ПЕРВАЯ И ВТОРАЯ ФУНКЦИИ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА

НОВГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Имени ЯРОСЛАВА МУДРОГО

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ В СИСТЕМЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ВЕЛИКИЙ НОВГОРОД

ББК 65 32-5 УДК 711.142:333.3 Печатается по решению РИС НовГУ

Я75

Рецензенты:

Доктор экономических наук, профессор М.А. Сулин

Доктор экономических наук, профессор Б.В. Лашов

.

Оценка стоимости земли в системе недвижимости./ Ярмоленко А.С, Кононова Я75 О.В., Великий Новгород, НовГУ, 2004–.

Работа представляет собой пособие и продолжение исследований в области оценки стоимости земли в системе недвижимости. На основе современной теории оценки недвижимости систематизируются различные методы оценки земли. Оценка осуществляется на конкретную дату с учетом инфляции в соответствии с принятыми методическими рекомендациями. Все примеры взяты с реальной практики оценивания.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей и специалистов в области земельного кадастра.

Рекомендуется в качестве пособия при изучении дисциплин «Оценка недвижимости» и «Кадастр и планировка населенных мест» специальности 311000 – «Земельный кадастр».

ББК 65.32-5

УДК 711.142:333.3

Новгородский государственный университет,2004

А.С. Ярмоленко, О.В. Кононова

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение………………………………………………………………………….. 5

Сложный процент, аннуитет, дисконтирование

1.1. Первая и вторая функции сложного процента …………………………….. 6

1.2. Третья функция сложного процента ……………………………………….. 7

1.3. Четвертая и пятая функции сложного процента ………………………….. 8

1.4. Шестая функция сложного процента ……………………………………… 10

Стоимость доходного актива

2.1. Определение чистого операционного дохода …………………………….. 11

2.2. Текущая стоимость актива …………………………………………………. 13

2.3. Фонд возмещения актива …………………………………………………… 18

2.4. Стоимость износа актива …………………………………………………… 19

2.5. Соотношение стоимости взноса и фонда возмещения …………………… 20

2.6. Методы формирования фонда возмещения ……………………………….. 21

Стоимость доходного актива с учетом реверсии

3.1. Определение стоимости актива по ежегодному чистому операционному

доходу …………………………………………………………………………….. 23

3.2. Стоимость земли с учетом реверсии …………………………………….…. 25

Оценка стоимости земли доходным методом

4.1. Определение стоимости земли по доходу с объекта недвижимости.

Метод капитализации ………………………………………………………….… 27

4.2. Оценка стоимости земли по норме отдачи на капитал ………………….… 32

4.3. Оценка стоимости земли по текущей стоимости улучшений …………..… 33

4.4. Определение стоимости земли с учетом заемных средств ……………….. 35

4.5. Оценка стоимости права аренды ………………………………………..….. 36

Оценка стоимости земли на дату оценки

5.1. Стоимость актива по операционному чистому доходу на дату оценки …. 37

5.2. Стоимость земли на дату оценки …………………………………………… 40

Оценка стоимости доходной недвижимости с учетом инфляции

6.1. Функции сложного процента с учетом инфляции ………………………… 43

6.2. Стоимость актива и земли с учетом бесконечной во времени инфляции .. 51

6.3. Стоимость актива и земли при ограниченной во времени инфляции …… 54

Оценка стоимости объектов недвижимости методом сравнивания

Продаж (МСП)

7.1. Общие сведения ……………………………………………………………… 58

7.2. Математическая модель оценивания …………………………………… …..59

7.3. Классический подход оценки стоимости недвижимости МСП ………….. 63

7.4. Оценка МСП при избыточном числе объектов сравнения ……………….. 64

Оценка стоимости объекта затратным методом

8.1. Основные положения метода и пример ……………………………………. 70

8.2. Расчет стоимости нового строительного здания по укрупненным показателям

восстановительной стоимости …………………………………………………… 71

8.3. Расчет стоимости улучшений (здания) с учетом физического износа …… 75

Практика оценки стоимости земельных участков в соответствии

С утвержденными методическими рекомендациями

9.1. Общие замечания ………………………………………………………….. 79

9.2. Метод сравнения продаж ………………………………………………….. 81

9.3. Метод выделения …………………………………………………………… 89

9.4. Метод распределения ……………………………………………………… 102

9.5. Метод капитализации земельной ренты …………………………………. 104

9.6. Метод остатка ……………………………………………………………… 106

9.7. Метод предполагаемого использования …………………………………. 107

9.8. Метод разбивки на участки ……………………………………………….. 114

9.9. Метод переноса …………………………………………………………….. 115

Литература……………………………………………………………………… 115

ВВЕДЕНИЕ

Одной из основ ведения кадастра земель является их экономическая оценка. В общем случае эта оценка определяется доходностью земли.

При ведении кадастра застроенных территорий земельный участок оценивается как самостоятельно, так и в системе с улучшениями. Под улучшениями понимается все [1], что сделано с неосвоенным участком с целью увеличения его стоимости. Возведенные на нем здания и сооружения представляют собой самый распространенный тип улучшений.

Земельный участок вместе с улучшениями представляет собой объект недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу (ст. 130) под объектом недвижимости понимается земельный участок и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

Вопросы теории и практики оценки доходной недвижимости нашли отражение в капитальных работах [2,6]. Оценка стоимости земельных участков в практике ведения земельного кадастра впервые рассмотрена в [3]. Частично эти вопросы затрагиваются в [4],[5],[7]. В этих работах изложены экономические основы доходных активов, методы и практика оценки доходной недвижимости и точности такой оценки. Однако к настоящему времени не все положения теории оценки доходной недвижимости находят применение в кадастре застроенных территорий, недостаточно соответствующих методических и учебных пособий по оценке земельных участков с улучшениями. В соответствии с этим в развитие упомянутых работ здесь ставятся и решаются следующие вопросы:

- даются основные положения прикладного экономического анализа: сложный процент, аннуитет, дисконтирование;

- определяется текущая стоимость доходного актива и связанные с этим вопросы износа активов и их возмещения;

- практика оценки земельных участков: реверсия стоимости земли, оценка стоимости земли методом прямой капитализации, по норме отдачи на капитал, по текущей стоимости улучшений;

- практика оценки аренды земли по чистому операционному доходу.

На основе стройной оценки теории недвижимости показано, что существующие методы оценки стоимости земли являются частными случаями этой теории.

Новизной работы является оценка стоимости земли на конкретную дату с учетом инфляции.

Наряду с доходным методом рассматриваются и такие базовые методы оценки недвижимости как сравнения продаж и затратный.

На основе этих методов изложены методы оценки земли, допускаемые методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. В работе все формулы приводятся с выводами. Поскольку [2] принята в качестве основы то в предлагаемой работе максимально сохранены те же обозначения и основные формулировки. Новые обозначения вводятся лишь по необходимости.

Все основные положения настоящей работы иллюстрированы примерами.

СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ, АННУИТЕТ, ДИСКОНТИРОВАНИЕ.

ПЕРВАЯ И ВТОРАЯ ФУНКЦИИ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА

Первая функция сложного процента – это функция накопления денежной суммы за периодов времени при банковском проценте, равном за один период. Ее называют [2] аккумулированной суммой денежной единицы.

Пусть некоторая денежная сумма вкладывается вначале года в банк на лет под процент

Тогда к концу первого года накопление составит

к концу второго года накопления сумма будет

а к концу года

(1.1)

Величину

называют фактором аккумулированной (накопленной) суммы денежной единицы.

Вторая функция определяет накопление денежной единицы за определенный период.

Пусть этот период состоит из промежутков времени. Тогда денежная сумма вложенная в начале первого промежутка будет приносить процент в течение промежутков времени. Накопленная к концу периода сумма, вложенная в начале второго промежутка дает накопление Такое накопление для последнего периода составит И вторая функция сложного процента будет иметь вид суммы:

(1.2)

Сумма (1.2) является суммой членов геометрической прогрессии, в которой знаменатель равен

(1.3)

а первый член

(1.4)

Сумма членов геометрической прогрессии имеет вид

(1.5)

или с учетом (1.3), (1.4)

(1.6)

Величину

(1.7)

называют [2] фактором будущей стоимости авансового аннуитета, а сумму (1.6) – будущей стоимостью авансового аннуитета.

Слово аннуитет в данном случае следует понимать как доход (дословно с английского annuity – ежегодная рента).

Если сумма будет вноситься в конце промежутка времени, то вторая функция будет иметь вид такой суммы

или

(1.8)

Величину (1.8) называют будущей стоимостью обычного аннуитета, а функцию

(1.9)

фактором будущей стоимости обычного аннуитета.

Пример 1.1. Накапливаются деньги для покупки земельного участка с жилыми постройками. Они вкладываются по 100 у.е. в начале каждого месяца по 12% годовых, идущих ежемесячно. Такое накопление длится 5 лет (60 месяцев). Определить величину накопленной к концу срока суммы.

Решение: В данном примере месяцев, в расчете на каждый месяц составляет величину 0,12:12 = 0,01. Тогда в соответствии с (1.6)

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: