Сделай Сам Свою Работу на 5

Расчет стоимости земельного участка

Для расчета стоимости земельного участка в районе, где отсутствуют продажи вакантной земли, можно попытаться выделить из общей цены продажи сравниваемых объектов недвижимости ту часть, которую разумно соотнести со стоимостью земли.

(9.4)

где доходы от продажи объекта недвижимости;

затраты на осуществление проекта, за исключением стоимости получения финансирования и земли, включающие в себя строительные прямые и косвенные затраты;

плата за приобретение земли;

норма прибыли при альтернативном вложении средств с минимальным риском;

норма прибыли, требуемая в качестве платы за риск.

Правая часть уравнения представляет из себя прибыль, остающуюся после продажи объекта недвижимости и компенсации всех затрат на проект. Уравнение (9.4) позволяет получить оценку стоимости земельного участка:

(9.5)

В качестве наилучшего альтернативного вложения с минимальным риском использованы ставки банковских депозитов для юридических лиц по американским долларам, т.е. оценка ведется в этой валюте, что соответствует общим ценовым тенденциям рынка недвижимости. В результате опроса банков установлено, что средняя ставка депозита равна 12% годовых.

Самый неясный вопрос в подходе – величина Как уже говорилось ранее, застройщики требуют от 15% до 40% годовой прибыли. В результате интервью со специалистами фирм-застройщиков стало ясно, что минимальная прибыль, по которой они согласились бы на реализацию проекта с меньшим объемом инвестиций, чем у оцениваемого объекта, должна быть не меньше 25%. Так как далее рассматриваются именно такие объекты, норма прибыли, требуемая в качестве платы за риск должна быть выбрана не ниже 13%.

Таким образом в соответствии с формулой (9.5) найдена стоимость земли оцениваемого объекта по объектам-аналогам.

 

По первому объекту расчет стоимости земельного участка приведен в таблице 9.6

 

Таблица 9.6

 

Расчет стоимости земельного участка по данным здания 1

Стоимость продажи
Восстановительная стоимость
Износ
Затраты на строительство
Безрисковая норма прибыли
Надбавка за риск
785478$
Площадь участка Тверского проспекта, ХХ 1129 м2
Площадь участка Светланская, ХХ 2100 м2
Соотношение площадей участка 1,86
1464355$
9076475 руб.

По второму объекту результаты расчетов представлены в таблице 9.7.



 

Таблица 9.7

 

Расчет стоимости земельного участка по данным здания 2

Стоимость продажи
Восстановительная стоимость
Эффективный возраст
Срок экономической жизни
Износ
Затраты на строительство
Безрисковая норма прибыли
Надбавка за риск
337966$
Площадь участка Уборевича, ХХ 453 м2
Площадь участка Светланская, ХХ 2100 м2
Соотношение площадей участка 4,64
1566731$
9730965 руб.

 

По третьему объекту расчет стоимости земельного участка приведен в таблице 9.8

 

 

Таблица 9.8

 

Расчет стоимости земельного участка по данным здания 3

Стоимость продажи
Восстановительная стоимость
Износ
Затраты на строительство
Безрисковая норма прибыли
Надбавка за риск
118026$
Площадь участка Океанский проспект, ХХХ 150 м2
Площадь участка Светланская, ХХ 2100 м2
Соотношение площадей участков 14,00
1652361$
10262814 руб.

 

Окончательное значение стоимости земли можно определить как среднее арифметическое из приведенных значений

 

МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложений и спроса;

- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Оценка осуществляется в следующем порядке.

1. Определение элементов сравнения. По данным элементам осуществляется сравнение объекта недвижимости оцениваемого земельного участка с аналогами.

2. Определение отличий данного объекта от объектов-аналогов. Отличия определяются по каждому элементу сравнения.

3. Определение корректировок. Корректировки определяются по каждому элементу сравнения.

4. Корректировка цен. Цены каждого аналога корректируются по корректировкам элементов сравнения.

5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости оцениваемого земельного участка.

6. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости оцениваемого земельного участка на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости объекта недвижимости.

Расчет рыночной стоимости земельного участка данным методом рассмотрим на примере.

 

Пример 9.3.Оценивается земельный участок площадью 2100 м2. Объем здания на этом участке, применяемый для расчета восстановительной стоимости составляет величину 32051 м . Имеется информация о ценах сделок с аналогичными едиными объектами недвижимости, приведенная в таблице 9.9.

 

Таблица 9.9

 



©2015- 2019 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.