иной техники в зависимости от сущест­венности влияния глобального фактора или его составных частей (для дан­ного вида недвижимости) в модель анализа может включаться:

только местоположение как комплексный фактор;

местоположение как комплексный фактор, значение которого для объектов определяется на основании оценки и анализа его состав­ляющих;

ряд наиболее существенных групповых факторов, в совокупности образующих понятие «местоположение».

Факторы местоположения:

• Престижность и близость к центрам:

престижность района и улицы (в том числе известность, историчес­кая и архитектурная привлекательность);

удаленность от центра города;

удаленность от центров локального влияния;

удаленность от центров деловой активности;

зона градостроительной ценности;

• Транспортная доступность и потоки:

близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам;

характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;

наличие маршрутов общественного транспорта, близость к оста­новкам;

удаленность от ближайших станции метрополитена;

время и удобство доступа до центра города (пешком, на обществен­ном транспорте, на автомобиле);

интенсивность транспортных и пешеходных потоков;

видимость с улицы;

отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот;

близость мест парковки;

другие;

• Соседство:

репутация и статус соседей;

состояние и репутация ближайших объектов;

влияние окружающих объектов на привлекательность и престиж­ность места;

характер соседей (взаимодополнение, конкуренция и т.п.);

• Инфраструктура окружения:

благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, ос­вещение и т.д.);

близость к местам парковки автотранспорта;

наличие магазинов (торговых центров, супермаркетов, гипермаркетов, моллов);

наличие и удобство сферы услуг;

близость к границам рекреационных зон, паркам;

близость к зонам повышенной экологической опасности;

уровень безопасности (преступления против населения и имущес­тва), доступность правоохранительных органов, скорой медицинс­кой помощи и пожарной службы;

наличие и близость детских садов, школ и колледжей;

наличие и близость спортивных и фитнес-центров;

культурные и развлекательные центры;

социальное обслуживание;

доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материалов, продажа и обслуживание оргтехники, профессиональ­ные консультации и т.п.);

доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, апте­ка и т.п.);

прочее.

• Профили организаций и людей

профили организаций (резидентов и посетителей района) как по­тенциальных работодателей, клиентов и потребителей, как источ­ника привлечения клиентов и т.п.;

профили людей (жильцов, работников, посетителей района) как по­тенциальных сотрудников, клиентов, социального окружения и т.п.

6.Физические характеристики объекта

Как и местоположение, физические характеристики объекта - комп­лексный фактор, при этом практически не встречаются объекты с идентич­ными физическими свойствами.

Выделяются следующие основные физические характеристики объек­тов недвижимости (зданий и помещений):

· расположение в здании (этаж, вход, вид из окон);

· качество отделки и эксплуатационных характеристик помещений (состояние);

· площадь (общая, полезная, арендная);

· подъездные пути (тип, покрытие, ширина, состояние);

· внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада);

· строительные характеристики (архитектурно-планировочное ре­шение, год постройки, реконструкции или капитального ремонта, класс капитальности и т.д.);

· техническое состояние конструктивных элементов объекта;

· состояние инженерных сетей (внутренних и наружных) и оборудо­вания;

· наличие элементов благоустройства, качество обустройства терри­тории;

· качество эксплуатации здания;

· форма и размеры помещений, удобство планировки, высота по­толков;

· другие.

7.Экономические характеристики объекта

Основные экономические характеристики объектов, учитываемые при анализе уровня арендных ставок:

· коэффициент заполняемости объекта (при низком коэффициенте заполняемости стабильно функционирующего объекта ставки арен­ды, как правило, превышают рыночный уровень);

· «новизна» объекта на рынке (обычно новые объекты, выводимые на рынок, для обеспечения быстрого заполнения, сдаются по несколь­ко заниженным арендным ставкам);

· удельные характеристики потребления и контроль расходования ре­сурсов пользователями при поддержании эксплуатационных ка­честв на уровне требований стандартов (тепло, вода, электроэнер­гия, топливо);

· соотношение площадей основных, вспомогательных и технических по­мещений: чем больше отношение полезной площади к арендной и арендной к общей, тем выше доходность объекта (ниже удельная ве­личина операционных расходов).

8. Сервисное обеспечение объекта

Основные параметры сервисного обеспечения объекта, влияющие на ставки аренды объектов коммерческой недвижимости:

· предоставляемая арендодателем парковка: наличие/отсутствие, тип (открытая/крытая/гараж), охраняемая/неохраняемая, стоимость, парковочный коэффициент (например, число парковочных мест на 100 м² площади арендуемых помещений), наличие и число парковочных мест для клиентов (посетителей);

· наличие погрузочно-разгрузочной площадки, железнодорожной ветки, подъемника (крана) и т.п., параметры и условия пользова­ния ими;

· наличие, качественный уровень и стоимость использования допол­нительного оборудования и компонентов, не относящихся к недви­жимости (систем связи, спутниковых систем, специального обору­дования, мебели и др.);

· наличие, качественный уровень и стоимость (если не включено в арендную плату) услуг по уборке, техническому обслуживанию арендуемых помещений, лифтов, охраны, офисных услуг и т.п.;

· наличие и эффективность технических систем обеспечения безо­пасности;

· другие услуги и дополнительные преимущества объекта (например, служба Reception по приему корреспонденции и встрече посетителей).

К дополнительным услугам, предоставляемым в бизнес­центрах за отдельную плату, относятся:

-предоставление оптоволоконных каналов связи для вы­хода в Интернет;

-автоматы по продаже кофе, напитков, орешков и пр.;

-услуги по печати: изготовление визиток, буклетов, пла­катов;

-оформление виз, паспортов;

-служба доставки документов и пакетов;

-цифровая печать;

-оплата мобильных телефонов;

-продажа канцтоваров;

-баня, сауна, бассейн;

-спортивно-оздоровительный центр;

-мойка автомобилей;

-фотоуслуги;

-бильярд, боулинг;

-аптечный киоск.

4.2.3.2. Организационные вопросы арендной политики собственника коммерческой недвижимости

При реализации арендной политики собственник коммерческой недвижимости должен учитывать следующие обстоятельства:

1. Особенности измерения площадей для целей управления коммерческой недвижимостью.

Как правило (особенно в бизнес-центрах) предмет аренды - не только площадь самого офисного помещения, занимаемого арендатором, но и час­тично площадь помещений общего пользования (например, коридоры). В связи с этим принято различать полезную и арендуемую площадь.

Североамериканская организация владельцев офисной недвижимости BOMA (Building Owners and Managers Association) издает и способствует популяризации стандарта измерения площадей с 1916 года. Метод BOMA давно стал основным в сфере оценки коммерческой недвижимости. Если российские БТИ предлагают вычитать колонны из площади по периметру, то стандарт БОМА включает колонны в арендную площадь. Кроме того, арендатор еще платит и за площадь стен, а толщина общей стены между арендаторами делится между ними пополам.

Например: по расчетам БТИ площадь составила 9030 кв. м; по расчетам ВОМА полезная площадь составляет 9370 кв. м, а арендуемая - 9850 кв. м. Разница составляет 5 %, а для крупных офисных площадей это достаточно много (если ставка аренды составляет около 600 долларов в год за квадратный метр то для офисного здания площадью 10 тыс. кв. м это составит: 600 долл. х 10 тыс. кв. м х 0,05 = 300 тыс. долл. в год дополнительно)[15].

От этих аспектов и зависит итоговый коэффициент потерь площадей, коэффициент эффективности использования площади.

Как правило, современные офисные здания имеют коэффициент от 1.05 до 1.25. На его величину влияют разные факторы, в том числе, размер входной системы, ширина лифтовых холлов, коридоров, лестниц и т.п. Например: при занимаемой площади 100 кв.м и при коэффициенте 1.15 арендатор будет оплачивать стоимость 115 кв.метров. Чем ниже коэффициент, тем выгодней используются площади помещения, тем привлекательнее объект для арендатора.

В соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования). Коэффициент потерь рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:

— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;

— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади.

Чтобы рассчитать коэффициент потерь (КП) применяется следующая формула:

КП= ПП/ОП,

где: ПП - полезная площадь (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади);

ОП - общая площадь, предполагаемая для аренды.

В итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для аренды) умножается на коэффициент потерь для его этажа и для здания в целом.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: