Сделай Сам Свою Работу на 5

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Чистый операционный доход определяется [2], [6], как «действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов».

Порядок расчета чистого операционного расхода следующий [2].

1. Определяется потенциальный валовoй доход.

1.1. Отнимаются от него потери доходов от недогрузки или недоиспользования актива.

1.2. Отнимаются потери от неплатежей.

1.3. Добавляются дополнительные доходы.

2. Действительный валовой доход получается как результат пункта 1 и пунктов 1.1 – 1.3.

3. От действительного валового дохода вычитаются операционные расходы: текущие и капитального характера.

3.1. Текущие операционные расходы – расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости. К этим расходам относятся постоянные расходы и переменные.

Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от уровня использования актива (загрузки объекта).

Переменные расходы – расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта.

3.2. Расходы капитального характера – это расходы, связанные в основном с ремонтом и заменой изношенных элементов улучшений.

4. В результате операции 3 вычисляется чистый операционный доход на связанные инвестиции (собственные и заемные)

5.От полученной величины вычитаются расходы (NOIm) по обслуживанию долга.

В итоге получится чистый операционный доход собственника NOI [2].

В литературе приняты следующие обозначения.

NOI (перевод с английского Net Operating Income) – чистый операционный доход (ЧОД);

OE ( перевод с английского Operating Expenses) – операционные расходы (ОР);

ПВД – потенциальный валовой доход;

EGI – действительный валовой доход;

коэффициент потери доходов от недогрузки;

коэффициент потери доходов от неплатежей;

ДВД – действительный валовой доход.

С учетом обозначений схема вычисления будет следующей:

1. Определяются ПВД.

1.1. Вычисляются потери от недогрузки

и вычитаются от потенциального валового дохода.

1.2. Потери от неплатежей находятся так



Действительный валовой доход без дополнительных доходов определяется по формуле

или

1.3. Дополнительный доход составляет величину ДД.

2. С учетом дополнительных доходов ДД вычисляется действительный валовой доход

3. Вычитанием операционных расходов (ОР), долга NOIm находят чистый операционный доход

или

.

Рассмотрим пример из [3,стр. 28].

 

Пример 2.1.Необходимо определить чистый ежегодный операционный доход с продажи земельного участка при следующих исходных данных.

Участок планируется продать за 75000 у.е. При этом деньги будут поступать ежегодно равными частями в течение 4 лет по 18750 у.е.

Перед продажей в течение названных 4 лет будут осуществляться следующие действия и вызванные ими затраты:

- улучшение участка: планировка, очистка, подведение инженерных сетей, составление проекта устройства территории; затраты составят 4500 у.е. в год;

- управление – затраты составят 250 у.е. в год;

- накладные расходы – 1500 у.е. в год;

- маркетинг – затраты составят 500 у.е. в год;

- налоги и страховка – 250 у.е. в год;

- отчисления в счет прибыли – 1000 у.е. в год.

Решение:1. Потенциальный валовoй доход с учетом прибыли составляет 18750 у.е.

1.1. Участок реализуется полностью. Недогрузка отсутствует. То есть Недогрузка типична для улучшений, когда, например, не полностью загружен производственный цех, гостиница, кафе и др. Для земельного участка она характерна в тех случаях, когда он не полностью задействован в обороте.

1.2. Потери от неплатежей также отсутствуют, т.е.

1.3. Дополнительный доход отсутствует.

2. Действительный валовой доход останется прежним и будет равен 18750 у.е.

3. Операционные расходы определим так:

3.1. К текущим операционным расходам отнесем расходы:

- на управление – 250 у.е.;

- накладные – 1500 у.е.;

- по маркетингу – 500 у.е.;

- отчисления в счет прибыли – 1000 у.е.

3.2. К расходам капитального характера относятся:

- планировка, очистка, подведение инженерных сетей, составление проекта устройства территории

- 4500 у.е.

4. Чистый операционный доход будет:

5. Расходы по обслуживанию долга отсутствуют.

 

Тогда чистый операционный доход останется таким

 

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ АКТИВА

Будем считать, что актив в конце года приносит чистый операционный доход I.

В дальнейшем будем писать просто доход.

К концу срока экономической жизни он должен создать стоимость

(2.1)

где начальная стоимость актива,

норма отдачи на капитал,

создаваемая активом стоимость в течение его экономической жизни.

Согласно шестой функции сложного процента ежегодный доход с данного актива определится из равенства

(2.2)

на основе которого можно найти

(2.3)

Отметим, что (2.3) является аналогом (1.21), при

Выражение (2.3) записывается еще так [2]

Величину I можно представить в виде двух составляющих

(2.4)

где часть дохода представляющая собой доход на капитал,

часть дохода, поступающая в фонд возмещения актива,

номер года эффективной жизни актива.

Фонд возмещения – это фонд восстановления первоначальной стоимости актива К концу экономической жизни актива накопления в фонде возмещения должны cоставить величину Это значит, что должно выполняться равенство

из которого следует

(2.5)

Ежегодный доход на капитал равен

(2.6)

где текущая стоимость актива.

Для определения стоимости актива на конец года q рассмотрим составляющие и по годам эксплуатации актива.

Для упрощения изложения введем обозначение

(2.7)

Тогда в конце первого года будет

(2.8)

а стоимость актива составит величину

(2.9)

В конце второго года

(2.10)

(2.11)

В (2.10) первый член доход, создаваемый предыдущим взносом (в данном случае взносом первого года) в фонд возмещение. А второй член новый взнос в фонд возмещения в конце второго года.

Аналогично для третьего года

(2.12)

(2.13)

(2.14)

Для года

(2.15)

(2.16)

(2.17)

Графически накопление величины представлено на рисунке 2.1.

 

 


 


Значение является стоимостью актива в конце года эксплуатации Найдем его окончательное выражение на любой момент.

Следуя (2.9) с учетом (2.8) будет

(2.18)

Следуя (2.11) с учетом (2.18)

 

(2.19)

Аналогично в соответствии с (2.17) для конца года

(2.20)

 

или

Поскольку

(2.21)

После приведения к общему знаменателю и деления числителя и знаменателя на получим

Обозначая

(2.22)

выражения для текущей стоимости актива записывают в виде

(2.23)

где называется функцией изменения стоимости актива во времени.

 

ФОНД ВОЗМЕЩЕНИЯ АКТИВА

Согласно (2.16) с учетом (2.8) и обозначения (1.13) взнос в фонд возмещения на конец года будет

(2.24)

Как уже отмечалось, эта величина состоит из двух частей: нового взноса в фонд возмещения в конце года и дохода по ставке процента из суммы взноса за предыдущие годы. Например, для третьего года первая часть составляет величину а вторая –

Следуя обозначениям работы [2] выразим (2.24) через его составляющие

(2.25)

Тогда для первой составляющей запишем

(2.26)

Вторая составляющая по годам распределится следующим образом

(2.27)

Поскольку

то

(2.28)

Обозначая в соответствии с (1.9)

а в соответствии с (1.13) а в соответствии с третьей функцией сложного процента перепишем (2.28) так

(2.29)

С учетом (2.26) окончательное выражение для оценки стоимости фонда возмещения примет вид

(2.30)

или

(2.31)

Исходя из (2.24) накопление в фонд возмещения к концу года составит

(2.32)

Подстановка (2.24) в (2.32) приводит к выражению

(2.33)

или

(2.34)

Если учесть обозначение (1.9), то (2.34) можно записать в более компактном виде

Так в соответствии с (1.9)

тогда (2.34) будет

(2.35)

СТОИМОСТЬ ИЗНОСА АКТИВА

Запишем износ актива как разность между его первоначальной стоимостью и текущей к концу года

(2.36)

Подставляя (2.22) в (2.36) запишем

(2.37)

Вынесем за скобки в числителе

а в знаменателе

Тогда

(2.38)

После сокращения числителя и знаменателя на величину и приведения к общему знаменателю перепишем (2.38) так

(2.39)

или

(2.40)

Разделив и умножив (2.40) на получим

(2.41)

Учитывая обозначения (1.9) и (1.13) перепишем (2.41) так

(2.42)

Из сравнения (2.35) и (2.42) следует тождественность стоимости фонда возмещения стоимости износа при одной и той же ставке процента

 



©2015- 2019 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.