Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов

В соответствии с действующими положениями по приемке законченных строительством объектов и СНиП-ами по приемке их в эксплуатациюприемку законченных строительством объектов от исполнителя работ (генерального подрядчика) может производить как заказчик, так и любое другое уполномоченное инвестором лицо. Заказчик вправе привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирую­щую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые об­щества, других юридических и физических лиц, создавая в необходимых случа­ях приемочные (рабочие) комиссии.

Приемка объектов производственного назначения, строительство которых про­изводилось за счет средств республиканского бюджета или льготного кредитования, осуществляется с учетом отраслевых особенностей, устанавливаемых министерства­ми республики и другими органами центральной исполнительной вла­сти по согласованию с Министерством строительства и архитектуры Республики Беларусь, включая приемку объектов в эксплуа­тацию государственными приемочными комиссиями. Объекты подобного рода подлежат приемке только в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации: укомплектованы эксплуатационными кадрами, обес­печены энергоресурсами, сырьем и др.; на них устранены недоделки и начат вы­пуск продукции или оказание услуг в объеме, предусмотренном договором подряда.

Предъявляя к приемке объект (очередь, пусковой комплекс, здание, сооруже­ние), исполнитель должен предоставить рабочей комиссии, либо заказчику сле­дующую документацию:

1) перечень организаций, участвующих в производстве строительно-монтажных работ с указанием видов выполненных ими работ, фамилий инженерно-технических работников, непо­средственно ответственных за их выполнение, и данных о наличии соответст­вующих лицензий;

2) комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объек­та с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенными в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ. Указанный комплект рабочих чертежей является исполнительной документацией;

3) сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие каче­ство материалов, конструкций и изделий, применяемых при производстве СМР;

4) акты об освидетельствовании скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и узлов (опоры пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных же­лезобетонных конструкций и т. д.);

5) акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования;

6) акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем хо­лодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, теп­лоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств, а также об испытаниях сварных соединений;

7) акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженер­ных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с рабочим проектом;

8) акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;

9) акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;

10) акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрыво-пожаробезопасность и молниезащиту;

11) акты об испытаниях прочности сцепления в кладке несущих стен каменных зданий, расположенных в сейсмических районах;

12) журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами госу­дарственного и другого надзора.

Заказчик производит приемку объекта на основе результатов проведенных им проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. Порядок проведения работ по приемке объекта, стадии приемки, объем контроля и методы испытаний принимаются в соответствии с требованиями стандартов, норм и пра­вил, приведенных в нормативных документах и ТНПА, а также указаниями проектной или технологической документацией.

Объекты могут быть приняты в целом (в том числе «под ключ»), или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда на строительство.

Кроме того, договором подряда устанавливаются:

1) стадии приемки, в частности:

- приемка готовности строительной части и отдельных видов строительно-мон­тажных работ;

- приемка оборудования после индивидуальных испытаний, пусконаладочных работ и комплексного опробования;

2) сдача объектов в гарантийную эксплуатацию и т.п.;

3) сроки уведомления заказчика исполнителем работ о готовности к приемке;

4) гарантии исполнителя работ по качеству и прочие условия.

Органы государственного надзора в течение установленного срока (15-ти дней) после письменного об­ращения заказчика дают заключение о соответствии предъявляемого к приемке объекта утвержденному проекту.

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом, к которо­му, помимо документации, представляемой исполнителем, прилагается следующий перечень документов:

1) утвержденный проект;

2) документы об отводе земельных участков, а по объектам жилищно-гражданского назначения – также разрешения на производство строительно-монтажных работ;

3) документы на специальное водопользование;

4) документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе строительства, выполненные заказчиком;

5) документы о геологии и гидрологии строительной площадки, о результатах ис­пытаний грунта и анализах грунтовых вод, данные о результатах микросейсморайонировании и экологических изысканиях;

6) паспорта на установленное оборудование;

7) справки городских и других эксплуатационных организаций о том, что внеш­ние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализа­ции, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и связи обеспечат нор­мальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание;

8) документы о разрешении на эксплуатацию объектов и оборудования, подкон­трольных соответствующим органам государственного надзора республики и в случаях, когда выдача таких разрешений предусмотрена положе­ниями об этих органах;

9) заключения органов государственного надзора о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.

Вся документация, прилагаемая к акту приемки законченного строительством объекта, после окончания работы приемочной комиссии должна быть передана за­казчику (исполнителю).

Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком в мест­ных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.

В статистическую отчетность введенный в действие объект включается за тот отчетный период, в котором был зарегистрирован факт ввода. Исполнитель работ на основе акта приемки представляет в установленном порядке статистическую от­четность о выполнении договорных обязательств.

Приемка заказчиком от исполнителя работ не дает права на ввод его в дейст­вие без согласования его с органами государственного архитектурного и строительного надзора и другими органами над­зора, которым этот объект подконтролен, а также без разрешений на эксплуата­цию объекта и оборудования тех органов, в положениях о которых предусмотрена выдача таких разрешений.

Заказчик, исполнитель работ, проектная организация и другие участники ин­вестиционного процесса в установленном порядке несут ответственность за нару­шение требований законодательства, техники безопасности, строительных, сани­тарных и других норм, а также за ущерб, который может нанести объект правам и интересам граждан, юридических лиц и государства (см. табл. 7.1).

Закрытие контракта

Основными этапами закрытия контракта являются:

1. Проверка финансовой отчетности.

2. Паспортизация.

3. Выявление невыполненных обязательств.

4. Завершение расчетов.

5. Гарантийное обслуживание и окончательные расчеты.

Таблица 7.1. Структура распределения ответственности между участниками инвестиционного процесса.

Проверка финансовой отчетности включает проверку финансовой отчетности заказчика и подрядчика.

Проверка финансовой отчетности заказчика включает:

1) проверку полноты выписки фактуры на весь объем завершенных работ;

2) согласование полученных платежей с представленными счетами-фактурами;

3) проверку наличия документации по изменениям;

4) контроль суммы удержаний, произведенных заказчиком.

Проверка финансовой отчетности исполнителя включает:

1) проверку платежей поставщикам и субподрядчикам;

2) соответствие суммы заказов закупкам по накладным поставщиков;

3) поиск просроченных платежей поставщику;

4) подтверждение соответствующих удержаний.

Результаты такой проверки позволяют получить данные для подготовки окон­чательных финансовых отчетов по проекту.

Паспортизация представляет собой один из важных элементов организации за­крытия контракта и заключается в регистрации заказчиком ранее предоставленной ему документации. В качестве последней могут выступать: документация, характе­ризующая технические условия используемого сырья и материалов, сертификаты и т.д. При правильном управлении инвестиционным процессом вопросы паспор­тизации решаются своевременно, а не только на этапе закрытия контракта.

Невыполненные обязательства должны быть завершены полностью на этапе за­крытия контракта, однако их выявление должно осуществляться постоянно в тече­ние всего времени выполнения контракта.

В результате проверки устанавливаются:

1) объемы работ, не требующие дополнительных усилий и готовых к закрытию;

2) объемы работ, требующих завершения для выполнения договорных обяза­тельств.

На этапе завершения невыполненных обязательств предпринимаются усилия для исправления брака и устранения недоделок. В случае, если эти усилия доро­гостоящи и длительны, руководитель проекта должен урегулировать проблемы с заказчиком путем уступок с его стороны в отношении некоторых требований или путем уплаты штрафа.

Если работа своевременно не выполнена, то должен рассматривается вопрос об изменении контракта. Ведение переговоров с целью изменения условий контракта производится до его закрытия и окончательных платежей. Все изменения в кон­тракте утверждаются заказчиком и до его утверждения никакие дополнительные работы не выполняются. Информацию о выполнении всех работ по контрактам руководитель проекта передает комиссии, принимающей объект.

Закрытие контракта должно сопровождаться завершением расчетов по не­му – то есть, выпиской счета для осуществления окончательного платежа.

Оплата подрядных работ при сдаче объекта в эксплуатацию зависит от качест­ва выполнения СМР. Если в процессе сдачи объекта в эксплуатацию обнаружены дефекты, оплата выполненных подрядных работ производится за вычетом «гаран­тийного резерва». Данный резерв создается подрядчиком до начала строительства и возвращается ему при отсутствии строительных дефектов. Несмотря на наличие такого механизма, как «гарантийный резерв», затраты, связанные с исправлением дефектов, могут быть весьма существенными. В ряде стран эти затраты достигают 1-1,5% от годового объема инвестиций.

Как правило, в контрактах предусматриваются штрафные санкции за наруше­ние сроков строительства. Если объект не закончен к установленному времени, за­казчик предъявляет подрядчику требование об уплате неустойки. Специально ого­воренные условия позволяют заказчику предъявить подрядчику счет на ликвида­цию ущерба за каждый день просрочки строительства. Сумма ущерба и размер премий за досрочный ввод объекта в эксплуатацию заранее указывается в услови­ях контракта.

При окончательных расчетах учитывается экономия или перерасход денежных средств на проект. Если в процессе строительства подрядчик сократил издержки производства по каким-либо работам по сравнению с контрактной ценой, он полу­чает вознаграждение.

При завершении проекта осуществляется подготовка итогового отчета, в кото­ром описаны все проблемы строительства, пуско-наладки и организации эксплуа­тации. Этот отчет отражает опыт реализации проекта и используется для после­дующих проектов.

Гарантийное обслуживание осуществляется после закрытия контракта не ко­мандой, работающей над проектом, а функциональной группой, ответственной за гарантийное обслуживание. Этой группе передается:

1) техническая информация;

2) оборудование;

3) инструменты;

4) средства обучения;

5) руководство по эксплуатации;

6) чертежи;

7) результаты испытаний;

8) различные материалы фирм-поставщиков.

Условия гарантийного обслуживания оговариваются в контракте.

Выход из проекта

Для выхода из проекта необходимо проанализировать причины:

1) снижения эф­фективности реализации проекта, в том числе по показателям продолжительности строительства, роста цен на основные строительные материалы, повышения стои­мости выполнения строительно-монтажных работ, роста расходов на оплату труда, повышения роста конкуренции в отрасли и спада экономической активности в от­расли, в которой реализуется инвестиционный проект;

2) возрастания объемов заем­ных инвестиционных ресурсов, повышения ставки процента за кредит в связи с изменением конъюнктуры рынка, недостаточно обоснованного выбора подрядчиков для реализации проекта, ужесточения системы налогообложения и пр.

Основным критерием для принятия решения по выходу из проекта должен служить ожидаемый уровень доходности в изменившихся условиях его реализа­ции. Продолжать реализацию следует при выполнении следующего условия:

	(7.1)
где:	Эдпр – ожидаемая доходность реального проекта в изменившихся условиях реализации;
	Сдр – средняя ставка депозитного процента на денежном рынке;
	ПР – уровень «премии» (дополнительной доходности) за риск, связанный с осу­ществлением реального инвестирования;
	ПЛ – уровень «премии» (дополнительной доходности) за ликвидность с учетом прогнозируемого увеличения продолжитель­ности реализации реального проекта.

Эффективными формами выхода из проекта являются следующие:

1) отказ от реализации проекта до начала строительно-монтажных работ;

2) продажа частично реализованного проекта в форме объекта незавершенного строительства;

3) продажа объекта на стадии его эксплуатации;

4) привлечение на любой стадии реализации проекта дополнительного паевого по­стороннего капитала с минимизацией своего паевого участия;

5) раздельная продажа основных видов активов реализуемого проекта.

Управление инвестиционным портфелем предприятия предполагает одновре­менно с принятием решения о выходе из реального инвестиционного проекта (или продажи части финансовых инструментов из портфеля финансовых инвестиций) выработку решения о возможных формах реинвестирования капитала. Если у ин­вестора имеются новые проекты, то следует отдавать предпочтение им, в против­ном случае следует в портфель финансовых инвестиций подобрать эффективные финансовые инструменты. В случае недостаточной проработанности этих решений необходимо инвестировать в краткосрочные сберегательные сертификаты. В этой высоколиквидной и доходной форме высвободившийся капитал всегда готов к обеспечению финансирования новых реальных проектов или финансовых инстру­ментов.

Вопросы выбора объектов реинвестиции должны решаться на базе оценки по­казателей эффективности (см. тему 4) в соответствии с методами ранжиро­вания проектов, изложенными в теме 1.

Вопросы семинарского занятия по теме

1. Цель и содержание эксплуатационных испытаний по проекту.

2. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.

3. Закрытие контракта по проекту.

4. Выход из проекта.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: