Сделай Сам Свою Работу на 5

Описание конструкций здания с указанием обнаруженных дефектов

Описание приведено в соответствии с результатами осмотра всех помещений и внешнего осмотра здания, а также данными, полученными от специалистов Заказчика.

Фундаменты: ленточные сборные крупноблочные железобетонные мелкого заложения. Длина – 44 м, площадь – 1230 м2. Посадок и трещин не обнаружено. В результате нарушения работы дренажной системы и гидроизоляции фундамента часть подвала подтапливается, восточная стена подвала основного корпуса и примыкающая к ней половина южной стены, а также внутренние перегородки в восточной половине подвала на всю высоту (3,0 м) постоянно мокрые и повреждены грибком. Отмечено незначительное нарушение от сырости фундаментальных блоков (степень повреждения 2). Площадь повреждения 143 м2 или 11%. Ремонт не проводился.

Наружные стены – необлегченные, каменные, представляющие собой сплошную однородную конструкцию из кирпича красного обыкновенного заводского изготовления, установленного на растворе. Повреждения не обнаружено. Ремонт не проводился.

Перегородки: 1) из кирпича красного обыкновенного – повреждения не обнаружены, их ремонт не проводился; 2) перегородки между помещениями 16, 17 и 18 на пятом этаже – дощатые, закрепление этих перегородок ослаблено; 3) на втором этаже цоколя между помещениями 18 и 19 – из стеклоблоков, повреждений не обнаружено; 4) в ресторане часть перегородок – из металлического картона по металлической решетке, повреждений не обнаружено.

Перекрытия – из сборных железобетонных панелей заводского изготовления. Повреждения перекрытий не обнаружено, их ремонт не проводился.

Крыша – скатная, относится к типу раздельных покрытий, в которых над зданием устраивается чердачное перекрытие с утеплением, несущими конструкциями скатной крыши являются деревянные стропила, основанием под кровлю служит деревянная обрешетка по стропилам. Ослабления креплений болтов, врубок и соединений не обнаружено, поражения гнилью ни в обрешетке, ни в деревянных конструкциях ферм и балок не обнаружено. Отдельные стропильные ноги имеют трещины в деревянной конструкции (до 40% от общего количества), но на прочностные характеристики это не влияет. Отмечено повреждение деталей слуховых окон – отсутствие переплетов, большинство стекол разбито (степень повреждения 1, доля повреждения 40%). Ремонт не проводился.



Кровля – в качестве кровельных материалов применены стальные кровельные листы. Обнаружено ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные незначительные протечки, неплотности фальцев, пробоины и нарушение примыканий к выступающим частям местами, малые просветы при осмотре со стороны чердака в 6 местах (степень повреждения 1 и 2, доля повреждения незначительна – 2%). Ремонт кровли проведен в 1992 – 1993 гг., частичная покраска листов проводилась в 1996 году. Сток воды производится по водосборным лоткам и оцинкованным трубам вдоль фасадов.

Лестницы – центральная лестница железобетонная облицована гранитной плиткой, на 4 этаже небольшие сколы ступеней (степень повреждения 2, доля повреждений 1%), ремонт проведен в 1990 г., боковые лестницы – ступени железобетонные с мраморной крошкой без повреждений, ремонт проведен в 1980 г., ограждения лестниц металлические с деревянными перилами без повреждений.

Наружная отделка – 1-5 этажи не оштукатурены, кроме небольшого участка 1 и 2 этажей западного фасада вокруг центрального входа, оштукатуренного с улучшенным качеством и декоративными горизонтальными рустами.1 и 2 этаж цоколя оштукатурены.Причем со стороны западного и южного фасадов с улучшенным качеством и декоративными горизонтальными рустами. Обнаружен небольшой скол штукатурки в одном месте на восточном фасаде со стороны двора, доля повреждения – менее 1%.

Помещения в офисной части по качеству отделки можно разделить на ряд категорий: отличная отделка, хорошая, удовлетворительная, а также на помещения, требующие ремонта разной степени сложности.

Описание инженерного обеспечения и оборудования:

Электроснабжение осуществляется от внешних электрических сетей. Состояние электросетей и электроарматуры хорошее.

Теплоснабжение осуществляется от внешних тепловых сетей, расчетная наружная температура -30°С. Система отопления водяная из стальных водогазопроводных труб, нагревательные приборы – чугунные радиаторы. Состояние системы отопления хорошее.

Снабжение холодной и горячей водой осуществляется от городского водопровода. Состояние системы водоснабжения хорошее.

Канализация – сброс хозяйственно-бытовых стоков производится в городскую канализацию, система канализации смонтирована из чугунных труб. Состояние системы канализации хорошее.

Слаботочные сети (состояние сетей хорошее):

Городская телефонная сеть – 95 линий, а также внутренняя оперативная связь;

Сеть городского радиовещания;

Охранно-пожарная сигнализация: приборы с пожароизвещателями, магнитноконтактными датчиками блокировки дверей и окон на открывание, датчиками на пролом. Состояние отличное.

Лифт: в здании имеются 2 шахты для лифтов на 5 и 8 остановок. В настоящее время лифты демонтированы и шахты не используются по назначению.

Дренажная система: В здании в южном подвале для отвода грунтовых вод, уровень которых повышается при сильных осадках, используется водяной центробежный электрический насос. Дренажная система работает плохо и требует ремонта.

Автономная система электроснабжения: в здании в подвальных помещениях установлен дизель-генератор производства г. Барнаул Д6БГС1, мощность генератора – рабочая 100 кВт, пиковая – 110 кВт, 1500 об/мин, расход дизельного топлива – 235 г/кВт (около 25 кг/час), расход масла – 4,08 г/кВт.

Порядок оценки стоимости земельного участка рассматриваемым методом следующий:

1. Определение элементов сравнения.

Элементы сравнения – это такие элементы, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок с объектами-аналогами.

2. Определение отличия аналогов от оцениваемого объекта.

Отличия аналогов от оцениваемого объекта определяются по их характеру и степени. Отличия определяются по каждому элементу сравнения.

3. Определение корректировок цен.

Корректировки рассчитываются по каждому из элементов сравнения аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый участок.

4. Корректировки цен.

Осуществляется корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок.

5. Расчет стоимости единого объекта недвижимости.

6. Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка с учетом износа.

7. Расчет стоимости земельного участка.

Стоимость определяется путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Решение примера 9.2:Следуя примеру рассмотрим порядок оценки стоимости земельного участка.

Определение элементов сравнения.

Для оценки стоимости выбраны три объекта-аналога.

Первый объект

Четырехэтажное здание с современной отделкой на Тверском проспекте, ХХ, восстановленное из здания старой постройки и предлагавшееся под офис. Стоимость продажи здания с земельным участком составила $ 3 225 806.

Исходные данные:

здание построено в 1966 году, восстановлено в 1996 году;

территориальный пояс: 5, климатический район: 2;

группа капитальности объекта оценки: 1

расчетный объем объекта оценки: 10500 м .

Строительные характеристики:

фундаменты сборные железобетонные и бетонные;

стены кирпичные;

перегородки кирпичные;

перекрытия железобетонные;

кровля – из оцинкованной стали по деревянным стропилам;

стены облицованы плиткой;

полы паркетные.

Имеются центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.: 1, 2051. Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г.: 1,4915. Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1991 г.: 6242. Курс USD на дату оценки: 29,62 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным: 12%.

Величины налогов, учитываемых в расчете:

- НДС – 20%

- налог на пользователей дорог – 2,5%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается:

Административное – банк (сборник 28, табл. 90).

Характеристики объекта-аналога:

Группа капитальности – 1,

Количество этажей – 3,

строительные характеристики:

фундаменты сборные железобетонные и бетонные;

стены кирпичные оштукатуренные;

перегородки кирпичные;

перекрытия железобетонные;

кровля – рулонная по железобетонным плитам;

полы цементные, мозаичные, из метлахской плитки и линолеума.

Имеются центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Стоимость 1 м3 объекта-аналога при объеме до 8000 м3 для территориального пояса 5 и климатического района 2 в ценах 1969 года составит 30,40 руб.

Второй объект

Стоимость продажи здания с земельным участком по ул. Уборевича, ХХ, составила $ 750 753.

Исходные данные:

здание построено в 1961 году

территориальный пояс: 5, климатический район: 2

группа капитальности объекта оценки: 1

расчетный объем объекта оценки: 6151 м3.

Строительные характеристики:

фундаменты сборные железобетонные и бетонные;

стены кирпичные;

перегородки кирпичные;

перекрытия железобетонные;

кровля – из оцинкованной стали по деревянным стропилам;

полы дощатые, линолеум.

Имеются центральное отопление, водопровод, канализации, электроосвещение, радио, телефон.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.: 1,2154. Коэффициент перехода 1984 г. к ценам 1991 г.: 1,5105. Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1991 г.: 6242. Курс USD на дату оценки: 29,62 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным: 12%.

Величины налогов, учитываемых в расчете:

НДС – 20%,

Налог на пользователей дорог – 2,5%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типов объектов в качестве аналога рассматривается:

Административное – другие (сборник 28, табл. 91)

Характеристики объекта-аналога:

группа капитальности – 1,

количество этажей – 4,

строительные характеристики:

фундаменты сборные железобетонные и бетонные;

стены кирпичные;

перегородки гипсобетонные;

перекрытия железобетонные;

кровля – из оцинкованной стали по деревянным стропилам;

полы паркетные.

Имеются центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифты.

Стоимость 1 м3 объекта-аналога при объеме до 10000 м3 для территориального пояса 5 и климатического района 2 в ценах 1969 года составит 27,40 руб.

Третий объект

Особняк с современной отделкой на Океанском проспекте, ХХ, восстановленный из здания старой постройки и предлагавшийся под офис. Хотя этот объект и не сопоставим с оцениваемым полученный на основании его данных в соответствии с описанной процедурой результат может, тем не менее, быть полезен, т.к. аналог продавался на открытом рынке и расположен в центре города.

Исходные данные:

здание построено в 1912 году, восстановлено в 1997 году

территориальный пояс: 5 климатический район: 2

группа капитальности объекта оценки: 2

расчетный объем объекта оценки: 1050 м3.

Строительные характеристики:

фундаменты бутобетонные ленточные;

стены кирпичные;

перегородки кирпичные;

перекрытия смешанные;

кровля – из ондулина по деревянным стропилам;

полы паркетные.

Имеются центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.: 1,2360. Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г.: 1,5105.

Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1991 г.: 6242. Курс USD на дату оценки: 29,62 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным 12%.

Величины налогов, учитываемых в расчете:

НДС – 20%,

Налог на пользователей дорог – 2,5%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается:

Административное – другие (сборник 28, табл. 85).

Характеристики объекта-аналога:

Группа капитальности: 1

Количество этажей: 2.

Строительные характеристики:

фундаменты бутобетонные ленточные;

стены кирпичные;

перегородки из гипсобетонных и железобетонных плит;

перекрытия железобетонные;

кровля – из асбофанеры по деревянным стропилам;

полы паркетные.

Имеются электроосвещение, радио, телефон, печное отопление.

Стоимость 1 м3 объекта-аналога при объеме до 10000 м3 для территориального пояса 5 и климатического района 2 в ценах 1969 года составит 25,40 руб.

В качестве элементов сравнения в соответствии с УПВС принимаются:

Группа капитальности;

Этажность;

Тип фундамента;

Материал и тип стен;

Тип крыши;

Основной тип полов;

Наружная отделка;

Внутренняя отделка;

Оконные проемы.

 



©2015- 2019 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.