Сделай Сам Свою Работу на 5

Классификация объектов по качеству

Типизации жилой недвижимости по качеству

Как было отмечено выше, типизация (классификация) объектов производится, для данного сегмента рынка в данном городе один раз, и может корректироваться по мере необходимости.

Методика типизации жилья по качеству предусматривает три подхода, которые используются совместно, но в различной последовательности в зависимости от выбора аналитика:

- от конструкции;

-от комфортности проживания;

- от цены.

Если выбран в качестве первого шага подход «от конструкции», то необходимо изучить конструктивно - технологические характеристики и потребительские свойства жилого фонда города, выделить основные категории строений в зависимости от технологии постройки и внутри категории произвести разделение на типы и классы в зависимости от конструктивно-технологических особенностей и потребительских свойств.

2. При выборе второго подхода («от комфортности проживания») сначала формируется перечень классов качества жилья по комфортности проживания. Затем каждому из них присваивается в соответствие тот или иной конструктивный тип, и далее производится ценовая и объёмная сегментация рынка.

3. Наконец, при третьем подходе («от цены») анализ начинается с построения гистограммы распределения общей и удельной цены объектов. Поскольку гистограмма, как правило, оказывается полимодальной (что отражает неоднородность совокупности объектов по качеству), необходимо выделить одно-модальные группы (кластеры) однородных объектов и зафиксировать их ценовой диапазон и долю в общей совокупности. Далее каждой группе ставится в соответствие набор конструктивных типов (характеристик) жилья, входящего в данную группу. Наконец, группе присваивается класс качества, соответствующий данному уровню конструктивных характеристик, потребительских свойств и цены.

В зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи целесообразно выбирать различную степень сегментации рынка по классам качества жилья. Например, всё жильё крупного города можно разделить на три класса по комфортности проживания: элитное, повышенной комфортности и типовое. Целесообразно разработать многовариантную классификацию и использовать тот или иной вариант при необходимости.



Особенности классификации офисов

Одним из важнейших критериев отнесения объекта к тому или иному классу является его местоположение (только центр города для класса А и В, но объект такого же качества за пределами центра может быть отнесён только к классу С). В то же время современные офисные здания сегодня могут быть построены далеко от центра, и поэтому важно изучать и учитывать влияние местоположения на арендные ставки и цены отдельно от влияния качества объекта. Таким образом, целесообразно из требований к классу офиса характеристики местоположения исключить, оставляя лишь характеристики расположения (транспортная и пешеходная доступность и т.п.).

Сегодня на практике чаще всего используются следующие группы характеристик объектов офисной недвижимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок:

назначение объектов (принятые названия);

возраст здания;

расположение;

конструктивные решения;

планировочные решения;

архитектура и отделка (ремонт);

инженерия;

инфраструктура и сервис;

паркинг;

управление зданием.

Ниже приведены значения критериев качества офисных объектов при условии выделения шести классов офисов.

Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, несоответствие объекта хотя бы одному из критериев служит основанием для перевода его в нижний класс. Необходимо только отметить, что первый критерий — назначение здания — необходимо использовать осторожно, ориентируясь не на принятое в рекламе обозначение, а на фактическое состояние (табл. 2.2.).

 

Таблица 2.2.

Классификация офисных помещений по качеству

Класс Описание
Критерии Значение
А Назначение здания Бизнес-центры
Возраст здания Новое строительство
Расположение Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
Конструктивные решения Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Архитектура и отделка Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
Инженерия Высококачественная, зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания).
  Инфраструктура и сервис Развёрнутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха.
Паркинг Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м. офисных помещений.
Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации.
В Назначение Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
Расположение Несоответствие некоторым требованиям к классу А
Конструктивные решения Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков.
Планировочные решения Несоответствие некоторым требованиям к классу А
Архитектура и отделка
Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания).
Инфраструктура и сервис Несоответствие некоторым требованиям к классу А
Паркинг Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием
С Назначение Офисные здания
Возраст здания Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
Расположение С недостатками в расположении (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения Достаточно эффективные поэтажные планы
Архитектура и отделка Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
Инженерия Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
Паркинг Недостаточное количество машиномест
Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель
D Назначение Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы
Возраст здания Более 10 лет
Расположение Требования не предъявляются
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка Более или менее качественный ремонт
Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

Типовые характеристики торговых центров по качеству

При типизации торговых помещений по качеству используют как принципы, принятые при классификации жилых и офисных объектов, так и специфичные для данного подвида коммерческой недвижимости:

местоположение объекта из признаков качества исключается;

учитывается расположение объекта с точки зрения удобства подъезда, прохода потока покупателей;

классификация по качеству распространяется на любую торговую недвижимость с различной категорией ритейлингового бизнеса, но может уточняться при необходимости для конкретной категории.

Первым, основополагающим признаком качества объектов торговой недвижимости является формат объекта, и в связи с этим объекты подразделяются на 10 классов:

класс 1 и 2 (shopping centers) — комплекс зданий со своей территорией (торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (ТЦ),
молл, гипермолл, гипермаркет);

класс 3 и 4 (street retail) — отдельное здание-магазин(супермаркет, универсам, гастроном);

класс 5 (market store in bilding) — нижние этажи в жилом или офисном здании (продовольственный, промтоварный магазин, аптека);

- класс 6 и 7— пристройка, павильон, киоск (небольшое торговое предприятие, обслуживающее жителей микрорайона);

класс 8 — бутик;

класс 9 — нежилые помещения свободного назначения (первые этажи и подвалы жилого дома);

- класс 10 — то же до отделки или реконструкции



©2015- 2019 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.