Сделай Сам Свою Работу на 5

ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ФОРМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ЭФФЕКТИВНОЙ ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ В РЕГИОНЕ





В любом обществе важнейшее значение имеет формирование земельной политики как отношения государства к способам эффективного использования земли.

К вопросам, связанным с определением эффективной земельной политики, следует отнести ряд значимых для регионов направлений деятельности органов власти и управления:

• выявление особенностей использования земельных ресурсов в условиях нового земельного, градостроительного законодательства и законодательства о недвижимости;

• определение эффективных организационных мер по управлению земельными ресурсами;

• обоснование факторов привлечения инвестиций в земельно-имущественные комплексы регионов;

• приведение всей системы землепользования к единым стандартам формирования, учета и оценки земельных участков (и расположенной на них недвижимости) — землеустройство как фактор привлечения инвестиций;

• определение роли и места межевания и других землеустроительных работ в комплексном освоении кварталов для инвестиционных нужд;

•земельный девелопмент;

Засядь-Волк Владимир Валентинович – кандидат географических наук, доцент, декан факультета экономики и финансов Северо-Западной академии государственной службы (Санкт-Петербург).



• определение путей использования земельного фонда в интересах региона (в том числе экономические рычаги по повышению отдачи от земельных ресурсов центральных частей крупных городов и формированию работающих и адекватных методов вывода из центра промышлен-ных предприятий).

Региональные власти являются первыми и основными «катализаторами» эффективности земельной политики.

Во-первых, власти субъектов Российской Федерации имеют реальные возможности по созданию законодательной базы по использованию земли, включающей как способы и правила предоставления земельных участков, так и методы по наращиванию инвестиционной привлекательности и в целом инвестиционного потенциала земли.

Во-вторых, регионам сегодня передано право реализовывать собственную налоговую политику в отношении земельных участков.

В-третьих, региональные власти могут и должны использовать организационные рычаги по созданию системы взаимодействия органов власти, с одной стороны, и инвесторов и девелоперов — с другой.



Так, начиная уже с середины 90-х гг. XX в. постановка в Санкт-Петербурге проблемы комплексного, эффективного развития городских территорий с разработкой принципиальных решений по привлечению инвестиций вызвала к жизни необходимость создания на рынке организаций, специализирующихся на подготовке отдельных городских территорий и объектов недвижимости на них для целевого привлечения финансовых ресурсов и осуществления инвестиционной деятельности.

Решение о создании в Санкт-Петербурге территориальных Агентств явилось серьезным и многообещающим шагом к изменению инвестиционной политики в городе, созданию благоприятных условий для развития деловой активности по привлечению крупных инвестиций в земельные участки, строительству высокодоходной недвижимости, обеспечению комплексности в развитии городских территорий.

Главной целью при создании Агентств было улучшение состояния городских территорий — земельных участков и недвижимости на них, подготовка территорий для будущих инвесторов без привлечения бюджетных средств.

Деятельность Агентств позволяет в значительной степени упорядочить инвестиционную деятельность на рынке земли и недвижимости. Конкретно это проявляется в следующем:

• во-первых, происходит реализация обеспечения вторичного рынка инвестиционных проектов, а именно: создание земельных участков и объектов недвижимости с определенным имущественно-правовым ста-

тусом, подготовка инвестиционно-тендерной документации, выполнение предпроектных проработок;



• во-вторых, обеспечивается комплексная реконструкция отдельных территорий с соблюдением архитектурно-градостроительных норм и правил, установленных градостроительными концепциями районов, Генеральным планом города, зональными регламентами и иными нормативными актами в сфере градостроительства и архитектуры, что в целом позволяет значительно повысить финансовый результат использования земли;

• в-третьих, создаются основы системы, позволяющей изменить существующую систему собственности на землю и обеспечить более эффективное использование земли в пределах города и региона.

В целом при помощи реально действующих Агентств город может успешно решать вопросы:

• вывода неэффективных предприятий из центральной части;

• привлечения реальных инвесторов в земельные участки и недвижимость;

• эффективного управления земельно-имущественным комплексом значительных территорий;

• земельного девелопмента.

Еще одним реальным инструментом эффективного использования территорий в современной России является так называемое экономическое зонирование.

На разных стадиях реализации рыночных отношений в российской экономике использовались различные формы экономического зонирования для привлечения инвестиций. Долгое время в экономике обсуждалась возможность создания полноценных свободных экономических зон, «превратившихся» затем в официальных документах в зоны экономического развития; в течение десятилетия в Санкт-Петербурге предпринимались усилия по использованию скрытого потенциала агентств развития и реконструкции территорий. Являясь по сути своей инструментами местной территориальной политики, перечисленные зоны активного развития в регионах представляют собой реализацию различных подходов к обеспечению эффективного развития территорий.

«Свободные экономические зоны» являлись фактически инструментами налоговой политики в отношении «суммы резидентов», составляющих зону, и вообще-то могли и не представлять собой единую территорию.

В случае создания «зон экономического развития» инструменты воздействия на деятельность хозяйствующих субъектов являлись такими же, но в качестве «основы» рассматривались единые территории, развитие которых должно было определять развитие всего региона.

Особняком стояли агентства развития и реконструкции территорий Инструменты, которые следует использовать для реализации этой идеи, -чисто «территориальные», и основным является так называемый территориальный девелопмент, приводящий к значительному увеличению качества и стоимости земли и недвижимости в пределах агентства. В целом же на территории предполагался результат, схожий с результатом в других зонах: повышение эффективности использования территории (и региона) привлечение инвестиций (в том числе в земельные участки и недвижимость), увеличение имущественной составляющей местных налогов.

Определенный на сегодня наиболее предпочтительный вид зон – особые экономические зоны; являясь инструментом реализации политики развития современных производств и высоких технологий, они представляют собой во многом воплощение идеи компактных территориальных зон и уже поэтому интереснс с точки зрения реальных путей современной политики по обеспечению эффективного развития территорий.

Промышленно-производственные зоны как один из типов особых экономических зон представляют собой по сути дела сумму промышленных площадок, «отдача» от которых возрастает за счет управленческих усилий «изнутри», а не «снаружи» (т.е. предпосылки развития территории определяются за счет современного сочетания как традиционных инструментов – налоговых льгот как стимула привлечения инвестиций и развития производства, так и инструментов, реализующих возможности регионов, — таких, как освобождение от имущественных налогов).

Создаваемые сегодня особые экономические зоны призваны обеспечить рост инвестиций за счет ряда условий, в том числе — льготной и упрощенной процедуры предоставления земельных участков и освобождения от земельных налогов – то есть элементов активной земельной политики.

Если говорить о региональном аспекте привлечения инвестиций в этом случае, то следует ожидать, что за развитием отрасли последует развитие территории.

Небольшое на сегодняшний день количество особых экономических зон создает основу для устойчивого развития территории соответствующих регионов за счет:

— создания новых рабочих мест (формирование технико-внедренческой зоны в Зеленограде со специализацией на микроэлектронике позволит создать 15 тысяч рабочих мест);

— появления экспортоориентированных технологий и продукции,

— постепенного, но неуклонного расширения налогооблагаемой базы.

Кроме того, следует учитывать, что в рамках новой российской региональной политики создаются предпосылки перехода регионов «с зонами» в разряд «локомотивов роста» и «полюсов роста» (а в уже существующих «локомотивах» — предпосылки возникновения синергического эффекта геометрического увеличения результатов деятельности за счет включения ресурсов особых экономических зон).

В этих условиях возрастает значение чисто «земельных» инструментов эффективного развития — таких, как земельный девелопмент (подготовка инженерно-оборудованных территорий для размещения высокотехнологичных производств). Эффективность таких подходов очевидна в случае с классическими «территориями нового освоения» — такими, как «Шерризон» — район аэропорта Шереметьево в Подмосковье, а также район аэропорта Шеннон в Ирландии.

Очевидно, что усилия при реализации особых экономических зон в России сегодня должны сосредоточиваться именно в этом направлении. Усилия региональных органов управления могут быть направлены в первую очередь на приоритетное (и тендерное) выделение земельных участков для размещения объектов в особых экономических зонах, прежде всего – с целью формирования подготовленного в инфраструктурном отношении участка.

При этом следует уже сегодня помнить, что нужны новые территории зон приоритетного развития, поскольку уже сегодня свободных земельных участков в уже утвержденных зонах практически нет.

Е.Л. ПОЦЕЛУЕВ

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.