История развития оценки земли в зарубежных странах до XVIII века.

Развитие земельно-рыночных работ за рубежом осуществлялось как объективная необходимость получения сведений о земле - первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения. С возникновение государств земля стала одним из источников государственных доходов и в связи с этим - объектом специального обложения. Поэтому на определенном этапе развития общества возникает необходимость сначала в учете, а затем и оценке земли.

Так как оценка представляет собой явление общественной жизни, то необходимость в ней вызвана, прежде всего, потребностями производства. Процесс материального производства невозможен без оценки рабочей силы, средств производства, используемых земель, сырья, материалов и получаемой продукции. Поэтому оценка возникла на самых ранних стадиях развития человеческого общества. При этом в различных общественно-экономических формациях назначение, содержание, задачи и методы оценки были различны. Объектом оценки постепенно становится земля, которая уже в то время выступает как основное средство производства в сельском хозяйстве.

При первобытном способе производства оценка земель была весьма примитивна и проводилась в интересах общины. С появлением частной собственности на средства производства возникла необходимость более тщательной оценки, которую, кроме отдельных собственников земли, вело рабовладельческое государство. В процессе земельно-оценочных работ оно учитывало доходы от обложения налогами, наложения контрибуций, расходы (на содержание армии, строительство дорог, и т. д.) Оценка земли на ранних ступенях развития общества в большинстве случаев увязывалась с затратами труда, необходимого для получения определенного количества продукции (зерна, хлопка и т.д.). Такие описи земель с целью налогообложения составлялись в Египте 4 тыс. лет назад. В Древнем Китае оценка земли производилась при наделах и переделах общественных земель.

Таким образом, изучение земельных ресурсов и проведение земельно-оценочных работ стало необходимым условием образования государства и развития налогового обложения. В древнейшей форме земельного обложения размер налога устанавливался по площади земли. На определенном этапе развития общества, наряду с учетом количества, начинают учитывать качественное состояние земель, а в последствии и размер дохода, получаемого с земель различного качества.

Подробные сведения об оценке земель содержат многочисленные памятники Древнего Египта, Греции и Рима. Египетские папирусы свидетельствуют о существовании до нашей эры в Египте многочисленных категорий земель в зависимости от их качества. Во времена первых египетских фараонов (четыре тысячи лет тому назад) тщательно велись оценочные списки земель, подлежащих обложению налогом. Пойменные земли Нила учитывались в количественном и качественном отношении в целях изъятия пятой части дохода и установления права на земельную собственность. Такой учет – оценку земель – проводили дважды в год специальные тексаторы – чиновники фараона.

В эпоху гомеровских поэм (XII-VIII вв. до н.э.) греки различали понятия земля и почва, рассматривая землю как элемент космоса, а почву – как свойства обрабатываемой земли. Известно о введении в 594 году до н.э. законодательством Солона функционального кадастра Греции. На необходимость сравнительной оценки качества земель также указывается в сочинениях Ксенофонта и особенно ученика Аристотеля Теофраста. Ксенофонт (425-355 гг. до н.э.) в сочинении «Экономика» указывает, что для правильного ведения хозяйства необходимо знать, какие культуры можно сеять на конкретном участке земли, а для этого следует определить качество почвы путем изучения с посевов на соседних участках. Подчеркивая необходимость учета качества почвы Теофраст (327-287 гг. до н.э.) подробно останавливается на различиях земли и почвы по водоемкости, водопроницаемости, химическому составу, отношению к теплу, глубине плодородного слоя, окраске почвы, ее структуре и т.д.

Земельно-оценочные работы Древнего Рима представляли собой описание земельной собственности (Табулес Цензуалес), начало которых приписывается Сервию Туллию (VI в до н.э.). В специальные реестры вносились сведения о размере земельных участков, способе их обработка, качестве и продуктивности земель. На бронзовые таблицы наносили планы имений, их названия, границы и размеры землевладения. Там же приводили сведения о качестве земель и о самом хозяйстве.

О развитии земельно-оценочных работ в период средневековья свидетельствует византийская сельскохозяйственная энциклопедия – Геопоники. В ней указывалось, что качество земель можно определить по внешнему виду почвы и растений, вкусу почвы и ее запаху. Большое внимание уделялось рельефу местности, экспозиции склонов, а также таким свойствам почвы, как плотность (плотная, твердая, тяжелая, тучная, тощая), состав (песчаная, глинистая, каменистая), влагопроницаемость (сухая, влажная, сырая), цвет (белая, серая, красная, ярко-рыжая, черная). На основании этих показателей почвы разделялись на наилучшие, прекрасные, превосходные, самые лучшие, плохие. Наилучшей землей признавался чернозем, затем следовал краснозем и илистая земля, образованная речными наносами, тучная и красная земли. В зависимости от свойств почвы, ее качества и месторасположения разрабатывались рекомендации по обработке почвы, набору культур, пригодных для выращивания на различных почвах.

В эпоху феодализма развитие получила внутрихозяйственная оценка, проводимая в целях управления и контроля за развитием помещичьего хозяйства. Феодальное государство вело кадастр земли как средства производства для налогового обложения. При феодализме в системе земельного кадастра возникает земельная регистрация, узаконивающая право частной собственности на землю.

С возникновением частной собственности на землю, концентрацией земельной собственности в руках землевладельцев (крупных, средних, мелких), ростом и развитием товарного производства и товарно-денежных отношений земля становится не просто средством производства, но объектом частной собственности, не только источником материальных благ, но и источником дохода, который можно продавать и покупать. Стал складываться и развиваться рынок земли, на котором земля являлась товаром со всеми его свойствами.

Задачи и содержание оценки земли как собственности, как источника дохода определяют поземельные и ипотечные книги, создаваемые в процессе формирования земельных кадастров различных исторических эпох.

В XVII-XVIII вв. кадастр земель осуществлялся в большинстве стран Западной Европы. Наиболее совершенными из земельных кадастров той эпохи были Тирольский (1711 г.) и Миланский (1718 г.). По своему содержанию они включали в себя количественный учет земель, их хозяйственное описание и качественную оценку. Оценка земель в Тирольском земельном кадастре устанавливалась на основе фактической рыночной цены, средней за ряд лет. Другой принцип оценки был заложен в Миланском кадастре. Здесь за основу оценки земель была принята величина чистого дохода с земель различного качества. Указанные различные принципы оценки земель в кадастрах положили начало двум видам земельного кадастра – парцеллярного и реального.

Составление парцеллярного земельного кадастра предполагало предварительную съемку парцеллы, то есть земельных участков одного и того же владельца. Затем для каждого угодья устанавливалось определенное число классов, и осуществлялся выбор типов или образцов каждого класса. Определялись урожайность основных сельскохозяйственных культур на землях различных образцов, валовые сборы и валовая доходность, исходя из средних цен на сельхозпродукцию за ряд лет. Из стоимости валовой продукции вычитались издержки производства, куда входили затраты на обработку поля, стоимость семян, затраты на уборку и хранение продукции, и таким образом определялась величина чистого дохода на единицу земельной площади каждого образца. Все остальные парцеллы с различными поправками причислялись к тем или иным образцам, и устанавливалась расчетная величина чистого дохода для всех земель местности или района. Полученные оценочные данные проверялись путем сравнения их с арендными ценами на землю и с достоверно известной фактической доходностью некоторых участков. Окончательные результаты оценки земель вносились в реестр и служили основанием для пропорционального распределения установленного для местности или общины налога.

Составление реального земельного кадастра складывалось из сбора, обработки и группировки сведений о покупных ценах на землю того или иного типа в каком-либо оценочном округе. На основе полученных данных устанавливались разделы земель и средняя цена каждого из них. Затем на основе системы признаков все земли оценочного округа причислялись к тому или иному разделу. Зная площади имений и крестьянских общин и принадлежность их к оценочным разрядам, нетрудно определить их общую покупную цену. Сумма налога определялась в виде процента от покупной земли.

Таким образом, парцеллярный и реальный земельные кадастры в числе прочих решали задачу распределения поземельного налога в соответствии с качеством и количеством облагаемых налогом земель. Однако делали они это по-разному. При парцеллярном кадастре общая сумма налога со всей территории государства или отдельных его частей устанавливалась apriori. Затем она распределялась по имениям или общинам пропорционально расчетной величине чистого дохода на единицу земельной площади, установленной при оценке земель. При реальном же кадастре абсолютная величина налога, приходящаяся на тот или иной участок, устанавливалась в процессе оценки земли путем начислений на ее цену, а общая сумма налога в государстве определялась как слагаемое всех частных налогов. Как видно, каждый из двух видов земельного кадастра обладал определенными достоинствами и недостатками. Выбор в пользу какого-либо из них определялся конкретными социально-экономическими условиями той или иной страны. Принципы указанных земельных кадастров были учтены во французском, австрийском, саксонском и прусском земельных кадастрах.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: