РАСЧЕТ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЕЙ (ЗДАНИЯ) С УЧЕТОМ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА

Исходные данные:Год постройки: 1972; год оценки: 2001. Действительный возраст на дату оценки: 29 лет. Нормативный срок эксплуатации здания: 150 лет (определяется в соответствии с функциональным назначением и группой капитальности по нормативным данным). Тип расчета: нормативный.

Исправимый физический износ (отложенный ремонт).Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Расчет величины отложенного ремонта выполнен в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе – ВСН 53-86 (р). В качестве исходных данных приняты степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате осмотра. Результаты расчета приведены в таблице 8.4.

Таблица 8.4

Расчет исправимого физического износа

Неисправимый физический износ.Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания могут неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации назначены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Расчет величины неисправимого физического износа короткоживущих и долгоживущих элементов приведен ниже (табл.8.5,8.6).

Таблица 8.5

Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов

**Примечание. Коэффициент для определения износа есть отношение фактического срока к нормативному сроку эксплуатации элемента. При превышении фактическим сроком эксплуатации нормативного коэффициент износа принимается равным 1,00.

Таблица 8.6

Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

Таблица 8.7

Общий физический износ объекта оценки

Итого стоимость объекта с учетом износа: 1 686 311 рублей или 1 700 000 рублей (округленно)

ПРАКТИКА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В СООТВЕТСТВИИ

С УТВЕРЖДЕННЫМИ МЕТОДИЧЕСКИМИ РЕКОМЕНДАЦИЯМИ

ОБЩИЕ ЗАМЕЧАНИЯ

В Российской Федерации оценка земельных участков осуществляется в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков [9]. Данные методические рекомендации разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года №519 «Об утверждении стандартов оценки».

Законодательно оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятым Государственной Думой 16 июля 1998 года [10].

Приведем из [9] методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков и общие рекомендации по проведению оценки.

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществим и в результате которого расчетная единица стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: