ГЛАВА 3. Основы управления недвижимостью

Содержание, функции, принципы управления. Классификация объектов и субъектов управления недвижимостью

Управление – сознательная целенаправленная систематическая деятельность субъекта управления, направленная на эффективное функционирование объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

Управление – необходимая функция любых организованных (упорядоченных) систем (технических, социальных и пр.), обеспечивающая их сохранение и воспроизводство, координацию взаимодействия между элементами системы.

Основные требования, предъявляемые к управлению как деятельности:

§ управление должно быть направлено на достижение определенных, ясно сформулированных целей, поскольку в противном случае невозможно определить, является ли управленческая деятельность эффективной;

§ управление является систематическим, а не разовым процес­сом: нельзя свести смысл управления к принятию только одного ка­кого-либо, даже взвешенного и обоснованного решения или к одно­кратному воздействию на объект управления;

§ управление всегда осуществляется в условиях определенной, изменяющейся внешней среды, которая одновременно воз­действует как на объект, так и на субъект управления.

Классическая школа управления, основоположником которой является Анри Файоль, трактует управление как процесс, состоящий из отдельных функций, т.е. управлять – значит предвидеть, организовывать, распоряжаться, координировать и контролировать. Исходя из этого, сформулируем функции управления:

§ Прогнозирование и планирование – изучение будущего, постановка целей и разработка программы действий по их достижению.

§ Организация – создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей.

§ Стимулирование - приведение в действие с помощью мер мотивации.

§ Регулирование - согласование действий отдельных участников деятельности.

§ Контроль - наблюдение за ходом реализации поставленных целей.

Управление недвижимостью — профессиональная деятельность, направлен­ная на устойчивое функционирование, повышение доходности и ликвидности объектов недвижимости [12].

Так, если речь идет об управлении развитием недвижимости, то в об­щем виде его задача состоит в том, чтобы наилучшим образом обеспечить перевод объекта не­движимости из существующего состояния (неразработанный земельный участок) в заданное (развитый объект недвижимости - земельный участок с распо­ложенным на нем зданием). Для решения поставленной задачи необходимо осуществить выбор: наилучшего для данного участка варианта развития, варианта финансиро­вания, наилучшей организационной схемы, наилучшего способа контроля за деятельностью подрядчиков и т.д.

Аналогичным образом в процессе управления созданным объектом недвижимости должен быть выбран вариант управления (собственником, управляющим), определен вариант использования объекта (набор возмож­ных функций), определена целевая группа пользователей, избрана модель арендной политики, определен вариант эксплуатации объекта и пр.

Исходной точкой управления недвижимостью является определе­ние основных целей этого управления. В рыночной эконо­мике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собствен­ности на тот или иной объект недвижимости, от функционального на­значения. Соответственно, цель управления недвижимостью есть ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользо­вания соответствующим объектом недвижимости. «Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижи­мости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта не­движимости»[11] .

В частности, в торговые и офисные здания физические лица вкладывают деньги по многим причинам. Одни заинтересованы в по­стоянном доходе, другие хотят получить преимущества при уплате на­лога с прибыли. Некоторые инвестируют средства на длительный срок, чтобы потом продать недвижимость по более высокой цене. Корпора­ция или какая-либо другая организация (юридическое лицо) покупают недвижимость не для вложения средств, а для обеспечения необходи­мых площадей для своего бизнеса и т.д.

Цели управления операционной недвижимостью:

· обеспечение выполнения основной деятельности собственника;

· поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

· минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуа­тацию недвижимости;

· сохранение стоимости недвижимости;

К целям управления инвестиционной недвижимостью можно отнести:

· получение периодического дохода и его максимизацию;

· сохранение или увеличение стоимости недвижимости;

· спекуляция недвижимостью;

· поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

· минимизацию затрат на техническое обслуживание и эксплуа­тацию недвижимости.

Если речь идет о государстве как крупном собственнике недвижи­мости, то к его операционным и коммерческим целям добавляются цели социального характера:

· стимулирование развития малого и среднего бизнеса путем обес­печения максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

· создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость;

· создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения;

· сохранение стоимости недвижимости;

· поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

· минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуа­тацию недвижимости.

В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач:

· создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости;

· оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая недви­жимость);

· ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений;

Для решения поставленных задач в основу управления недвижимостью должны быть положены принципы [9]:

Принцип объектного управления. Основным объектом управле­ния является объект недвижимости, под которым понимается юридиче­ски обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земель­ного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (груп­пы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфра­структурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный ком­плекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника.

Принцип целенаправленности управления. Применительно к каждому объекту недвижимости собственником должна быть опре­делена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь соответст­вующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состоя­ния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применитель­но к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собст­венника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимо­сти должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

Принцип комплексности управления. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как материального объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отноше­ний) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и материальный. Решения по материальному изменению объекта, изменению его правового статуса при­нимаются в тесной связи с изменением его экономических характе­ристик. Полноценный процесс управления не­движимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязатель­ного условия охвата всех циклов объекта.

Принцип обоснованности управленческих решений. Управленче­ские решения должны приниматься в соответствии с четко выверен­ными критериями, на основании достоверной и всесторонней инфор­мации о состоянии объекта недвижимости, рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объек­тов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показа­телей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в ис­пользовании недвижимого имущества.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. В соответствии с данным принципом управление объектом недвижи­мости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное ис­пользование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как возможное и разумное использование, кото­рое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собствен­ника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, эко­номические и социальные результаты от различных вариантов использо­вания объекта недвижимости.

Применительно к коммерческой недвижимости понятие «наилуч­шее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование объекта, когда из всех юридически допустимых, физи­чески осуществимых, экономически приемлемых и максимально про­дуктивных вариантов происходит повышение его рыночной стоимости, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и ве­личине риска.

На основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем пре­творяется в жизнь в процессе управления им.

Принцип профессионализма управления. Управление недвижимо­стью должно осуществляться на профессиональной основе:

· специализированными управляющими компаниями, обладаю­щими необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом;

· в соответствии с апробированными стандартами и методиками.

В зависимости от масштабности и структуры объекта управления выделяют сле­дующие уровни управления недвижимостью (рис. 3.1).

Каждый из выделенных уровней имеет свои особенности:

• в целях управления;
• в содержании и организации управления;
• в использовании различных юридических процедур при передаче объектов в управление.

Рис. 3.1. Основные уровни управления недвижимостью

Управление портфелем недвижимости. Это деятельность по управле­нию совокупностью объектов недвижимости, составляющих (входящих в) портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.

Управления в данном случае - максимизация дохода, приноси­мого совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Так же, как и на фондовом рынке, воз­можны различные по составу портфели - «агрессивные», «консервативные» и прочие в зависимости от готовности инвестора идти на риск. Однако, ка­ков бы ни был определенный портфель, его формирование и поддержание в актуальном состоянии требует решения таких задач как:

· формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недви­жимости, различающихся друг от друга по местоположению, типу, размерам и пр.;

· актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, раз­витие объектов недвижимости) в зависимости от рыночной конъюн­ктуры.

Управление портфелем недвижимости связано с решени­ем задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. В числе функций, выполняемых при управлении портфелем недвижимости, следует выделить следующие:

· выработка общей инвестиционной стратегии, подготовка программ инвестирования;

· подбор объектов для инвестирования и продажи (и, возможно, са­мостоятельное принятие решений по данным операциям с последу­ющими финансовыми трансакциями);

· отбор компаний для управления объектами, заключение соответс­твующих договоров; разработка и реализация проектов создания дочерних управляющих компаний;

· подготовка отчетности о результатах управления портфелем перед инвестором и разработка предложений по актуализации портфеля;

· перечисление чистых доходов портфеля инвестору.

Управление комплексами объектов недвижимости. Они сформированы по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая, в том числе офисы, торговые помещения и пр.) либо по тер­риториальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания).

Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели может высту­пать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду вре­мени, и максимизация дохода, приносимого комплексом, и достижение иных целей.

Основные задачи, решаемые на уровне управления комплексом объек­тов недвижимости:

· формирование политики в отношении комплекса (определение сег­ментов пользователей для объектов, входящих в комплекс, условий привлечения пользователей)

· поддержание отношений с собственником и партнерами;

· координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости.

Управление объектом недвижимости. Цель управления на данном уров­не - достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости.

Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости:

· учет и отчетность;

· изучение рынка и спроса, позиционирование объекта, реклама (маркетинг);

· управление финансовыми потоками, связанными с объектом (фор­мирование дохода, управление расходами, привлечение и возврат инвестиций);

· управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и содержанием объекта (технический менеджмент);

· обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами, связанными с эксплуатацией и использованием объекта;

· управление занятостью объекта (привлечение пользователей, фор­мирование договорных отношений, определение оптимальных ста­вок аренды, обеспечение оптимальной загрузки помещений);

· управление персоналом (подбор, наем, расстановка, обучение, кон­троль за деятельностью персонала);

Объект управления в сфере недвижимости — обособленный объект недвижимос­ти или группа объектов, рассматриваемая как единый объект, по отношению к которому принимаются управленческие решения.

Классификация объектов недвижимости для целей управления должна нести информацию, облегчающую принятие решений собственником, управляющим, инвестором и т.д

Рассмотрим классификацию объектов недвижимости на основе фундаментальных критериев, позволяющих сгруппировать объекты по функциональному назначению, т.е. в зависимости от использования этих объектов для выполнения одной из возможных функций — для прожива­ния, ведения бизнеса с использованием недвижимости, организации про­изводства и пр.

Различные варианты функционального назначения лежат в основе вы­деления типов городской недвижимости [12], основными среди которых явля­ются жилая, коммерческая и индустриальная (промышленная) недвижи­мость. (Под недвижимостью в данном случае понимаются развитые объекты недвижимости: земельный участок с принадлежащим ему зданием.)

Жилая недвижимость — объекты недвижимости, используемые для проживания в них, независимо от того, на каком праве поль­зователи используют эти объекты — собственности или аренды (найма).

Коммерческая недвижимость — объекты недвижимости, являю­щиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании: розничная торговля, офисы, общественное питание, гостиницы.

Эти объекты используются для оказания услуг или продажи товаров потребителям, а потому должны соответствовать определенным требова­ниям, в том числе по местоположению.

Индустриальная недвижимость — объекты недвижимости, ис­пользуемые для производственной деятельности.

Существенной особенностью каждого из этих видов будет, например, различный коэффициент использования территории (КИТ) - отношение пло­щади помещений здания к площади земельного участка:

В СПб правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициента использования территории:

• для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до 9 этажей - 1,7;
• для участков многоэтажной жилой застройки 9 этажей и выше – 2,3.

Приведенные данные показывают, что площадь земельного участка, необходимая для наиболее эффективного его использования, при разных вариантах застройки различна.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: