СТОИМОСТЬ АКТИВА И ЗЕМЛИ С УЧЕТОМ БЕСКОНЧЕНОЙ ИНФЛЯЦИИ

В основу оценки стоимости положим формулу (5.9)

(6.30)

Дисконтирование (6.30) по темпу инфляции приводит к оценке стоимости

(6.31)

с учетом инфляции.

Введя обозначение

(6.32)

выражение (6.31) с учетом (6.30) перепишем так

(6.33)

После выполнения делений в (6.33) запишем

(6.34)

Выражение (6.34) является общим для оценки стоимости недвижимости с учетом инфляции.

Выделим в нем реверсионную составляющую. Для этого умножим предварительно знаменатель выражения (последней составляющей в (6.34)).

(6.35)

на величину

Тогда с учетом (6.32) формула (6.35) будет

(6.36)

Денежный поток от реверсии обозначим так

(6.37)

Тогда будет

(6.38)

А оценку объекта в соответствии с (6.34) определим так

(6.39)

Для вывода формулы оценки стоимости земли необходимо найти

Пусть за период чистый операционный доход (ЧОД) составил Его связь с годовым доходом можно выразить так

(6.40)

Тогда

(6.41)

На дату ЧОД будет

(6.42)

на

(6.43)

а на дату

(6.44)

Найдем теперь сумму

(6.45)

С учетом (6.41) – (6.45) будем иметь

(6.46)

Найдем следующее слагаемое выражения (6.46)

(6.47)

Разделим выражение (6.47) на величину

Тогда получим

(6.48)

В выражении (6.48) сумма представляет собой сумму членов геометрической прогрессии с первым членом

(6.49)

и ее знаменателем

(6.50)

Число членов геометрической прогрессии

Очевидно, что

(6.51)

с учетом (6.51) выражение (6.37) будет

(6.52)

После сокращений на с учетом (6.49) (6.50) выражение (6.52) запишем так

(6.53)

Вторая составляющая этого выражения после почленного деления будет

(6.54)

При стремящемся к бесконечности как (6.54), так и первый член в (6.53) стремятся к нулю. Следовательно

При стремящемся к бесконечности (6.32) также стремится к бесконечности. Тогда (6.34) будет полностью стремиться к нулю. Следовательно, при инфляции

Это значит, что в денежном выражении стоимость объектов недвижимости при инфляции нулевая, т.е. продавать объекты недвижимости при условиях инфляции нельзя, т.к. стоимость вырученных денег при этом стремится к нулю.

Данный вывод справедлив лишь при бесконечной инфляции. В случае же ограниченной во времени инфляции объект имеет конечную стоимость.

СТОИМОСТЬ АКТИВА И ЗЕМЛИ ПРИ ОГРАНИЧЕННОЙ ВО ВРЕМЕНИ ИНФЛЯЦИИ

Пусть инфляция с постоянным темпов ограничена периодом (рис. 6.2)

Рис. 6.2.

Формула стоимости объекта здесь также имеет вид

(6.55)

где

(6.56)

Выполняя в (6.56) деление на

Запишем

(6.57)

Рассмотрим следующую сумму в (6.57)

Допуская

Найдем

Запишем

Выделим отсюда следующую составляющую

Разделив это выражение на величину

,

получим

где

Поскольку является суммой членов геометрической прогрессии, в которой знаменатель

то очевидно, что

и тогда

Сумма тогда будет

(6.58)

Найдем теперь сумму

выражение (6.57).

Поскольку эта сумма соответствует безинфляционному накоплению, то положим

Сумма является также суммой членов геометрической прогрессии с первым членом, равным единице и знаменателем

Тогда

(6.59)

С учетом (6.58) и (6.59) перепишем выражение (6.57)

(6.60)

Полагая стремящимся к бесконечности после выполнения делений в третьем, четвертом и пятом слагаемых формулы (6.60) найдем

(6.61)

При определенном, таким образом, значении находится стоимость земли в соответствии с (6.55).

Пример 6.1.Оценить стоимость земельного участка на 6 августа 2003 года. Участок будет продан 10 июля 2007 года. Темп инфляции до начала 2009 года составит величину 0,20 в год. Чистый операционный доход за период с момента оценки до конца года составил 20 у.е. На конец каждого последующего года чистый операционный доход составляет:

на 2005 – 100 у.е.

на 2006 – 120 у.е.

на 2007 – 144 у.е.

На момент продажи чистый операционный доход составит величину 70 у.е. Процентная ставка на капитал, вкладываемый в землю, равна 0,20

Решение:Стоимость земельного участка определяется в соответствии с (6.55) по формуле

где

Рис.6.3.

Выразим в единицах года. Поскольку 6 августа – это 8,25 месяца, то

В данном случае

Найдем

Для удобства расчетов снова перепишем формулу (6.61)

Поскольку после даты темп инфляции равен нулю, то чистый операционный доход будет одинаковым. Примем его равным моменту .

Полагая 10 июля равным 6,33 месяца найдем

Таким образом, получим

Замечание: В данном примере, поскольку q=1, принято

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ (МСП)

Общие сведения.

Согласно [2] метод рыночных сравнений основан на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым – аналогом, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Можно также определить, что метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были проданы до даты оценки.

В основе МСП лежат следующие принципы:

1. Принцип спроса и предложения. В соответствии с ним цена на объект определяется взаимодействием сил спроса и предложения на объект в данном месте и на данном рынке [2].

2. Принцип замещения. Потенциальный покупатель не заплатит за объект цену, большую той, за которую могут быть приобретены аналогичные, по мнению покупателя, объекты.

Оценка МСП осуществляется в следующей последовательности.

1. Изучается рынок и выбираются объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Отбирается информация о сделках по каждому объекту. Оценивается ее точность.

3. Выбираются единицы сравнения. Проводится сравнительный анализ по каждой единице.

4. Проводятся корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с различием характеристик.

5. Устанавливается стоимость оцениваемого объекта.

Элементами сравнения при оценке объектов недвижимости являются следующие.

1. Право собственности на недвижимость и землю. К настоящему времени в Российской Федерации существуют следующие основные права на землю:

- право собственности;

- право срочного и бессрочного пользования;

- право владения.

2. Условия финансирования. К таким условиям относятся условия оплаты: наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформлением закладной, использованием ипотечного кредита, бартера и др.

3. Условия продаж. К данным условиям относятся условия, ведущие к удорожанию или удешевлению объекта (осведомленность продавца и покупателя, продажа в условиях банкротства, конкурсность и публичность торгов и др.). Например, если объект продается в течение лишь определенного периода, то возможно его покупка не более низкой цене.

4. Время продажи. В зависимости от этого условия учитывается влияние инфляции и процента капитализации объекта.

5. Местоположение. Стоимость объекта определяется определенной территориально-оценочной зоной, в которой он находится.

6. Физические характеристики. Данные характеристики определяют состояние объекта. На стоимость улучшений влияет износ. Состояние земли определяется параметрами почв. К физическим характеристикам можно отнести уровень улучшения земельного участка: его обустройство, обеспечение коммуникациями, дорожной сетью, конфигурацию, экологическое состояние, его рекреационную ценность.

7. Экономические характеристики объекта. К таким характеристикам можно отнести текущие затраты, затраты на менеджмент (управление), скидки в арендном платеже, конкурентоспособность объекта.

8. Использование объекта. Для сравнения выбираются те объекты, которые используются так же, как и оцениваемый объект.

При анализе продаж земли используют следующие единицы сравнения:

- цена за единицу площади;

- цена за единицу длины вдоль дороги;

- цена за единицу плотности застройки.

При продаже застроенных участков единицы сравнения следующие:

- цена за 1 м² общей площади здания;

- цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1м² жилья);

- цена 1м² участка;

- цена за единицу недвижимости (дом, комната);

- цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и др.).

Источниками ценовой информации являются:

- данные комитетов по земельным ресурсам и землеустройству;

- сведения о торгах на аукционах, опубликованные в средствах массовой информация;

- данные риэлтерских фирм;

- архивные данные оценочной организации о ранее проведенных оценках;

- данные с отчетов об оценке других форм.

О загрязнениях территории данные получают из карт общей экологической обстановки отдельных регионов или в региональных агрохимических центрах.

Корректировка вначале выполняется по элементам сравнения последовательно с первого по четвертый. А после этого делается сравнение по оставшимся элементам.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: