Сделай Сам Свою Работу на 5

Специфические черты рынка недвижимости

 

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, влияющими на экономические процессы.

К наиболее существенным особенностям рынка недвижимости следует отнести:

1. Взаимосвязь и взаимовлияние первичного и вторичного рынков.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости, впервые вступающими в рыночный оборот именно в качестве объектов недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Собственно говоря, в самом выделении первичного и вторичного рынков ничего специфического нет: точно также может быть подразделён рынок ценных бумаг, рынок потребительских товаров и т.д. Но на других рынках обращаются товары с иным сроком жизни, с другими возможностями по их перемещению в экономическом пространстве.

Суть проблемы в том, каковы экономические последствия сосуществования и взаимодействия этих двух рынков. Являясь двумя составными частями единого рынка, первичный и вторичный рынки недвижимости взаимозависимы, что, прежде всего, проявляется в области ценообразования.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.



Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Если цена такова, что она не обеспечивает возврат вкладываемых средств и не приносит необходимую прибыль при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то, очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться.

Вторичный рынок недвижимости, в свою очередь, испытывает на себе влияние первичного рынка.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Если растут затраты на строительство, то, очевидно, что это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь, ведёт, при прочих равных условиях, к повышению спроса и, соответственно, цен на вторичном рынке. Для того, чтобы ситуация на вторичном рынке в меньшей степени влияла на первичный рынок необходимо добиваться качественных преимуществ объектов, предлагаемых на первичном рынке, по сравнению с объектами, уже имеющимися на вторичном рынке. Безусловно, что эти качественные преимущества должны быть соразмерны и возможностям покупательского спроса.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в коротком периоде.

Благодаря целому ряду факторов (привязка недвижимости к конкретному местоположению, определенное время на производство строительных работ, относительная долговечность зданий и сооружений) в краткосрочном плане имеет место низкая эластичность предложения объектов недвижимости.

Например, если спрос на конкретный вид объектов возрастет и цены увеличатся, трудно будет быстро произвести количество требуемой недвижимости на данном рынке. В то же время в случае избытка недвижимости цены, как показывает практика, могут оставаться прежними (т.е. низкими для данной ситуации) в течение нескольких лет до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение.

Например, допустим, что в связи с ростом доходов населения или деловой активности существенно возрастает спрос на недвижимость (D-D*) (рис. 2.4.). Очевидно, что первой реакцией рынка на этот рост при невозможности увеличения предложения должен быть рост цен на недвижимое имущество, что в свою очередь делает привлекательным новое строительство. Значит, через определенный период (его срок определяется длительностью инвестиционно-строительного цикла) на рынок будет выброшено дополнительное количество объектов недвижимости (S-S*). Нетрудно предположить, что при неизменности спроса это должно привести к падению цен на рынке. Как нетрудно заметить, длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее характерна для рынка вновь создаваемых объектов недвижимости и в меньшей мере – для рынка уже созданных объектов, что является одним из оснований выделения в структуре рынка недвижимости первичного и вторичного рынков.

 

Рис. 2.4. Изменение цен на рынке недвижимости в связи с низкой эластичностью предложения

 

Стоит заметить, что на вторичном рынке недвижимости в развитых странах эластичность предложения также довольна низка, поскольку фонд недвижимости распределен между группами населения в соответствии с их уровнем доходов, социальным статусом и пр. В России, где такое распределение еще не сложилось и процессы перераспределения не завершены, на вторичном рынке эластичность предложения существенно выше, чем на структурированном рынке, т. е. с ростом цен может достаточно быстро возрасти и предложение на рынке.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым. Возможна ситуация, при которой открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, школ, дошкольных учреждений, больниц, торговых предприятий, зданий и сооружений досуга, автозаправочных станций и т.д. Однако недостаток средств для кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Исследования показали, что эластичность спроса по цене на рынке жилья составляет примерно 0,6, т.е. при снижении цены на 1 %, спрос увеличивается только на 0,6 % (или, наоборот, при повышении цены на 1 %, спрос падает только на 0,6 %).

Эластичность спроса по доходу также весьма невысока (0,3-0,5), иначе говоря, рост дохода даже на 100 % может привести к росту спроса лишь на 30-50 %.

2. Рынок недвижимости локализован.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты неподвижны. Каждый территориальный рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием его внешних и внутренних факторов. Это значит, что величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется различными факторами, определяющими социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде рисунка, получившего название «рыбья кость» (рис.2.5.), где:

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на

Рис. 2.5. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости[4]

региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация: 2.1 - производство национального дохода;

2.2 - объем промышленного производства;

2.3 - занятость трудо­способного населения;

2.4. - ставки доходности финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового баланса;

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населения;

2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие региона;

3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 - экономические перспективы развития региона;

3.4 - притоки капита­ла в регион;

3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтниче­ских и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - попу­лярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе:

5.1 - экологическое положение в ре­гионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

 

Как видно из рисунка, решающая роль принадлежит макроэкономи­ческим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэко­номическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

3.Рынок недвижимости является глубоко сегментированным рынком.

Сегментация рынка – разделение покупателей, рынка на отдельные группы, части (сегменты) в зависимости от мотивации покупателей и других характерных показателей.

Сегментация рынка является основой маркетинговой деятельности. Основными критериями сегментации рынка недвижимости являются:

1) географический, согласно которому производится разбивка рынка на разные географические единицы государства: регионы, области, города. В крупных городах каждый административный район может представлять собой отдельный рынок с различными рыночными условиями (например, в историческом центре и районах новостроек, в общественном центре города и спальном районе);

2) демографический, означающий разбивку рынка на группы

покупателей и пользователей, обладающих разными потребностями и платежеспособным спросом. С точки зрения инвестиционной мотивации, одни инвесторы заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, но с большим потенциалом для прироста стоимости, другие стремятся приобретать объекты для получения стабильного и продолжительного дохода;

3) товарный, означающий разбивку рынка на группы товаров по ряду параметров:

· по функциональному назначению:

рынок жилой недвижимости, представленный квартирами (различающихся по площади, количеству комнат и пр.) в многоквартирных домах (отличающихся типом используемых материалов и технологий, этажностью и пр.) и индивидуальными жилыми зданиями;

рынок торговой недвижимости, объединяющей все типы возможного использования недвижимости, ориентированные на поток клиентов - от чистой торговли до общепита и центров развлечений;

рынок офисной недвижимости, объединяющий все типы возможного использования недвижимости, предусматривающие получение доходов от использования собственно человеческого потенциала, которое может выражаться как в создании интеллектуальной собственности, предоставлении консультационных, финансовых, медицинских и пр. услуг, так и в обслуживании функций администрирования или управления организациями. Существенным отличием от объектов торговой недвижимости является то, что бизнес функционирующих в офисных помещениях предприятий не находится в прямой зависимости от проходящего вблизи объекта потока потенциальных клиентов. Как правило, клиенты этих организаций приходят не случайным образом (мимоходом), а целенаправленно;

рынок складской недвижимости, объединяющий площадки, здания и помещения, предназначенные для хранения и обработки различных грузов;

рынок индустриальной (производственной недвижимости), объединяющий здания, сооружения и помещения, приспособленные (имеющие возможность быть приспособленными) для размещения машин и механизмов, используемых в процессе производства. В состав производственных помещений могут входить необходимые для осуществления производственного процесса офисные (административные) и складские помещения.

Исходя из специфики объектов недвижимости указанные выше группы объектов, в свою очередь, разделяются на сектора:

по качеству, т.е. по классности недвижимости. Например, бизнес-центры по комплексу предоставляемых услуг подразделяются на классы A, B, C, D. Сегментация по качеству связана с сегментацией рынка по цене, поскольку более дорогие объекты, как правило, обладают и лучшими потребительскими свойствами.

по типу прав на объект недвижимости. Например, можно выделить рынок объектов, сдаваемых в аренду, в доверительное управление (бизнес-центры) и др. – для каждого вида прав существуют различные рынки.

Учитывая, что приведенные параметры не «поглощают», а дополняют друг друга, их комбинирование может дать десятки сегментов рынка, имеющих свои особенности, например: рынок аренды площадей в торговых центрах Приморского района Санкт-Петербурга, или, рынок продаж однокомнатных квартир в кирпично-монолитных домах постройки середины 90-х гг. ХХ века Калининского района Санкт-Петербурга и пр., и пр.

4. Для рынка недвижимости характерен высокий уровень трансакционных издержек.

Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от таких факторов, как:

полнота и достоверность рыночной информации (прежде всего, информации об уровне действительных цен на рынке);

наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок;

степень стандартизации условий сделок, возможность использования стандартных контрактов, количество возможных вариантов расчётов;

система государственного регулирования рыночных отношений:

наличие специального налогообложения отдельных видов сделок;

необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение;

ограничения при допуске на тот или иной рынок и пр.

Развёрнутая классификация трансакционных издержек включает в их состав следующие группы издержек:

Издержки поиска информации - затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.

Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

Издержки измерения - затраты на проведение оценки предмета сделки.

Издержки спецификации и защиты прав собственности - затраты на определение объёма передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.

Издержки оппортунистического поведения - потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.

По всем этим параметрам рынок недвижимости существенно отличается от иных рынков более сложными условиями осуществления сделок, поэтому трансакционные издержки здесь существенно выше, чем на других рынках.

Например, для операции купли-продажи квартиры все операции, которые необходимо совершить, составят следующий список действий, каждое из которых требует затрат времени и денег:

поиск подходящего объекта сделки,

получение информации о правовом статусе объекта, его физических характеристиках, правообладателе,

проверка (даже минимальная) полученной информации,

проведение предварительных переговоров об условиях сделки (цена, порядок расчётов, порядок передачи объекта),

заключение договора (и, возможно, его нотариальное удостоверение),

осуществление государственной регистрации сделки,

оплата консультаций, выплата комиссионных брокерской фирме,

проведение расчётов,

приём-передача объекта и т.д.

Опыт функционирования рынков недвижимости показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3% от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять до 7-8% и более.

Обращение к профессионалу - способ снижения рисков и издержек при совершении операций с недвижимостью.

При сделках с коммерческой недвижимостью относительная величина издержек, связанных с проведением сделки, ниже, чем при сделках на рынке жилой недвижимости, так как значительная часть трансакционных издержек относится к категории постоянных затрат, мало связанных с величиной цены объекта. Однако в абсолютном выражении затраты на проведение сделки выше, чем на рынке жилья.

5. Наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения в сфере недвижимости.

Собственность, традиционно определяемая как власть человека над вещью и проявляющаяся в правах владения, распоряжения и пользования, по отношению к недвижимости никогда не бывает полной и абсолютной. Собственник недвижимости обязан соизмерять свои действия с теми требованиями и ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц.

Частная собственность вовсе не означает неограниченную волю. Государство вправе и даже обязано ограничить права собственника, но ограничить разумно, с соблюдением и интересов владельца земли, и интересов общества. Такие ограничения есть практически повсюду в современном мире. Например, в Германии право преимущественной покупки сельскохозяйственных земель - за теми, кто живёт и работает на земле, и для приобретения сельскохозяйственной земли нужно разрешение власти; во Франции земельный участок не может быть предметом купли-продажи в течение 12 лет после приобретения и прежде чем купить землю, нужно быть её арендатором и взять на себя обязательство в течение 9 лет заниматься сельским хозяйством, и т.д.

По существу, речь идёт о том, что государство, осуществляя от имени общества в целом роль верховного арбитра, выделяет недвижимость в особый вид имущества и устанавливает специальный контроль за режимом его использования и порядком экономико-правового оборота через:

государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью;

налогообложение недвижимости;

налогообложение сделок с недвижимостью.

6. Наличие многообразных и сложно предсказуемых рисков.

Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми в начале. На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества (каждый объект недвижимости имеет физическую, юридическую и экономическую определённость), высокой зависимостью от состояния региональной экономики проблема рисков приобретает особое значение.

В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости, причинами, вызывающими риски, могут быть самые разные факторы – юридические, градостроительные, административные, экономические, технологические. Соответственно этому можно выделить следующие виды рисков:

юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременений объекта и пр.);

технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.)

административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.)

экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономический прогноз и прогноз развития региональной экономики, - ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор не соответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.).

В конечном счёте, все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.

В то же время можно выделить собственно финансовые риски, которые могут быть разделены на несколько групп:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение в доходности альтернативных инвестиций;

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования её деятельности, уровнем проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, т.к. предполагает жёсткий график погашения основного долга и выплаты процентов, чего нет при эмиссии акций. В то же время выпуск акций новой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточного объёма привлечения финансовых ресурсов;

3. Риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчётов, например, при составлении плана поступлений и расходов по проекту, что может привести к его неликвидности (неспособности выполнить обязательства) на каком-либо этапе проекта. Это потребует привлечения новых источников финансирования (как правило, более дорогих), или может привести к несостоятельности проекта в целом.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом, что может привести к мультипликативному эффекту.

Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие экономического и финансового планирования может привести к гораздо более серьёзным последствиям, чем в ситуации его стабильности или, тем более, роста.

Весьма существенным является различие в составе рисков, доминирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости: если для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, то для вторичного рынка юридические риски существенно важнее и характернее.

В значительной мере такое положение связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок на первичном и вторичном рынках. Если на первичном рынке в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами, то на вторичном рынке, где основные субъекты - физические лица, юридические просчёты возможны в наибольшей степени.

7. Ограниченные возможности саморегулирования рынка с помощью ценового механизма.

Эффективно работающий в других секторах рыночной экономики этот механизм даёт существенные сбои на рынке недвижимости. Главный элемент этого механизма - связка "спрос-цена-предложение" - здесь оказывается недостаточно эффективным для приведения рынка в состояние равновесия.

Мировой опыт показывает, что сбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости явление почти исключительное. Напротив, неравновесное состояние рынка является здесь почти правилом.

Неравновесие спроса и предложения на рынке недвижимости, недостаточность ценового механизма как информационной системы, предоставляющей достаточно информации для принятия экономических решений становится одной из главных причин, ведущих к появлению профессиональной деятельности на рынке недвижимости. С макроэкономической точки зрения одно из главных направлений этой деятельности - приведение в соответствие спроса и предложения на рынке, с микроэкономической - обеспечение принятия участниками рынка экономически рациональных решений.

8. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции. На основании анализа вышеназванных особенностей рынка недвижимости можно сформулировать главную специфическую черту рынка недвижимости: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики (табл.2.1.).

Таблица 2.1.

Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции[5]

Рынок совершенной конкуренции Рынок несовершенной конкуренции
1 . Однородные и делимые товары 1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что дела­ет невозможным влияние каждого из них на уровень цен 2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирова­ния и сложными юридическими права­ми, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок 4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы 5. Высокие операционные издержки

 

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с не­движимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершен­ной конкуренции вследствие существенных особенностей функциониро­вания, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;

• относительно более высокие уровни риска, характерные для недви­жимости;

• воздействие рынка капитала;

• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нём выполняются следующие условия:

спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

присутствует много независимых друг от друга продавцов и покупателей;

покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

спрос и предложение эластичны по цене;

издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

· рынок доступен для вхождения в него новых участников;

· товары обладают высокой ликвидностью;

В отличие от этого на рынке недвижимости:

- спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

- присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

- информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

- издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

- предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

- вхождение на рынок новых участников затруднено;

- для товаров характерна низкая ликвидность.

9. Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

-неотделимостью от производителя;

-неосязаемостью;

-несохраняемостью;

-непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации. В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.

Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг (рис. 2.6.).

 
 

 


Рис. 2.6. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками[6]

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения.

 

2.3. Основы анализа рынка недвижимости[7]



©2015- 2019 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.