Оценочная деятельность в советский период развития России.

Необходимость ведения земельно-оценочных работ возникла в первые годы Советской власти. В частности, простейшие земельно-оценочные работы проводились при уравнительном распределении земель, их перераспределении в селах с общинным порядком землепользования, выявлении земель для переселения крестьян, при выполнении землеустроительных работ. По более полной программе эти работы проводились при земельно-хозяйственном устройстве государственных земельных имуществ и выявлении земель для организации новых совхозов.

Основная задача земельно-оценочных работ заключалась в определении качества земель путем установления соотношения между ними, позволяющего определить, во сколько раз одни земли лучше или хуже других. Материалы оценочных работ находили конкретное применение при установлении норм первоначального наделения землей, а также при переделах земель, обмене земельных участков при землеустройстве, определении размера арендной платы за пользование государственным земельным имуществом, изыскании объектов для освоения, организации рационального использования земель и управления государственным земельным фондом.

Изменение налоговой политики в 1921 г. при переходе от продразверстки к единому сельскохозяйственному налогу привело к необходимости определения размеров налогового обложения в соответствии с размерами чистого дохода, получаемого с земель различного качества. В тезисах доклада Всероссийскому съезду землеустроителей и мелиораторов, который состоялся в феврале 1922 г., подчеркивалось, что правильная постановка поземельного обложения предполагает производство земельного кадастра как совокупности действий, преследующих официальное констатирование хозяйственного состава землепользования для его сравнительной оценки при обложении земель и сосредоточении сведений о них.

В постановлении Президиума ЦИК СССР от 12 ноября 1923 года "О взимании ренты с земель городских и предоставленных транспорту" отмечалось, что со всех земель (застроенных и не застроенных), взимается в одинаковом для всех земельных участков каждого города размера основная рента, которая поступает в общегосударственный доход, а сверх того, из-за различия доходности участков в зависимости от местоположения и других условий взимается дополнительная рента, которая поступает в местные бюджетные ресурсы данного города.

Таким образом, поступления от градостроительного землепользования поступали в местный бюджет, что обеспечивало экономическое и социальное развитие городов.

К 1925 г. потребность в земельно-оценочных данных стала все больше ощущаться в практике работы плановых, финансовых и земельных органов. К требованиям налоговой политики и управления земельным фондом в земельном кадастре прибавились интересы плановой реорганизации и механизации сельского хозяйства, остро нуждавшихся в сведениях о качестве земель и их сопоставимости по плодородию и доходности. Особенно большая потребность в земельно-оценочных данных возникала при замене земельных участков в порядке проведения землеустройства, а также при земельно-хозяйственном устройстве государственных земельных имуществ и совхозов.

9 октября 1925 г. СНК РСФСР принял Декрет «О мерах по улучшению землеустройства», согласно которому Наркомзему РСФСР было предложено для производства с большей четкостью землеустроительных работ разработать и передать в руководство земельным органам подробные правила о сравнительной оценке земель, а также обобщить опыт применения материалов земельного кадастра при землеустройстве.

16 марта 1927 г. ЦИК и СНК СССР приняли постановление «О советских хозяйствах», в котором наметили меры по укреплению и развитию существующих и организации новых совхозов. Изыскание земель для совхозного строительства сопровождалось выполнением съемочных, обследовательских и почвенно-бонитировочных работ.

Определение хозяйственной ценности земель при бонитировке почв производилось на основе детального агроэкономического, почвенного и геоботанического обследований. Составление шкалы бонитировки пашни проводилось по естественным свойствам почвы (механический состав, количество гумуса, химические и физические свойства, подстилающие грунты, рельеф местности), а также экономическим факторам (средняя многолетняя урожайность основной возделываемой культуры, техника земледелия, затраты на обработку почвы, размер валового дохода по почвенным разностям). На основании составленных шкал проводилась бонитировка почв совхоза. При этом составлялись карты хозяйственных разрядов земель, таблицы средней нормальной урожайности по хозяйственным разрядам, нормативные оценочные коэффициенты земель, коэффициенты равноценных земельных участков и т. д.

Кроме бонитировки почв в совхозах проводилась таксация земель. Она осуществлялась по почвенно-бонитировочным разрядам и производственным участкам совхоза путем определения хозяйственной ценности земель на основе учета себестоимости продукции. Себестоимость продукции вычислялась по валовому доходу за вычетом издержек производства, исчисляемых по нормам Зернотреста и по промфинплану совхоза.

Таксация (оценка) земель в 20-х гг. являлась непременным элементом землеустроительных работ. Таксационные работы подразделялись на сравнительную расценку и абсолютную оценку земли. Сравнительная расценка проводилась с целью возможной замены одних участков земли другими при устранении чересполосицы, дальноземья, неправильности границ, приближения к источникам водоснабжения и т.д. Абсолютной оценкой земель занимались при инвентаризации государственных земельных имуществ для определения арендной платы этими имуществами.

Однако переход к сплошной коллективизации сельского хозяйства поставил перед землеустроительными органами новые задачи по созданию и укреплению колхозного землепользования Поэтому работы по оценке земель были значительно сокращены, а затем прекращены вообще.

Крупные оценочные работы по земельным ресурсам и сельскохозяйственным угодьям были проведены в военные и первые послевоенные годы. Они были связаны с мобилизацией природных ресурсов на нужды обороны страны и оценкой ущерба, нанесенного земельным угодьям в ходе Великой Отечественной войны (1941-1945). Большой вклад в осуществление этих работ внесли:

- комиссия по мобилизации ресурсов (1941-1944);

- чрезвычайная государственная комиссия (ЧГК) по установлению и расследованию злодеяний немецко-фашистских захватчиков и их сообщников и причиненного ими ущерба гражданам, колхозам и общественным организациям, государственным предприятиям и учреждениям (1942);

- комитет при СНК СССР по восстановлению хозяйства (1943-1944).

Важное значение для развития отечественной оценки сыграли работы 1940-х - начала 1950-х годов по оценке возвращаемой или вновь приобретаемой земельной собственности СССР за границей. В 1955 г. по заданию МСХ СССР была создана комиссия во главе с Почвенным институтом им. В.В. Докучаева, перед которой была поставлена задача о возобновлении исследований по бонитировке почв. Для нашей страны с ее огромной территорией, многообразием почв и природно-климатических условий бонитировка почв явилась громадной проблемой. Следуя принципам В.В. Докучаева и Н.М. Сибирцева, в основу были положены почва и плодородие.

Активная земельно-оценочной работы в стране возобновились после выхода постановления Совета Министров СССР от 12 июля 1962 г. № 730 «Об улучшении государственного учета земель и использования их в сельскохозяйственном производстве». В целях обеспечения правильного и полного учета земельных ресурсов страны, улучшения планирования в области сельского хозяйства, установления строгого порядка в использовании земель и ответственности землепользователей за соблюдение этого порядка Совет Министров СССР поручил Министерству сельского хозяйства СССР разработать и представить на утверждение предложения о введении в ближайшие годы земельного кадастра, предусматривающего государственную регистрацию землепользовании, учет количества и качества земель и методику их оценки, а также меры правовой охраны почв. Поэтому в исследования по оценке земель включаются многие научно-исследовательские институты и отдельные ученые. В связи с тем, что оценкой стали заниматься ученые разных профессий (почвоведы, географы, экономисты, аграрники, политэкономы и другие), появились различные термины и трактовки оценки земель: бонитировка почв, качественная оценка, сравнительная оценка, экономическая оценка земель. С 1960 по 1971 г. проведены опытные работы и научные исследования по оценке земель в Прибалтийских республиках, на Украине, в Белоруссии, в Московской области и в целом по Российской Федерации, в Казахстане, Урале и Сибири.

В 1971 г. Почвенный институт им. В.В. Докучаева совместно с Росгипроземом разработал единые для РСФСР методические указания по бонитировке почв. Начиная с 1968 г. значительные исследования по оценке земель выполнялись в Государственном научно-исследовательском институте земельных ресурсов (ГИЗР). Это способствовало разработке и принятию в 1976 г. общесоюзной методики оценки земель (временная), а в 1979 г. общесоюзных указаний о порядке проведения оценки земель. Указания и общесоюзная методики были весьма своевременными и имели большое организующее значение, так как продолжались затянувшаяся дискуссия по методическим вопросам оценки земель стали выполнять проектные институты по землеустройству, в Западной Сибири – специалисты областных филиалов Запсибгипрозема. За 1971 – 1989 гг. проведены четыре тура оценки земель на уровне хозяйств, административных районов и областей. Работу выполняли по общесоюзной методике (1976 г.) и указаниям (1979, 1987 г.) о порядке проведения оценки земель, что обеспечило проведение оценки земель по единой технологии и получение сопоставимых результатов оценки на общесоюзном уровне.

Исключение составляли городские земли. Порядок учета земель и регистрации землепользовании внутри городской черты разрабатывался и устанавливался министерствами коммунального хозяйства союзных республик по согласованию с Министерством сельского хозяйства СССР. Земли внутри городской черты оценивались министерствами коммунального хозяйства союзных республик всегда только по условиям градостроительной ценности, не беря во внимание другие факторы ценообразования.

В тот период возникла настоятельная необходимость изучения земель не только в количественном, но и в качественном отношении. Первоначальное изучение качества земельных угодий обеспечивалось путем агрохозяйственных и специальных обследований. Проведение крупномасштабных специальных обследований земель позволяло перейти к более обоснованному учету их качественного состояния и выполнению опытных земельно-оценочных работ по бонитировке почв и экономической оценке земель.

Поэтому в Основах земельного законодательства Союза СССР и союзных республик, утвержденных Верховным Советом СССР 13 декабря 1968 года, отмечено, что государственный земельный кадастр включает данные регистрации землепользовании, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель. Порядок ведения государственного земельного кадастра, формы кадастровой документации, периодичность уточнения и обновления кадастровых данных устанавливаются Советом Министров СССР.

В 70-80 гг. XX века, с учетом особенностей плановой экономики СССР, было разработано по определению стоимостной оценки земли.

Методика по определению цены земли по чистому доходу была предложена профессором С.Д. Черемушкиным, с последующей апробацией на землях Московской области. Критерием оценки земель по этой методике может быть использован показатель чистого дохода, поэтому правомерна оценка земли как средства производства, в основу должны быть положены следующие величины:

- первоначальные затраты на освоение земли;

- стоимость валовой продукции;

- чистый доход.

С.Д. Черемушкин вводит понятие «капитализация чистого дохода», а для его расчета предлагается использовать средний срок оборачиваемости основных производственных средств, который в сельском хозяйстве составляет около 20 лет.

Т. Николенко и другие предложили оценивать землю на основе действительных затрат на освоение новых земель из несельскохозяйственных земельных фондов и различий в экономическом плодородии почв.

М. Г. Вайнером была предложена методика определения цены земли из среднего валового дохода (ВД) в растениеводстве и нормального коэффициента эффективности (КЭ)использования производственных фондов в сельском хозяйстве.

В Литовской СССР была проведена оценка по методике, разработанной специалистами Литгипроземом под руководством под руководством К.К. Бривкална. Эта методика основана на определении дифференциального чистого дохода (Чд).

Данная методика не учитывала фактор месторасположения участков. Кроме того, достатком этой методики являлось определение нормативного чистого дохода через стоимостную оценку кормовых единиц, цена земли была ограничена доходами от растениеводства и не учитывала доходы от животноводства, хотя обе эти отрасли сельского хозяйства тесно связаны между собой.

Методика, разработанная Министерством сельского хозяйства СССР совместно с ВИСХАГИ была введена постановлением Совета Министров РСФСР в 1987 году, и основывалась на нормативах возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земель для государственных нужд. Этот норматив устанавливался, исходя из стоимости освоения земель несельскохозяйственного назначения, основанной на денежной оценке продуктивности кадастрового гектара.

Продуктивность гектара пашни рассчитывалась, как стоимость среднего валового продукта по РСФСР в кадастровых ценах, за вычетом нормативного дифференциального дохода. Так, в 1987 году стоимость 1 кадастрового гектара равнялась 160 рублям.

Лекция 8

ПРИРОДНО-СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЕРАЙОНИРОВАНИЕ

Согласно ст.14 ФЗ «О землеустройстве» N 78-ФЗ от 18 июня 2001 года, природно-сельскохозяйственное районирование земель является одним из видов работ по планированию и организации рационального использования земель и их охране, проводимых с целью «…совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель и их охраны в Российской Федерации, субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях».

Под природно-сельскохозяйственным районированием земель понимается деление территории с учетом природных условий и агробиологических требований к произрастанию сельскохозяйственных культур.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: