Развитие земельно-оценочной деятельности в России в XIX-XX веках.

Огромную роль в последующем развитии оценочной деятельности в России сыграли существенные изменения в земельном законодательстве на рубеже XVIII-XIX веков. Указ от 12 декабря 1801 года предоставил право лицам всех свободных состояний приобретать вне городов в собственность незаселенные земельные владения крестьян. Такие права владеть землей получили купцы, мещане, казенные крестьяне и т. п.

Содержание кадастровых работ в этот период заключалось в следующем:

1) определение количества сельскохозяйственных земель по группам собственников с подразделением на угодья-усадьбы, пашни, выгоны, сенокосы, для чего производились съемки всех земель и отдельных угодий на планы и карты;

2) хозяйственное описание земель (местоположение и рельеф угодий, состав, глубина, цвет почвы и подпочвы, классификация почв, сведения об удобрениях, культивируемых растениях и т.д.);

3) оценка земель путем определения их доходности и ценности.

Бурный рост промышленности и торговли в России в XIX веке вывел оценочную деятельность на новый качественный уровень и способствовал появлению новых видов и форм оценки. В это время предметом налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности. Быстрое расширение сферы оценочной деятельности обусловили создание института присяжных оценщиков в городах.

Реформа 1861 года, освободившая крестьянское население России от крепостной зависимости, создала условия для проведения общегосударственных кадастровых работ, включавших учет, изучение, описание и оценку земель как объекта налогообложения. Новым подходом в методике оценки земель стало определение стоимости крестьянского землевладения по установленной цене выкупного платежа.

Основой для определения размера налога на имущество являлся доход и ценность облагаемых налогом объектов недвижимости. В этот период появляется множество прогрессивных методик по оценке земли. В это же время происходили опыты по оценке городских земель, в частности, в 1871 году в Харькове, которые позволили создать общие принципы оценки городских земель.

Под руководством земств в 1860 – 1880-х годах были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости и бизнеса по всей территории Российской империи

С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение новой отрасли статистики - земской оценочной статистики, включавшей статистические работы но обследованию и оценке сельского хозяйства и промыслов крестьянского населения в целях налогообложения.

Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 года и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законодательных основ, организационных структур и методик проведения оценочных работ по земельной собственности и другим видам недвижимости.

8 июня 1893 года правительство издало закон об оценке недвижимого имущества, призванный решать основные задачи оценочной деятельности в новых экономических условиях.

В 1890-х годах в большинстве уездов и губерний Российской империи были созданы оценочные комиссии и оценочно-экономические отделения губернских земских управ (в некоторых губерниях их обязанности выполнялись статистическими отделениями) (приложение 2).

Оценочно-экономические отделения губернских земских управ должны были выполнять следующие функции:

- разработка общего плана оценки земельных угодий;

- подготовка программы исследования земель;

- сбор оценочно-экономических сведений о земельных угодьях, крестьянских хозяйствах, промыслах крестьянского населения и т.п.;

- издательская деятельность.

В основе методики исследования земель лежали два способа:

- экспедиционный;

- опрос самих владельцев земельных угодий или представителей сельских общин и соседей.

Руководство оценочными работами, подготовка проекта оценочных норм и непосредственная оценка земли и других видов собственности (ею также занимались земские управы) были возложены на губернские и уездные оценочные комиссии.

Методика оценки земли, сложившаяся в России в конце XIX - начале XX века, разделяла процесс оценки на два этапа:

а) описание земель;

б) оценка земель.

Порядок работ на первом этапе оценки был следующим:

сбор общих оценочных сведений о комплексе землевладений, имеющих сходные естественно-экономические условия, путем специальных опросных листов, форма которых различалась в зависимости от объекта и целей оценки:

статистическая обработка сведений, их систематизация по заданным параметрам и составление итоговых таблиц, которые могли использоваться при упрощенной оценке (оценка не отдельных домохозяйств, а их групп) или для сопоставления с результатами конкретной оценки отдельного землевладения;

описание отдельного землевладения или домохозяйства на основе экспедиционного обследования или опросного листа.

Развитие оценочных работ стало возможным благодаря активной деятельности сначала Дворянского Земельного банка, а затем появлению Крестьянского Земельного банка. В 1898 году в Дворянский Земельный банк было заложено 2375 имений, а выкуплено - 125 имений, что позволило их перепродавать в Крестьянский Земельный банк.

8 июня 1893 года Правительство России приняло закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в губерниях, тем же декретом утверждались "Правила оценки недвижимого имущества", и через год - 4 июня 1894 года министр финансов С.Ю.Витте утвердил инструкцию с разъяснениями по данному закону, что послужило важным шагом для дальнейшего развития оценочной статистики. Согласно этого закона всем владельцам недвижимости необходимо было по требованию земельной управы собирать сведения о составе, ценности и доходности имущества с предоставлением соответствующих договоров и справок. Земельная управа анализировала полученные материалы, проводила расчет доходности, стоимости недвижимости и информировала об этом владельца. По завершению оценки составлялся полный реестр оценок, который публиковался в газетах для всеобщего доступа, чем и достигался гласный контроль общества.

Анализ результатов работы оценочных комиссий показал, что не удалось выбрать единую методику оценки земель. Следствием этого было принятие нового закона об оценке недвижимости от 18 января 1899 года, в соответствии с которым была осуществлена передача прав установления норм оценки от уездных к губернским комиссиям, а непосредственно оценку имущества выполняли уездные оценочные комиссии и уездные земские управы. Была принята государственная программа финансирования оценочных работ, на проведение которых выделялся 1 млн. рублей в год на 34 губернии России. Эффект от финансирования начал проявляться с 1901 года и позволил к 1913 году сделать оценку 78% всей недвижимости.

Как видно из вышеизложенного, в методиках конца XIX - начала XX столетия оценка земли производилась по стоимости земель или по их доходности. Характерной чертой методик оценки земли того времени являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи. При оценке возможного земельного дохода учитывались: характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем. Самым надежным способом использования земли считалась сдача ее в аренду, причем предпочтение отдавалось долгосрочной аренде.

Общинное землевладение тормозило развитие земельных преобразований в России. За изменение земельных порядков в начале XX столетия выступал С.Ю. Витте, поддержал его и приступил к преобразованию земельных отношений П.А. Столыпин. Аграрная реформа, объявленная указом императора Николая II от 9 ноября 1906 года, была направлена на ликвидацию общинного землевладения и переход к подворным хозяйствам, которые рассматривались как частные собственники полос и участков. Эти мероприятия обусловили возрастание объема оценочных и переоценочных работ.

О масштабах оценочных и переоценочных работ как следствия столыпинской реформы свидетельствуют следующие данные: в 1908-1915 годах число хозяев, продавших надельные земли, составило около 1,2 миллиона, было продано свыше 3,9 миллиона десятин земли на сумму 444, 7 миллиона рублей.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: