Недвижимость как объект имущественных отношений

Имущественные отношения, регулируемые нормами гражданского права, связаны с принадлежностью имущества определённым лицам, либо с переходом имущества от одного лица к другому, либо с выполнением работ, оказанием услуг и иных действий.

Имущественные отношения подразделяются на две группы:

а) вещные отношения;

б) обязательственные отношения.

Вещные отношения осуществляются обладателем вещи самостоятельно, без вмешательства других лиц. Они возникают либо в связи с наличием у лиц права собственности на определённое имущество, либо в связи с нахождением имущества у лиц, не являющихся его собственниками. В первом случае вещные отношения имеют абсолютный характер.

Обязательственные отношения реализуются тогда, когда в них участвует не менее двух лиц. В основном эти отношения связаны с процессом перераспределения имущества или с обменом результатами деятельности. Обязательственные отношения, связанные с переходом имущества от одного лица к другому, могут возникать из различных оснований. Самая большая группа обязательственных отношений возникает на основе заключения гражданско-правовых сделок (договоров о передаче имущества, выполнения работ, оказания услуг и т.д.).

Особую группу обязательственных отношений составляют отношения, связанные с вопросами наследования имущества. Имущество в порядке наследования может переходить к другому лицу либо по закону, либо по завещанию и только после смерти наследодателя.

Собственность — это экономическая категория, характеризующая вид имущественных отношений между людьми по поводу принадлежности (производства, распределения или присвоения) тех или иных материальных благ.

Помимо собственностик вещным правамст. 216 ГК РФ относит ряд ограниченных вещных прав, дающих их субъектам ограниченные возможности по использованию объектов недвижимого имущества.

· Право пожизненногонаследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

· Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

· Право хозяйственного ведения имуществом;

· Право оперативного управления имуществом;

· Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Содержание права собственности в соответствии с российской правовой системой изложено в ст. 209 ГК РФ. В статье право собственности представляется как состоящее из трёх компонентов: права владения; права пользования; права распоряжения.

Право владения — это право собственника фактически обладать имуществом и удерживать его в сфере своего хозяйственного господства.

Право пользования — это право извлекать из вещи её полезные свойства, включая право присваивать доходы и плоды, приносимые этой вещью. Право пользования, как и право владения, может быть передано несобственнику, например, по договору аренды (ст. 606 ГК РФ).

Право распоряжения — это право определять юридическую судьбу вещи путём совершения сделок в отношении этой вещи (продать, обменять, заложить, подарить, вплоть до уничтожения или потребления вещи).

Главный признак всех трёх правомочий в том, что собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом исключительно по своему усмотрению и вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам.

На недвижимое имущество право собственности возникает с моментагосударственной регистрации права собственности.

Имущество может принадлежать на праве собственности не одному, а двум и более лицам.

Общая (совместная) собственность возникает по различным основаниям. Например, по отношению к лицам, состоящим в браке. Возникает она также и в порядке наследования имущества или совместной покупки вещи и по другим основаниям.

Основаниями приобретения права собственности являются юридические факты, с которыми закон связывает наступление правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Основания возникновения права собственности могут быть первоначальные и производные.

Первоначальные способы приобретения права собственности не зависят от прав предшествующего собственника. Право собственности возникает либо впервые, либо независимо от воли прежнего обладателя вещи. К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

1. Право собственности на вновь изготовленную или созданную вещь. В данном случае объектами права собственности может являться движимое и недвижимое имущество. При этом право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Особый случай представляет собой приобретение права собственности на недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями установленных правил и норм (самовольная застройка, ст. 222 ГК РФ). По общему правилу лицо, осуществившее самовольную застройку, не приобретает на неё право собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Право собственности на самовольную постройку.

ГК РФ признает самовольной постройкой (п. 1 ст. 222) жилой дом, сооружение или иное недвижимое имущество, к которому также относятся объекты, не предназначенные для прожи­вания, - сооружение производственного назначения, адми­нистративные здания, гаражи и.т.д.:

- созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами;

- созданные без получения на это необходимых разрешений;

- созданные с существенным нарушением градостро­ительных и строительных норм и правил.

Строительный объект, обладающий хотя бы одним из перечисленных признаков, признается самовольной постройкой.В действующем зако­нодательстве о градостроительстве самовольная построй­ка определяется более емко, а именно как строитель­ство объекта (apхитектурного, недвижимости) без разрешения на строительство (ст. 24 Федерального за­кона «Об архитектурной деятельности», ст. 66 Градострои­тельного кодекса РФ).

Разрешение на строительство - это административный акт, предоставляющий право осуществлять застройку зе­мельного участка, находящегося в собственности, пользова­нии или аренде и является основанием для реализации ар­хитектурного проекта. Разрешение выдается заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля выполнения градостроительных нормативов.

В ст. 51 Градостроительного кодекса РФ приводится перечень объектов, на которые не требуется получение разрешения на строительство:

1) строительство гаража на земельном участке, предо­ставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставлен­ном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительство, реконструкция объектов, не являю­щихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительство объектов вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры раз­решенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности - по закону оно считается лишь собственником стройматериалов.

Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной построй­кой, являются ничтожными как противоречащие тре­бованиям закона, а следовательно, недействительными.

Виновник самовольного строительства не только осуществляет за свой счет снос такого строения, но и должен за свой счет возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земель­ных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние (ст. 76 Земель­ного кодекса РФ).

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на са­мовольное строение в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос строения, отвечающего установленным требованиям.

Согласно ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, строительство без раз­решений зданий и сооружений производственного и непро­изводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа:

- на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ;

- на должностных лиц от 5 до 10 МРОТ;

- на юридических лиц от 50 до 100 МРОТ.

В случае выявления самовольного застройщика и нали­чия заключений служб администрации города о нecоотвeт­ствии постройки градостроительным нормам и правилам, требованиям санитарной и пожарной безопасности издает­ся распоряжение администрации города о сносе самовольно возведенной постройки силами самовольного застройщика. Это решение доводится до сведения самовольного застройщика под роспись или направляется ему Заказным письмом. При этом городские власти не стре­мятся ликвидировать все незаконно построенные соору­жения. Застройщику специально дается время и возмож­ность узаконить их.

Возведение самовольной постройки влечет в некото­рых случаях и уголовную ответственность (ст. 243 УК РФ), в частности, это касается повреждения памятников градо­строительства и архитектуры.

Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним, а также государственными актами, свидетельства­ми и другими документами, удостоверяющими права на землю.

Сложнее разрешить вопрос, когда постройка возведе­на лицом на не принадлежащем ему земельном участке. Порядок закрепления за застройщиком земельного участ­ка под самовольной постройкой законом прямо не опреде­лен. Здесь возможны две ситуации:

- земля находится в государственной или муници­пальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц;

- земля находится в частной собственности, правомер­ном владении или пользовании других физических или юридических лиц.

В первом случае истцу следует представить суду до­казательства, свидетельствующие о предоставлении ему органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. В частности, уполномочен­ный орган может сообщить о том, что участок под само­вольно возведенным строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение;

Если лицу, осуществившему постройку на не принадлежащем ему земельном участке, не может быть предоставлен этот участок, то право собственности на постройку признаётся судом за собственником земельного участка, на котором находится постройка. При этом лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определённом судом.

2. Приобретательная давность, т.е. приобретение права собственности по давности владения. В соответствии со ст. 234 ГК РФ, если недвижимое имущество находится в открытом добросовестном владении и пользовании гражданина или юридического лица в течение 15 лет, то на это имущество у указанных лиц возникает право собственности.

Добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Имущество может быть не внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но у владельца имущества должна быть глубокая уверенность в том, что данная вещь принадлежит ему на праве собственности, что может подтверждаться документами, например, платежными поручениями или чеками, свидетельствующими о совершении покупки недвижимой вещи.

Доказательством такого владения являются следующие факты: квитанции об оплате коммунальных услуг, квитанции об оплате приобретения строительных материалов для ремонта и др.

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено не только на бесхозяйное имущество, но и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. В частности, в этом порядке может быть приобретено право собственности на объекты, находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Но по основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности.

В отношении движимого имущества право собственности возникает через 5 лет непрерывного добросовестного и открытого владения и пользования этим имуществом.

Например, на основании этой статьи ГК РФ Всероссийская общественная организация «Рус­ское географическое общество» (РГО) намеревалось оформить в собственность здание в Петербурге, которое оно занимало со 2 июля 1991 года. На протяжении 15 лет РГО владело имуществом добросовестно и никаких договоров с собственником на аренду или без­возмездное пользование не заключало. Когда срок «приобретательной давности» истек, общество обратилось в КУГИ с требованием передать ему здание в собствен­ность. Комитет отказал, но суд вынес решение не в пользу РГО, поскольку КУГИ предлагал обществу заключить договор на аренду спорного зда­ния, однако РГО уклонилось от заключения сделки.

Производные способы приобретения права собственности характеризуются тем, что право нового собственника основывается на праве предшествующего собственника, т.е. возникает по его воле. В таких случаях право собственности в основном возникает на договорной основе (по договору купли-продажи, мены, дарения и т.п.) и в порядке наследования имущества. Кроме этого, к производным способам приобретения права собственности также относятся:

1. Национализация, т.е. обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Этот способ приобретения права собственности обычно ставится на первое место. Однако существующие в настоящее время социально-экономические условия делают этот способ весьма редко встречающимся. Тем более что в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ национализация должна производиться с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 Гражданского кодекса РФ. Это сближает процедуру национализации с выкупом имущества.

2. Приватизация — процесс, обратный национализации, т.е. это передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан или юридических лиц. Передача такого имущества осуществляется его собственником в порядке, предусмотренном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (с изм. от 1 мая 1999 г.) и Законом РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации» от 2001 года.

3. Конфискация,т.е. безвозмездное изъятие имущества по решению суда в виде санкции за административное правонарушение или за преступление, а также за несоблюдение гражданско-правовых норм. Конфискация как санкция за гражданско-правовое нарушение предусмотрена в случае односторонней реституции (п. 2 ст. 179 ГК РФ), а также в случае отсутствия реституции (ст. 169 ГК РФ), когда в доход государства взыскивается имущество стороны, виновной в недействительности сделки, либо взыскивается всё имущество, полученное сторонами по сделке, признанной недействительной, при наличии умысла у обеих сторон.

4. Обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам. Так же, как и конфискация, этот способ представляет безвозмездное изъятие имущества. Обращение взыскания на имущество собственника происходит судом юридического лица несостоятельным (банкротом) с целью удовлетворения требований кредиторов. Очередность удовлетворения этих требований определена соответствующими статьями ГК РФ и Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

5. Реквизиция — возмездное изъятие имущества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Реквизиция имущества должна осуществляться с обязательным возмещением собственнику стоимости имущества. Оценка стоимости реквизируемого имущества может быть оспорена собственником в суде. Собственник вправе при прекращении обязательств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата сохранившегося имущества.

6. Реорганизация или ликвидация юридического лица. Согласно ст. 58, 59 и ч. 3 п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество реорганизованного предприятия переходит к другим юридическим лицам — правопреемникам в соответствии с передаточным актом либо в соответствии с разделительным балансом. При ликвидации юридического лица у его учредителей может возникнуть право собственности на часть его имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов (п. 7 ст. 63 ГК РФ).

7. Выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено это имущество. В соответствии со ст. 239 ГК РФ, если земельный участок, изъятый для государственных нужд, невозможно использовать без прекращения права собственности на недвижимое имущество, расположенное на этом участке, то это имущество может быть выкуплено государством или иным лицом путём продажи с публичных торгов (гл. 17 ГК РФ, ст. 279-282 и 284-286). Эти главы, к которым отсылает ст. 239 ГК РФ, будут применяться только со дня введения в действие Земельного кодекса РФ.

8. Выкуп бесхозяйственно содержимого жилого помещения. Не следует путать бесхозяйственно содержимое имущество с бесхозяйным имуществом. Первое в отличие от второго имеет собственника, который известен, но относится к этому имуществу нерадиво, допуская его порчу и разрушение. К бесхозяйственному содержанию жилого помещения закон относят случаи использования жилого помещения не по назначению (например, установка промышленного оборудования, использование которого нарушает права и интересы соседей). В этих случаях собственнику бесхозяйственно содержимого жилого помещения со стороны органов местного самоуправления предъявляется требование в соразмерный срок привести жилое помещение в надлежащий вид. При невыполнении этих требований в указанный срок суд в соответствии со ст. 29З ГК РФ может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. При этом граждане могут быть выселены из этого помещения без предоставления жилой площади, даже если они не обеспечены другим жильём.

9. Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. Данный способ приобретения права собственности применяется в отношении имущества, представляющего значительную историческую, научную, художественную или иную ценность, находящегося под охраной государства, а также в отношении имущества, бесхозяйственное содержание которого угрожает общественным или государственным интересам. Если собственник движимых и недвижимых культурных ценностей бесхозяйственно их содержит, что грозит потерей их значения, по решению суда они могут быть изъяты у собственника путём выкупа государством или продажи с публичных торгов. При этом собственнику возмещается стоимость изъятого имущества в размере, установленном по соглашению сторон или судом. Иск об изъятии культурных ценностей может предъявить прокурор или общественная организация, заинтересованная в их сохранении.

10. Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать. В соответствии со ст. 238 ГК РФ имущество, оказавшееся в собственности того или иного лица на незаконных основаниях, должно быть отчуждено самим собственником в течение года с момента возникновения права собственности на это имущество. По истечении этого срока суд может принять решение о принудительной продаже этого имущества с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо о передаче этого имущества в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества в размере, определённом судом. Указанное правило применяется также к имуществу, в отношении которого право собственности возникло на законных основаниях, но затем в силу изменения правового режима вещей эти основания отпали. Например, из вещи, находившейся в свободном обращении, она перешла в разряд изъятых из оборота вещей. Аналогичная ситуация возникает в случае изменения статуса юридического лица, наделённого специальной правоспособностью, в результате чего отпадают законные основания нахождения того или иного имущества в его собственности.

11. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из негодоли предусмотрен ст. 252 ГК РФ. Если при выходе участника из долевой собственности выдел его доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделившемуся собственнику выплачивается стоимость его доли либо иная компенсация. При этом право собственности на долю выбывшего собственника возникает у оставшихся участников, долевой собственности.

Содержание обязательственного правасоставляют гражданские правоотношения, связанные с переходом вещных прав от одних лиц к другим. Если вещное право фиксирует состояние закрепленности имущества за определённым лицом, то обязательственное право регулирует процесс движения и перераспределения имущества.

В основе обязательственного права лежит понятие обязательства. Гражданско-правовое обязательство— такое правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Основаниями возникновения обязательств являются юридические факты, которые порождают взаимные права и обязанности сторон. По сути дела основания возникновения гражданских прав и обязанностей, изложенные в ст. 8 ГК РФ, являются основаниями возникновения обязательств. Наиболее распространёнными основаниями являются возникновения обязательств из договоров и иных сделок (в том числе односторонних), а такжевследствие причинения имущественного вреда другим лицам.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: