Формирование рыночной цены квадратного метра объекта

Рыночная цена квадратного метра объекта строительства определится как средняя рыночная цена (800 долл.) с поправками на район и микрорайон Минска, тип материала здания, инвестиционной привлекательности здания по формуле:

Црi = Ц р.срi. (1+ ∆ р +∆ мр +∆ м. + ∆ ип )(2.1.)

Црi –рыночная цена квадратного метра площади объекта строительства i – го назначения; Ц р.срi. -средняя рыночная цена квадратного метра площадиi – го назначения в Минске

*03в соответствии с вариантом проекта;

∆ р – поправка на район Минска;

∆ мр – поправка на микрорайон Минска;

∆ м – поправка на тип материала здания;

∆ ип – поправка инвестиционную привлекательность зданияi –го назначения в данном микрорайоне.

Црi = Ц р.срi. (1+ ∆ р + ∆ мр + ∆ м. + ∆ ип ) = 800*(1+0,043+0,064+(-0,002)+ +(-0,124)=784,8 долл.

Поправка цены на район Минска, микрорайон Минска, тип материала определяется с использованием информации приложения 5. Величина поправки в относительном выражении рассчитывается в три этапа. На первом этапе определяется средняя рыночная цена квадратного метра площади, соответственно по районам, микрорайонам, типам материала здания. На втором этапе определяется индекс цены, соответственно для района, микрорайона, типа материала как отношение цены в конкретном районе, микрорайоне, для конкретного типа материала к средней цене. Каждая поправка рассчитывается как индекс соответствующей цены и минус единица по форме табл. 2.6.

Поправка, учитывающая инвестиционную привлекательности квадратного метра новой площади, зависит от двух факторов.

Первый фактор. Годовая рентабельность квадратного метра площади при сдаче в аренду. Второй фактор, годовой темп роста цены квадратного метра площади на рынке недвижимости. Годовая рентабельность квадратного метра площади определяется как умноженное на сто процентов отношение годовой арендной платы за квадратный метр общей площади к рыночной цене площади. Годовой темп роста цены квадратного метра площади определяется как умноженное на сто процентов отношение годового прироста рыночной цены квадратного метра

площади за отчетный год к рыночной цене квадратного метра площади предшествующего года. В таблице 2.7. показана последовательность расчета поправки на инвестиционную привлекательность площади объекта строительства. Для оценки годового прироста цены квадратного метра площади используются показатели за 2012 год. (рис. 1 приложения 5.)

Общая поправка на цену объекта недвижимости суммирует поправки: по районам Минска; по микрорайону; на инвестиционную привлекательность, ∆ общ= -0,124.

Графическая интерпретация маркетингового исследования заключается в построении рис.1: «Тренд цены квадратного метра площади объекта строительства». Рис.1. аналогичен рис. 2 приложения 5.Рисунок приложения дополняется линией «Цена квадратного метра площади объекта строительства». Эта линия может находиться выше или ниже линии средней цены квадратного метра площади, она повторяет контуры линии средней цены и экстраполируется (продолжается) до даты завершения строительства. В конечной точке проектируемая линия имеет значение соответствующее рыночной цена квадратного метра объекта строительства табл.2.7. стр. 12.

Рис.1: Тренд цены квадратного метра площади объекта строительства

Рис.1.Тренд цены квадратного метра площади объекта строительства.

Таблица 2.6. Поправки к средней по Минску цене квадратного метра площади

Таблица 2.7.Поправка на инвестиционную привлекательность объекта.

Полезный эффект проекта

Полезный эффект проекта достигается: за счет технических решений проектировщиков, обеспечивающих экономии ресурсов у подрядчиков; конструкторских решений, обеспечивающих комфорт при эксплуатации зданий и маркетинговой стратегии продаж для заказчика, обременений для общества и бюджета, налоговых поступлений для бюджета.

Полезный эффект у подрядчиков:использует прогрессивные конструкторские итехнологические решения, что позволяет обеспечить качественные характеристики здания не ниже характеристик оборудования первоклассных мировых производителей.

Полезный эффект у заказчика.Комфорт при эксплуатации здания обеспечивается за счетпланировочных решений, внедрения современных инженерных систем, возможности трансформирования пространства. Рыночная цена определена в 0,8 тыс. долл. квадратный метр.

Полезный эффект общества. Обязательные обременения тендера обеспечиваютблагоустройство прилегающей территории.

Планирование цены продаж квадратного метра площади

Цена продаж квадратного метра площади здания имеет два варианта.

Первый вариант при продаже здания после завершения строительства. В этом варианте принимается рыночная цена квадратного метра площади. Она одинаковая на весь период продажи рассчитана в табл.2.7. стр.12.

Второй вариант при продаже части здания до завершения строительства. В этом варианте цена продаж квадратного метра предварительно проданной площади ниже рыночной и возрастает по мере готовности здания. К моменту завершения строительства потери в цене будут компенсированы процентным доходом от предварительно поступившей выручки.

Цена продаж квадратного метра площади здания определяется в табл. 2.8. Технология расчета цены продаж требует создать специфическое деление расчетного периода, которое в дальнейших расчетах не используется. За нулевой шаг принимается отрезов времени в десять дней. В этот отрезок времени планируются интенсивные продажи. Влево и вправо от нулевого шага идут кварталы расчетного периода по нарастанию.

Идея расчета цены продаж.В нулевой шаг расчета равный десяти дням продажаквадратного метра площади здания происходит по рыночной цене без потерь, табл.2.7. стр.12. При более поздних продажах, цена продаж остается рыночной. Это ведет потерям инвестора, в виде процентного дохода, поскольку выручки от реализации поступает позднее. Потери возможно полностью или частично компенсировать поступлениями от продаж в период строительства. Компенсация потерь обеспечивается, если цена ранних продаж принимается выше цены равно эффективной. Равно эффективная цена при ранних продажах обеспечивает эквивалент доходов при ранних продажах и продажах за нулевой шаг расчета. Потери поздних продаж можно компенсировать подняв цену ранних продаж. Полную компенсацию потерь поздних продаж обеспечивает «Цена продаж, компенсирующая», используемая в период строительства.

Цена продаж, компенсирующая может оказаться близкой к рыночной цене или даже больше ее. Это недопустимо, поскольку не будет интереса покупателей к ранним покупкам площади. Таким образом цена при ранних продажах должно оставаться привлекательной. Минимально допустимое снижение цены при ранних продажах обеспечивается при использовании индикативной цены. Индикативная цена определяется как средняя двух цены рыночной и компенсирующей. Расчет цен производится в табл.2.8.

Цена ранних продаж «Цена продаж, принятая» выбирается как меньшая из двух цен: компенсирующей цены и индикативной цены.

Для определения компенсирующей цены в табл. 2.8. предусматривается расчет «Переводного коэффициента цены продаж», корректирующего рыночную цену по шагам расчета. Для ранних продаж это будет коэффициент дисконтирования, для поздних продаж коэффициент капитализации. Дифференциация коэффициентов обеспечивается тем, что номерам

шагов расчета в период строительства придано отрицательное значение. Переводный коэффициент рассчитывается по формуле:

А=(1+Ек)ⁿ(2.2)

где, Ек – ставка платы за кредит за шаг расчета (квартал, полугодие); Ставка платы за кредит: полугодовая равна половине годовой ставки; квартальная равна

четвертой части годовой ставки.

n-номер периода строительства с присвоенным ему отрицательным или положительным значением.

Переводный коэффициент при освобождении от отрицательного знака номера периода строительства рассчитывается по формуле:

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: