Сделай Сам Свою Работу на 5

Оценка ставки арендной платы методом сравнительного анализа сделок

Важно обратить внимание на то, что при назначении арендной ставки для каждого помещения должны учиты­ваться результаты анализа, проведенного с целью выбо­ра варианта наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования (ННЭИ) этого помещения. Упомянутая став­ка арендной платы назначается в предположении, что в помещении будет реализована функция, соответствующая ННЭИ, независимо от действительных планов конкрет­ного (будущего) арендатора по использованию помещения. При проведении анализа в перечень ценообразующих факторов, влияющих на уровень арендного дохода, долж­ны включаться все физические, юридические, экономи­ческие и социальные характеристики объекта, условия его функционирования и важнейшие параметры договора аренды. Эти ценообразующие факторы рассматриваются в качестве элементов сравнения при определении величин рыночных ставок арендной платы для объекта управле­ния путем сравнения его с объектами-аналогами, для ко­торых арендные ставки известны. Заметим, что в качест­ве объектов-аналогов должны выбираться объекты того же функционального назначения, что и у объекта оцен­ки, причем для обоих объектов избранное функциональ­ное назначение и является наилучшим и наиболее эф­фективным.

Из рекомендуемых техник оценки арендных ставок сравнительным анализом договоров аренды для индиви­дуальных проектов чаще других применяются техники парных сравнений. При этом техника парных сравнений может быть реализова­на в случае, если число объектов-аналогов на единицу или более превышает число элементов сравнения, причем имеется хотя бы одна пара объектов, различающаяся только одним элементом сравнения.

По итогам исследования рынка выявляются объекты, находящиеся в той же целевой группе, что и рас­сматриваемый объект. Обычно это объекты с аналогичным местоположением (находящиеся поблизости, или при их отсутствии — в похожих условиях по доступности), ана­логичного технического уровня, рассматривающие в ка­честве арендаторов аналогичную целевую группу. Реко­мендуется отбор максимально возможного количества объектов в целях обеспечения высокой точности резуль­тата. Обычно количество объектов-конкурентов составля­ет цифру от 4 до 15. По каждому из выбранных объектов составляется анкета (листок для исследований), которая содержит максимально подробную информацию по объ­ектам. Для получения информации по каждому объекту рекомендуется метод интервью, а также осмотр объекта.



Для составления анкеты рекомендуется определить су­щественные ценообразующие факторы. Основные факто­ры уже были перечислены выше — это местоположение, технический уровень объекта и уровень обслуживания арендаторов.

По всем выбранным объектам-аналогам должны быть известны все элементы сравнения. Поэтому на выбор эле­ментов сравнения может также влиять доступность инфор­мации по тому или иному пункту (часто выяснить по­дробности о конкурентных объектах не представляется возможным). Кроме того, к списку параметров могут быть добавлены дополнительные пункты, которые, возможно, существенны в конкретной ситуации.

По итогам заполненных анкет строится сравнитель­ная таблица.

Каждому из выбранных элементов сравнения присваивается определенное качественное (да/нет; плохое/среднее/хорошее) или количественное (в месяцах, кв. м, бал­лах) значение. Для простоты рекомендуется отдавать предпочтение балльным характеристикам (2-3 значения параметра) или, если это невозможно, значениям «да/нет». Например, если взять параметр «близость к метро», то можно использовать балльную таблицу по форме таблицы 4.3:

Таблица 4.3.

Оценочная таблица по характеристике «Близость к метро»

Минут до метро пешком балл
До 10 минут
10-15 минут
15 минут и более

 

Элементы сравнения могут быть исключены из рассмо­трения при условии, что их значение одинаково для всех выбранных объектов.

Базовая арендная ставка определяется на основании по­строенной модели анализа в следующей последователь­ности.

По каждому элементу сравнения рассматриваемый объект сопоставляется с каждым из аналогов.

Возможны 3 варианта:

-по данному элементу сравнения объект-аналог лучше рассматриваемого объекта — выполняется корректиров­ка «вниз» (рядом со значением фактора для данного объекта-аналога ставится минус);

-объект-аналог существенно не отличается от рассматри­ваемого объекта — корректировка не осуществляется;

-объект-аналог хуже рассматриваемого объекта — выпол­няется корректировка «вверх» (рядом со значением фак­тора для данного объекта-аналога ставится плюс).

После заполнения матрицы корректировок опреде­ляется итоговая сумма корректировок по каждому объ­екту-аналогу путем суммирования всех знаков по эле­ментам сравнения.

С использованием такого ряда можно определить диа­пазон рыночной арендной ставки для рассматриваемого объекта, выбрав два объекта, сумма корректировок для которых наиболее близка к значению 0.

На основании полученного диапазона определяется величина базовой арендной ставки:

-нахождением среднего арифметического для границ диапазона;

-нахождением среднего взвешенного.

Вес для объекта устанавливается в зависи­мости от суммы абсолютных величин корректировок (количества поправок).

 

Доходный (инвестиционный) подход

Для расчета арендной ставки необходимо выполнить следующие операции.

1.Определить рыночную стоимость объекта. Необходимая для вычислений величина рыночной сто­имости Voc объекта управления может быть найдена с применением метода сравнительного анализа сделок куп­ли-продажи объектов-аналогов или с использованием практически всегда доступного метода компенсации из­держек затратного подхода (величина затрат на строительство или на приобретение объекта на дату оценки с добавлением прибыли предпринимателя и за выче­том потерь стоимости из-за износа и устаревания).

2.Определить требуемую доходность объекта. Получаемый соб­ственником от объекта аренды уровень дохода должен быть сопоставим с доходностью альтернативных объек­тов инвестирования. В настоящее время по доходности ры­нок недвижимости России опережает рынки Европы. На­пример, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5% , в Варшаве 8% , в Москве составляет 13-14%, в Петербурге 17-20%, в регионах до 25-30%. Од­нако следует учитывать, что доходность недвижимости не является постоянной величиной. По мере роста конку­рентной среды доходность инвестиций снижается. При расчете сроков окупа­емости проекта необходимо заранее внести поправку с учетом падающей доходности.

Рассмотрим вначале простейший случай сдачи свободного объекта в аренду корпоративному арендатору на условиях чистой аренды, при невозможности полу­чения прочих доходов, в предположении полной загрузки помещений и отсутствия неплатежей. Тогда можем рассчитать среднюю для здания величину ставки арендной пла­ты А, соотнесенной с единицей общей площади So поме­щений:

Аср= Voc∙Ro/So

Если имеется возможность получать прочие доходы (плату за чистую арен­ду свободной части участка земли под парковку, за чистую аренду участка крыши или фасада здания для размещения рекламы и т. п.), то размер арендной платы бу­дет меньше (у арендатора «отбирается» часть прав пользо­вания и владения объектом).

Задача усложняется, если вместо одного корпоратив­ного арендатора планируется привлечь несколько более «мелких» арендаторов: разные помещения характери­зуются своими потребительскими качествами и требуют индивидуального подхода. В этом случае кроме средней ставки арендной платы надлежит оценить и став­ки арендной платы для отдельных помещений. Более того, в данном случае надлежит учиты­вать и разные среднерыночные потери доходов из-за недозагрузки и неплатежей.

Затратный подход

В основе - определение операционных расходов собственника на эксплуатацию объекта. Для оп­ределения размера будущих затрат на эксплуатацию можно применять три метода оценки.

Доходный метод

При расчете расходов на эксплуатацию с помощью доходного метода исходят из объема валового дохода. Сум­ма валового дохода принимается за 100% , и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент от этой суммы. Например, общая сумма операционных расходов для бизнес-центра «Нобель» составляет около 12% от валового дохода.

Затратный метод

С точки зрения своей природы все эксплуатационные расходы можно условно разделить на две категории:

— расходы, связанные с обеспечением нормальных условий обитаемости зданий и сооружений;

— расходы, связанные с функционированием объектов недвижимости в условиях рыночных отношений.

К первой категории, на наш взгляд, можно отнести расходы на теплоснабжение, электроснабжение и освещение, вентиляцию и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение, уборку и вывоз мусора, ремонт и т.п.

Ко второй категории можно отнести расходы на управление и заключение договоров аренды, страхование, обеспечение безопасности, резерв на замещение и т.п.

Одним из наиболее существенных отличий двух категорий является возможность технического нормирования расходов первой категории, в отличие от расходов второй категории, которые могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.

Соотношение двух категорий в общей структуре затрат может колебаться в зависимости от технических характеристик и функционального назначения объекта, но в большинстве случаев доля расходов первой категории будет существенно больше[17].

Метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозиро­вания эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов — в расче­те на единицу объема или площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей определяются на основе технических характеристик недвижимости, со­ответствующих принятой классности объекта недвижи­мости. Другими словами, независимо от объема валово­го дохода та или иная статья расходов всегда будет состав­лять одинаковую величину, принятую для бизнес-цент­ра данного класса.

Одной из разновидностей данного подхода является метод "объектов-аналогов", который заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости (табл. 4.4).

Таблица 4.4

Пример значений укрупненных показателей затрат по видам работ

Вид работ у.е. на кв. м в месяц
Техническое обслуживание 0.27
Планово-предупредительные работы 0.4
Текущий ремонт 0.21
Комплексная уборка 0.24
Специальное техобслуживание 0.32
Технический консалтинг 0.18
Материально-техническое снабжение 0.12
Фонд оплаты труда 0.9
Итого 2,7

 

Кроме того, расчет эксплуатационных ресурсов осуществляется либо на основе установленной мощности потребителей ресурсов, либо с применением специальных формул и технически обоснованных нормативов. В основе таких расчетов, как правило, лежат достаточно точные объективные физические показатели, характеризующие современные требования к комфортной среде обитания и уровню эксплуатации.

Следует заметить, что затраты эксплуатационных ресурсов, отнесенные нами к первой категории, имеют место при любом типе экономики, и их нормирование требуется не только в условиях рынка. Плановая экономика, существовавшая в России, предъявляла достаточно жесткие требования к обеспечению санитарных и других норм комфортного обитания. Именно поэтому в свое время существовала система государственного и ведомственного нормирования расхода ресурсов. Обеспечением ее функционирования занимались многие научно-исследовательские учреждения, регулярно выпуская соответствующие руководящие документы.

С одной стороны, к таким документам можно отнести СНиПы и другие аналогичного содержания нормативы, обеспечивающие строительное проектирование. Например, к действующим на сегодняшний день нормативам данного типа можно отнести:

СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация" изд. 1996 г. (с изменениями)

СНиП 2.04.05-91 "Отопление, вентиляция, кондиционирование" изд. 1994 г. (с изменениями)

СНиП II - 3 -79 "Строительная теплотехника" изд. 1995 г. (с изменениями)

СНиП 2.04.08- 87 "Газоснабжение" изд. 1994 г. (с изменениями)

СНиП 23 - 05 - 95 "Естественное и искусственное освещение" изд. 1996 г. (с изменениями)

Изменения к нормативам регулярно публикуются в журнале "Бюллетень строительной теплотехники"

Используя данные документы, возможно например, принять расходы на отопление здания, либо в соответствии с нормативными показателями (табл. 1б изменения №3 СНиП II-3-79 "Строительная теплотехника" в соответствии с Постановлением Госстроя России от 2 февраля 1998 г. № 18-11), либо как расходы на возмещение теплопотерь здания - в зависимости от теплофизических характеристик ограждающих конструкций.

С другой стороны, нормативы эксплуатационных ресурсов разрабатывали многочисленные учреждения коммунального хозяйства. Данные нормативы актуальны на сегодняшний день и до сих пор применяются организациями коммунального хозяйства на территории России.

К таким нормам можно отнести:

"Межотраслевые нормативные материалы для нормирования труда рабочих при уборке территорий и помещений." М. 1992г.

"Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием общественных зданий"М.1988г.

"Рекомендации по определению норм накопления ТБО для городов РСФСР." М. 1982г.

"Санитарная очистка и уборка населенных мест". Справочник. М. 1990 г.

"Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Нормы расхода материально-технических ресурсов на техобслуживание и текущий ремонт жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения" М. Стройиздат. 1988 г[18].

Сравнительный, который заключается в использовании открытых и доступных ук­рупненных показателей расходов ресурсов для анало­гичной недвижимости. Например, если мы планируем расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса «В», логично взять в качестве примера аналогичный объект.

Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию — это величина, которая меняется из месяца в месяц. Экс­плуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее в зависимости от сезона различаются. При подго­товке к отопительному сезону — в августе-сентябре рас­ходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину. Можно указать среднюю величину расходов на эксплуа­тацию, например, $2,5 на м2 в месяц, но всегда стоит по­мнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осе­нью — повышаться до $4,5 на м2 в месяц.

Оценка затрат на эксплуатацию может быть выполнена на любой стадии существования здания.



©2015- 2019 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.