Тема 4. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

4.1.Договор наймажилого помещения

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК по договору найма жилого помеще­ния одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (най-модатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, воз­мездным, двусторонним.

ГК особо выделяет договор социального найма жилого помещения, который может заключаться наряду с так называемым договором ком­мерческого найма жилого помещения и договором найма специализиро­ванного жилого помещения. Договор социального найма жилого поме­щения заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма жилого помещения — при сдаче внаем жилья с целью получения дохода, договор найма специализированного жилого помещения — при найме служебного жилого помещения, жилого поме­щения в общежитии и других жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 92 ЖК).

Договорсоциального наймаможетбытьзаключентольконажилое по­мещение, входящее в состав фонда социального использования, и при наличии у гражданина необходимых предпосылок для его заключения, к которым относятся: признание гражданина в установленном порядке малоимущим либо его принадлежность к иной категории граждан, ко­торым в соответствии с законом жилые помещения предоставляются по договорам социального найма; нуждаемость в жилом помещении; со­стояние на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, за исключением установленных ЖК случаев; наличие решения органа местного самоуправления о предостав­лении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Договор коммерческого найма заключается всецело на основании принципа свободы договора, т.е. его заключение зависит от усмотрения сторон, которые сами определяют его важнейшие условия: срок догово­ра, размер и порядок внесения платы за наем жилого помещения, рас­пределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помеще­ния идр.

И договоры коммерческого, и договоры социального найма заключа­ются в письменной форме (ст. 674, п. 3 ст. 672 ГК). Несоблюдение данной формы договора не влечет его недействительности, кроме случаев, ука­занных в законе или в соглашении сторон (п. 1,2 ст. 162 ГК).

Срок действия договора определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма, и в этом заключается одно из их основныхразличий.

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма за­ключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не явля­ется существенным условием этого договора, поскольку если он в до­говоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Договор, заключенный на срок до одного года, признается крат­косрочным, и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на такой договор не распространяется норма о преиму­щественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ч. 1 ст. 684 ГК). .

По истечении срока договора коммерческого найма жилого поме­щения, за исключением указанного выше случая, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммер­ческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение неменее одного года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч. 2 ст. 684 ГК).

В отличие от договора коммерческого найма в отношении договора социального найма закон не ограничивает срока его действия, вслед-ствиечегодоговорсоциальногонаймаявляетсябессрочным.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймо­датель и наниматель. Наймодателем при найме обоих видов выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя может быть только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем».

Обычно в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один гражданин (физическое лицо). Однако возможна и множественность лиц на стороне нанимателя. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, за­ключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК).

При заключении договора коммерческого найма жилого помеще­ния гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. Такими лицами могут быть и граждане, не являющиеся его супругом или родственниками. Однако наниматель не вправе произвольно поселять в предоставленное ему жилое помещение всех, кого он пожелает. В соответствии с п. 2 ст. 677 ГК в договоре ком­мерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно прожи­вающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится лишь с согласия наймодателя.

После заключения договора коммерческого найма жилого поме­щения и первоначального определения лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем, вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно лишь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих на данный мо­мент. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не тре­буется (ст. 679 ГК).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отно­шения между нанимателем и такими гражданами определяются не ими самими, а законом (абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК). Вместе с тем лица, постоян­но проживающие вместе с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правоотношениях по поводу пользования жилым по­мещением. В связи с этим за совершение ими действий, нарушающих условия договора, ответственность перед наймодателем несет нанима­тель (п. 3 ст. 677 ГК). Исключение составляют случаи, когда данные граждане являются сонанимателями.

Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то в качестве наймодателя выступает орган местного самоуправ­ления или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация. В случаях сдачи внаем жилого помещения, входящего в состав государ­ственного жилищного фонда, наймодателем является государственное предприятие или учреждение, на балансе которых находится данное жилое помещение, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем при заключении договора социального найма жилого помещения выступает гражданин, которому в установленном порядке было предоставлено жилое помещение. После заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи, на­пример, в случае выбытия нанимателя из данного жилого помещения, его смерти (ст. 82 ЖК).

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма, кроме нанимателя, обладают также члены его се­мьи. Все другие лица могут проживать с нанимателем только в качестве временныхжильцов.

ЖК (ч. 1 ст. 69) определяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны чле­нами семьи.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору соци­ального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети иродители данного нанимателя. Другиеродственники, не­трудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, оплату пользования квартирой и т.п.). В исклю­чительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи на­нимателя жилого помещения по договору социального найма в судеб-номпорядке.

Если лицо перестало быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обя­зательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена се­мьи в случае расторжения брака).

Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, получив на это письменное согласие всех совершеннолетнихчленов сво­ей семьи, в том числе временно отсутствующих. Для вселения нани­мателем в такое жилое помещение других граждан в качестве прожива­ющих совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя. На вселение к родителям их несо­вершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК).

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма

жилого помещения наравне с нанимателем. Из данной нормы вытека­ет, что все они являются сонанимателями по данному договору, в связи с чем возможно расторжение договора найма жилого помещения отдель­но с каждым из них (например, в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства).

В отношениях с наймодателем при социальном найме наниматель выступает в качестве представителя членов его семьи в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Предметом договоров коммерческого и социального найма являет­ся изолированное жилое помещение.

Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом, в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвента­ризации или ином уполномоченном на это органе.

Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным, т.е. представлять собой жилой дом, квартиру, часть дома или часть кварти­ры, имеющие отдельный вход. Не могут быть самостоятельным пред­метом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты как единое целое могут быть объектом одного договора найма (смежно-изолированные комнаты).

Объектомдоговоракоммерческогонаймаможетбытьжилоепомеще-ние независимо от его размера. Что касается качества сдаваемого внаем по такому договору жилого помещения, то оно должно соответствовать понятию «помещение, пригодное для постоянного проживания» (п. 1 ст. 673 ГК).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания в настоящее время относятся подвальные и полуподвальные помещения, помеще­ния, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.

Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не мо­гут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они входят в состав объекта договора. Если же внаем сда­ется часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные по­мещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составлять общий объект.

Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммер­ческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне-на­нимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Обязанностинаймодателяподоговорукоммерческогонаймаопреде-лены в ст. 676 ГК. Наймодатель обязан передать нанимателю свобод­ное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, на нем лежит обязанность осуществлять надлежащую эксплуата­цию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помеще­ние, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ре-

монта общего имущества многоквартирного дома и устройств для ока­зания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодательжилогопомещенияподоговорусоциальногонаймаобя-зан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое поме­
щение;

• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего
имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное вна­
ем жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (обязан­
ность проведения текущего ремонта жилого помещения возлагается на
нанимателя — п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК);

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых комму­
нальных услуг надлежащего качества.

Помимо указанных наймодатель несет иные обязанности, пред­усмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст. 65 ЖК).

Специфическим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других вещных прав, является его целевой характер. Жилое по­мещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его потребности в жилье. Соответственно, не допуска­ется размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для производства промышленной или иной продукции, для складов и т.п. Использование жилого поме­щения не по назначению может служить (при соблюдении предусмо­тренных законом условий) основанием для расторжения договора най­ма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК, п. 4ч. 4 ст. 83 ЖК).

Вместе с тем согласно ч. 1ст. 17 ЖКдопускается использование жи­лого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживаю­щими в нем на законном основании гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, кото­рым должно отвечать жилое помещение.

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не вправе произво­дить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное вне­сение платы за жилое помещение, а если договором не предусмотрено иное — самостоятельное внесение коммунальных платежей (ст. 678 ГК).

Одним из прав нанимателя, возникающих из договора найма жило­го помещения, является право на сдачу нанятого жилого помещения в поднаем. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согла­сия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).

Наниматель обладает правом вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц— временных жильцов (пользовате­лей). В качестве последних могут вселяться родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи и т.д. Правовое положение временных жильцов не зависит от вида найма жилого помещения.

2 Гришине кю |фат>.

Для вселения временного жильца необходимы разрешение нанима­теля граждан, постоянно с ним проживающих, а также предваритель­ное уведомление наймодателя.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользо­вания жилым помещением. Ответственность за их действия перед най-модателем несет наниматель.

Временные жильцы приобретают в соответствии с заключенным договором право временного пользования жилым помещением нанима­теля. Срок проживания временных жильцов не может превышать ше-стимесяцев подряд (ч. 1 ст. 680 ГК, ч. 2 ст. 80 ЖК). Следует, однако, от­метить, что действующими Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребыва­ния и по месту жительства в пределах Российской Федерации (п. 10), утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, предельный срок регистрации граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, не установ­лен. Кроме того, ограничение срока проживания временных жильцов противоречит нормам Конституции, поскольку, какуказал Конституци­онный Суд РФ в своем Постановлении от 02.02.1998 № 4-П по делу о проверке конституционности пунктов 10,12 и 21 названных выше Пра­вил, срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином, а его установление государ­ством недопустимо, так как означает ограничение свободы волеизъяв­ления при выборе места пребывания.

Если сторонами был согласован срок проживания временных жиль­цов, они обязаны освободить жилое помещение по требованию нани­мателя или любого гражданина, постоянно с ним проживающего, по истечении этого срока, а если данный срок не был согласован, — не позднее семи дней со дня предъявления такого требования (ст. 680 ГК). В случае прекращения договора найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по ис­течении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК).

Законом (ст. 82 ЖК) предусмотрена возможность изменения дого­вора социального найма жилого помещения по требованию нанима­телей, объединяющихся в одну семью, а также путем замены нанима­теля в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). В последнем случае для изменения договора необходимо согласие наймо­дателя и остальных членов семьи лица, желающего стать нанимателем.

Рассмотренные виды изменения договора найма жилого помеще­ния относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется менее полно.

Согласно ст. 686 ГК, в частности, возможна замена нанимателя в договоре коммерческого найма по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с на­нимателем. В случаях недостижения соглашения соответствующих

лиц, проживающих в жилом помещении, на замену нанимателя, а так­же несогласия наймодателя на такую замену возможно обращение за разрешением спора в суд.

Как предусматривает ч. 2 ст. 678 ГК, наниматель не вправе произво­дить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Действие этой нормы распространяется и на договор со­циального найма (п. 3 ст. 672 ГК).

В соответствии с принципом свободы договора по соглашению между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые его условия, за исключением тех, которые императивно установлены законом.

Для обязательства найма жилого помещения закон предусматрива­ет особые основания его прекращения.

К основаниям прекращения правоотношения найма жилого поме­щения относится прежде всегорасторжение договора, которое возмож­но по инициативе обеих сторон, нанимателя или наймодателя.

Договор социального найма жилого помещения может быть растор-гнутвлюбое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жи­тельства договор социального найма жилого помещения считается рас­торгнутым со дня выезда (ч. 1—3 ст. 83 ЖК).

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) ком­
мунальные услуги более шести месяцев;

• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем
или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• систематического нарушения прав и законных интересов соседей,
которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом
помещении;

• использования жилого помещения не по назначению (ч. 4ст. 83 ЖК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения яв­ляется обязанность освобождения жилого помещения нанимателем и членами его семьи. Эта обязанность может исполняться добровольно либо в принудительном порядке.

Как провозглашает Конституция, никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40). В развитие этой нормы ст. 3 ЖК предусмат­ривает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммуналь­ных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотре­ны Жилищным кодексом, другими федеральными законами.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по до­говорам социального найма, возможно в случаях, указанных в ст. 85, 90, 91 ЖК.

Договор социального найма жилого помещения может быть растор-гнут только в судебном порядке (ч.4ст. 83ЖК). В других случаях (поми­мо расторжения договора социального найма) выселение также произ­водится в судебном порядке.

При расторжении договора социального найма жилого помещения выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения допускается, как правило, при условии предоставления вы­селяемым другого жилого помещения. Требования, предъявляемые к это­му помещению, определены ст. 89, 90 ЖК.

По общему правилу гражданину и его семье при выселении из по­мещения, занимаемого по договору социального найма, должно быть предоставленодругоеблагоустроенноежилоепомещение. Приэтомпре-доставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным при­менительно к условиям соответствующего населенного пункта, равно­значным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного на­селенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, на­ниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 1,2 ст. 89 ЖК).

Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма допускается в следующих случаях:

если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

если жилое помещение признано непригодным для проживания;

если в результате проведения капитального ремонта или рекон­струкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК).

В соответствии со ст. 90 ЖК если наниматель и проживающие со­вместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и комму­нальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предо­ставлен ием другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установ­ленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору со­циального найма, безпредоставлениядругогожилогопомещения—это исключительный порядок выселения, применение которого допуска­ется лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом (ст. 91 ЖК). Основанием для такого выселения является грубое нарушение нани­мателем или членами его семьи правовых норм. К таким нарушениям относятся:

использование жилого помещения не по назначению (например, под склад, притон и т.п.);

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению.

Поскольку выселение применяется здесь как санкция за противо­правное поведение нанимателя или членов его семьи, оно возможно лишь при условии, что к нарушителю принимались меры предупреж­дения, но они оказались безрезультатными (ч. 1 ст. 91 ЖК).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселе­ны также граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК).

При коммер ческом найме расторжение договора и выселение допуска­ются в исключительных случаях, которые прямо указаны в ст. 687 ГК.

Расторжение договора коммерческого найма, как и договора соци­ального найма, по требованию наймодателя возможно только в судеб-номпорядке.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК наниматель вправе с согласия других граж­дан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения. Однако для предотвращения возникновения убытков у лица, сдающего внаем помещение, закон пре­дусматривает, что наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюде­нии этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю требо­вание о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — при невнесении платы более двух раз по ис­течении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или дру­гими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не бо­лее года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущен­ных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устране­ния, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 4п. 2ст. 687 ГК).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть рас­торгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного прожива­ния, а также в случае его аварийного состояния (абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за дей­ствия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назна­чению либо систематически нарушают права и интересы соседей, най­модатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. При продолжении указанных нарушений после предупреж­дения наймодателя последний вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае в соответствии с п. 4

ст. 687 ГК применяются приведенные выше правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 той же статьи.

При расторжении договора коммерческого найма и отказе нанима­теля и других граждан, постоянно с ним проживающих, добровольно освободить жилое помещение эти лица подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК).

Особенности отношений, возникающих по поводу найма жилых помещенийспециализированногожилищногофонда, определенывразд. IVЖК.

4.2. Договор обмена жилыми помещениями

Договор обмена жилыхпомещений—это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение, обязует­ся передать принадлежащее ему или занимаемое им жилое помеще­ние другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение. Обмен жилых помещений между их собственниками (гражданами или юридическими лицами) производит­ся не по договору обмена жилыми помещениями, а по договору мены, хотя и с учетом специфики предмета обмена.

Нормы, регулирующие обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, содержатся в ст. 72—75 ЖК. В качестве сто­роны в договоре обмена таких жилых помещений выступает только на­ниматель. Жилищные права проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, учитываются законодате­лем, предусматривающим обязательную дачу этими лицами согласия на обмен в письменной форме.

Проживающие совместно с нанимателем чл ены его семьи вправе тре­бовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Участниками договора обмена жилых помещений могут быть не­сколько нанимателей, т.е. договор обмена может быть и двусторонним, имногосторонним.

Обмениваемые жилые помещения могут находиться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Феде­рации.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социаль­ного найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осу­ществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жи­лом помещении (ст. 72ЖК).

В соответствии со ст. 74 ЖК договор об обмене жилыми помещени-ямизаключаетсявписьменнойформепутемсоставленияодногодокумен-та, подписанного соответствующими нанимателями.

Указанный договор представляется нанимателями, его заключив­шими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены дого-

воры социального найма обмениваемых жилых помещений, для по­лучения согласия на осуществление обмена. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого най­модателя обмениваемого жилого помещения на обмен являются осно­ванием расторжения ранее заключенных и одновременного заключе­ния новых договоров социального найма.

Статья 73 ЖК предусматривает случаи, в которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Действующим законодательством не предусмотрен обмен жилыми помещениями между нанимателями и собственниками жилых поме­щений, между нанимателями жилых помещений по договорам соци­ального и коммерческого найма, между нанимателями жилых поме­щений по договорам коммерческого найма, а также прямо запрещен обменжилого помещения, занимаемого подоговорунаймаспециализи­рованного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК), из чего следует, что все перечисленные виды обмена производиться не могут. К тому же обмен жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого найма, противоречил бы природе отношений, складывающихся при заключе­нии таких договоров между нанимателем и наймодателем.

Тема 5. ПОДРЯД

5.1. Договор подряда

В соответствии с п. 1 ст. 702 ГК по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказ­чика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договорподрядаявляетсядвусторонним,консенсуальнымивозмездным.

В отличие от возмездных договоров о передаче имущества в соб­ственность (иное вещное право) или пользование договор подряда регулирует правовую сторону производительной деятельности, сопро­вождающейся созданием определенного овеществленногорезультата. Согласно п. 1 ст. 703 ГК договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой рабо­ты. Следовательно, интерес заказчика в договоре подряда состоит в получении новой вещи, изготовленной подрядчиком как стороной в данном договоре, или в улучшении, качества и иных потребительских свойств уже существующей вещи.

Для договора подряда также характерно то, что результат выпол­ненной работы должен быть передан заказчику. При этом по догово­ру подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик наряду с передачей новой вещи передает также заказчику права на эту вещь (п. 2 ст. 703 ГК).

Создание новых индивидуально-определенных вещей или измене­ние их потребительских свойств в интересах заказчика предполагает осу­ществление подрядных работ по его заданию. Заказчик вправе в любое

время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь, однако, в его деятельность (п. 1 ст. 715 ГК). В свою очередь, согласно п. 3 ст. 703 ГК подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, если иное не предусмотрено договором.

Договор подряда также необходимо отличать от договоров об оказа­нии услуг, хотя к отдельным видам последних могут субсидиарно при­меняться правовые нормы о договоре подряда. Основным отличием договора подряда от договоров об оказании услуг состоит в появлении при его исполнении результата, облеченного в овеществленную фор­му. Такой результат отсутствует при исполнении договора об оказании услуг, которое приводит к иным последствиям, носящим, как матери­альный, так и нематериальный характер (например, физическое пере­мещение груза при его перевозке, улучшение состояния здоровья в ре­зультате лечения).

Договор подряда, несмотря на внешнее сходство, имеет также су­щественные отличия от трудового договора. Согласно ст. 704, 705 ГК подрядчик выполняет работу собственным иждивением, т.е. из своих ма­териалов, своими силами и средствами, если иное не предусмотрено договором, и за свой риск. Работник же, заключивший трудовой дого­вор, зачисляется в штат соответствующей организации, в связи с чем на него распространяется действие трудового законодательства, в частно­сти норм о количестве и условиях труда, его оплате и социальном стра­ховании. При этом по условиям трудового договора на него может быть возложено осуществление деятельности, не связанной с достижением определенного овеществленного результата.

Действующим гражданским законодательством выделяется не­сколько видов договоров подряда: бытовой; строительный;

подряд на выполнение проектных и изыскательских работ; подрядные работы для государственных нужд.

Согласно п. 2 ст. 702 ГК к такого рода договорам применяются об­щие положения о подряде (§ 1 гл. 37 ГК), если иное не установлено правилами ГК об этих видах договоров.

Сторонами договора подряда являются заказчик и подрядчик. Закон не определяет круг субъектов, которые могут участвовать в подрядных отношениях как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика, в связи с чем применяются общие правила об участии граждан и юриди­ческих лиц в гражданском обороте.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: