Источники данных о предложении и спросе
Анализ любого сегмента рынка начинается со сбора исходных (первичных) данных о рынке – об объектах недвижимости, предложении, спросе, сделках, ценах, арендных ставках, инфраструктуре рынка, правовой среде, о характеристиках внешних факторов, влияющих на данный сегмент рынка.
Источником данных об объектах недвижимости – существующих и строящихся – должна стать единая государственная информационная система кадастрового учёта недвижимости.
Сегодня данные о технических характеристиках жилого объекта, его имущественном статусе (имущественной доле различных владельцев в общей собственности на жилые и нежилые помещения дома и участок земли) и другую информацию в соответствии с техническим паспортом дома предусмотрено собирать и накапливать в Государственной системе технического учёта и технической инвентаризации жилищного фонда. Государственная система технического учёта и технической инвентаризации жилищного фонда создана во исполнение Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Постановления Правительства Российской федерации от 13.10.97г. №1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации».
Согласно указанному постановлению установлены следующие формы государственного учета жилищного фонда:
государственный технический учет;
государственный статистический учет;
бухгалтерский учет.
В соответствии со статьей 19 ЖК РФ «государственный учет должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям)».
Технический учет жилищного фонда осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (БТИ), которых на сегодняшний день насчитывается около 600.
В соответствии с пунктом 9 постановления № 1301 данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения в следующих случаях:
при составлении государственной статистической отчетности по жилищному фонду;
при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
при вводе в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;
при определении технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;
при регистрации товариществ собственников жилья (ТСЖ);
при присвоении кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере;
при исчислении и контроле базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере.
БТИ должно формировать базу данных об инвентарных объектах, включающую адресно-учётные и регистрационно-правовые характеристики, характеристики объёмно-компоновочных и конструктивных решений, элементов благоустройства, экономические и эксплуатационные характеристики.
Данные об объектах нового строительства предусмотрено накапливать в Регистре строящихся жилых домов. Регистр строящихся жилых домов создан Госстроем России на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 22.10.97 г. № 348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации» как одна из подсистем государственной системы технического учета и технической инвентаризации жилищного фонда. Приказом Госстроя России от 31.03.98 г. № 17-71 утверждены формы регистрации информации, которые содержат данные о заказчике (застройщике), реквизиты строящегося жилого дома, его типологические признаки и характеристики, основные технико-экономические показатели, которые вносятся с момента выдачи соответствующим органом местного самоуправления разрешения на строительство до завершения строительства и государственной регистрации прав собственности на объект. Регистр ведется в администрациях муниципальных образований органами архитектуры, строительства и градостроительства.
Данные о кадастровом номере и размерах земельного участка, входящего в состав имущественно-земельного комплекса, предусматривается накапливать в Государственном земельном кадастре. Государственный земельный кадастр создан Федеральной Службой земельного кадастра России в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. №28.
Данные о юридическом статусе объекта могут быть получены из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведётся во исполнение Федерального закона от 21.07.1997 u/ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. № 219 с последующими изменениями и дополнениями. Согласно Правилам, реестр содержит кадастровый номер, адрес и краткое описание объекта единого недвижимого имущества «земельный участок — здание — квартиры и нежилые помещения» (площадь, этажность, этаж), записи о праве собственности и об иных вещных правах на него и имени правообладателей (вид прав и доля каждого правообладателя), записи об ограничениях (обременениях) и о регистрации сделки, т.е. перехода полного или частичного права собственности к иному лицу (факт и цена сделки). Реестр ведется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданными во всех регионах РФ.
Необходимо отметить, что собственные информационные системы данных о жилых и нежилых объектах создаются территориальными органами Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом, Фонда имущества РФ, региональными органами по управлению государственным и муниципальным имуществом, муниципальными архитектурно-строительными управлениями и отделами.
Источниками данных о предложении объектов на продажу (аренду) являются:
собственные листинги (базы данных) фирмы (данные, полученные от владельца объекта);
полевое обследование объектов (осмотр, собеседования с владельцем, арендатором, застройщиком);
- рекламные объявления в специализированных СМИ, на сайтах информационных и риэлторских агентств;
объединённые базы данных региональной риэлторской ассоциации, группы агентств (мультилистинги).
При использовании информации, полученной из сторонних источников, возникает проблема её полноты и достоверности.
Специализированные издания, посвящённые рынку недвижимости, существуют, как правило, в экономически развитых регионах с достаточно интенсивным оборотом на рынке недвижимости. Так как информация, подаваемая в СМИ, носит заявительный характер по каждому отдельному объекту, то такой механизм можно рассматривать как достаточную гарантию достоверности информации в текущем издании. Общее правило — если публикация объявления в издании носит платный характер, то достоверность информации выше. Чем строже правила подачи бесплатных объявлений, тем больше достоверность. Чем более технологична и дисциплинирована редакция, тем более вероятна достоверность информации.
Также в качестве центров сосредоточения информации могут выступать специализированные информационные системы, организуемые как независимо от риэлторских компаний; так и под эгидой общественных объединений — риэлторских ассоциаций. В основном это компьютеризированные базы данных, главной проблемой которых, несмотря на приветствуемый технологический прогресс, является отсутствие эффективного контроля за дублированием информации и актуальностью хранящихся данных. Цена содержания единицы информации в таких системах крайне низка, что в некоторой степени дезорганизует операторов баз данных риэлторских компаний/
Мультилистинговая система (МЛС) является системой обмена информации между профессионалами на рынке недвижимости на определенных условиях разделения участия в сделке. Основная предпосылка существования мультилистинговых систем — доверие между всеми их участниками.
Источники данных о сделках
Данные о сделках являются наиболее конфиденциальной информацией в силу известных экономических условий, конкурентных отношений фирм и др. Поэтому источником данных о проведенных сделках является, прежде всего, собственный учёт фирмы. Но по мере возрастания открытости рынка недвижимости возможно получение этих данных (или их значительной части) от владельцев объектов, от фирм-партнеров, участников МЛС, от органов юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и других источников. Поскольку наиболее закрытой информацией являются данные о фактической цене сделки, то необходимо стремиться к безусловному получению хотя бы, наряду с данными о цене предложения, таких данных, как сам факт совершения сделки с конкретным объектом, ее содержание, временные параметры и т. д. Важно, чтобы описание сделки было увязано с приведенными выше описаниями объекта и предложения.
Источники данных о спросе
Получение данных о спросе — наименее разработанная проблема в методологии анализа рынка недвижимости. Рассмотрим возможность её решения по различным аспектам:
объём спроса (количество спросовых заявок);
характеристики требующихся покупателям (арендаторам) объектов, в том числе по местоположению (предпочтения потребителей);
объём платежеспособного спроса и его характеристики.
В риэлторских фирмах, в отличие от предложений на продажу, спросовые заявки либо не регистрируются вовсе, либо регистрируются по трём-пяти характеристикам желаемых объектов. Причина — в «размытости» спросовых заявок, многовариантности пожеланий потребителя. В результате из этой информации невозможно извлечь ни реальный объём спроса (число покупателей), ни структуру характеристик желаемых объектов.
В специализированных СМИ рекламируемыезаявки также отличаются «размытостью», и главное, их количество значительно меньше заявок на продажу (сдачу в аренду) и не отражает объём реального спроса.
Альтернативным методом получения данных о спросе на рынке недвижимости является метод опроса потенциальных клиентов рынка, либо опроса экспертов риэлторских фирм. Риэлторские компании периодически организовывают и проводят исследование предпочтений потребителей среди своих клиентов. Примеры таких исследований на жилищном секторе рынка имеются. Для составления анкет (опросных листов), проведения опросов и интервью необходимо привлекать специальные социологические службы и специалистов, владеющих профессиональными методиками социологических исследований.
Информация о затратах на эксплуатацию и коммунальные расходы для собственников и пользователей недвижимости. В эту группу можно отнести информацию о затратах на проведение текущего ремонта и обслуживание недвижимости, на управление недвижимостью, охрану, на отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализацию, уборку помещений и вывоз мусора и т.д. Часть этой информации – официальные тарифы организаций, предоставляющих коммунальные услуги. Остальную информацию можно получить у представителей организаций, занимающихся управлением недвижимостью (собственной или находящейся в оперативном управлении), но, как показывает практика, организации очень неохотно предоставляют достоверную финансовую информацию, относящуюся к своей деятельности.
Информация, позволяющая определить стоимость ремонта или реконструкции объекта:
Рыночные цены на строительные материалы и услуги. Эта информация открытая и общедоступная, так как основным ее источником служат предложения организаций по продаже товаров и предоставлению услуг, которые часто публикуются в специализированных печатных и электронных изданиях. В Северо-Западном регионе одним из таких изданий является еженедельный информационный бюллетень «СтройБизнес Маркет»;
Индексы удорожания в строительстве, которые необходимы для пересчета стоимости строительства на определенную дату, публикуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ»;
Законодательная и нормативная база в сфере строительства, наиболее полным и удобным источником которой являются специализированные электронные правовые системы, такие как «Строй-Кодекс».
Информация о среднем уровне доходности инвестиций в недвижимость.
Получить представление о рентабельности затрат на строительство жилья в различных регионах России помогает официальная информация Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой)[8] о средней стоимости строительства жилья и сведения Федеральной службы государственной статистики РФ о средних ценах на первичном рынке жилья по субъектам РФ (табл. 2.3.):
Таблица 2.3.
Уровень рентабельности в строительстве без субъектов малого предпринимательства, %
|
|
|
|
|
| Уровень рентабельности в строительстве
| 3,9
| 5,1
| 5,8
| 5,6
| 5,0
| справочно: по экономике в целом
| 13,5
| 13,2
| 13,1
| 13,0
| 10,8
| Удельный вес прибыльных организаций в общем числе организаций
| 66,0
| 72,0
| 79,6
| 75,9
| 68,5
| справочно: по экономике в целом
| 63,6
| 67,5
| 74,5
| 71,7
| 68,0
|
Однако в состав стоимости строительства в данном случае не включены следующие затраты:
1) отчисления на инфраструктуру.
Например, в целях возмещения части затрат правительства Москвы на строительство объектов социально - бытового и коммунального назначения, необходимых для ввода и эксплуатации жилых домов новостроек, а также обеспечения взаимосвязанного финансирования развития инженерной и социальной инфраструктуры города, инвесторы (заказчики) жилищного строительства на территории г. Москвы передают на договорной основе правительству Москвы лимиты капитальных вложений, строительно - монтажных работ и средства на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города в размере 60% стоимости строительства жилых домов.
Указанный порядок не применяется при реконструкции и по жилым домам, право на строительство которых приобретено инвесторами у городской администрации на конкурсной основе, в соответствии с требованиями, установленными статьей 447 ГК РФ, при реконструкции центральной части города, комплексной реконструкции и модернизации 5-этажных жилых домов первого периода индустриального домостроения, на основе инвестиционного контракта, а также осуществляемым строительством на муниципальные нужды за счет средств, консолидируемых правительством Москвы, средств благотворительных фондов и личных средств граждан очередников[9].
В Санкт-Петербурге при предоставлении объектов недвижимости для целей жилищного строительства и объектов торгового или культурно-развлекательного назначения без проведения торгов инвестиционные условия в части перечисления денежных средств в бюджет города на развитие городской инфраструктуры определяются исходя из рыночной оценки, но не могут быть ниже минимального размера, который определяется:
- из расчета суммы, эквивалентной 80 дол. США по курсу Центрального банка РФ на день перечисления, за один кв. м. общей площади квартир и площади встроенных помещений, за исключением встроенных и пристроенных гаражей-автостоянок во вновь создаваемом объекте недвижимости.
- из расчета суммы, эквивалентной 100 дол. США по курсу Центрального банка РФ на день перечисления за один кв. м. площади земельного участка, предоставляемого для проектирования и строительства объекта торгового или культурно-развлекательного назначения.[10]
2) трансакционные издержки административных согласований при получении земельных участков, проектировании и сдаче объектов в эксплуатацию;
3) уплата процентов по кредитам.
С учетом этих затрат инвестора рентабельность затрат в строительстве будет ниже.
2.3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
Все используемые для анализа рынка недвижимости показатели можно разделить на две категории.
Первая категория – абсолютные (измеряемые) показатели: цена в рублях, арендная ставка в руб./кв.м. в год, время экспозиции в днях, объём сделок в штуках и др.
Вторая – относительные (безразмерные) показатели, выраженные в долях единицы или процентах:
- доли (например, доля предложений офисов в общем объёме предложения нежилых объектов);
индексы или темпы роста (например, отношение средних арендных ставок за i-й (yi) и i-1-й месяцы (yi-1) – месячный индекс роста ставок;
отношение средних арендных ставок за месяц (например, декабрь) i-го и декабрь (i-1)-го года – годовой индекс роста ставок):
Тр = ·100 % - базовый индекс (отношение значения текущего периода к значению базового периода);
Тр = ·100% - цепной индекс (отношение значения текущего периода к значению предшествующего периода);
темпы прироста (например, разность месячных индексов роста за два смежных месяца даёт темп прироста в последнем месяце;
разность годовых индексов за два смежных года даёт темп прироста в последнем году):
Тп = Тр – 100%.
Динамический ряд месячных темпов прироста цен отражает динамику их ежемесячного изменения, динамический ряд месячных индексов роста цен – динамику накопленного изменения их величины.
Индексы роста больше единицы или больше 100% отражают рост цен, меньше единицы или 100% - снижение цен. Положительные темпы прироста отражают рост цен, отрицательные – снижение.
Номинальные и реальные индексы цен и арендных ставок
Номинальные величины означают измерение экономических показателей в текущих ценах. Индексы, рассчитанные исходя из текущих цен, называются номинальными индексами изменения цен (арендных ставок).
Как известно, динамика цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости – её необходимо скорректировать на инфляцию, т.е. пересчитывать в т.н. реальные индексы, или индексы, очищенные от инфляции.
Расчёт производится по формуле:
IGS = Iреал =
где: Iц – индекс цены (арендной ставки);
Iи – индекс инфляции;
В зависимости от решаемой задачи в качестве индекса инфляции могут использоваться либо индекс потребительских цен, либо индексы инфляции по различным группам товаров, например, по товарам повседневного спроса, по промышленным товарам, по строительной продукции и так далее.
Система индексов IREM-RGR(Index Real Estate Market - Russian Guild of Realtors), разработанная в Российской Гильдии Риэлторов характеризует основные тенденции рынка недвижимости.
1) Ценовые (стоимостные) индексы:
RGR-VN— индекс номинальных цен и/или арендных ставок (отношение номинальной цены (арендной ставки) в текущем периоде к ставке базового периода):
RGR-VR— индекс реальных цени/или арендных ставок (то же с поправкой на локальную инфляцию / дефляцию, т. е. изменение покупательной способности рубля и/или доллара в России):
2) Индекс рыночной активности:
RGR-T - индекс объёма сделок (трансакций) на рынке, т. е. отношение количества продаж квартир и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода:
3) Сводные индексы рынка недвижимости — индексы денежного о6орота на рынке:
RGR-IN— произведение индекса номинальных цен(арендных ставок) на индекс рыночной активности:
Iсв.1 = IN × Iсд ;
RGR-IR— произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности:
Iсв.2 = IR × Iсд.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|