Договор купли-продажи земельных участков

Основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимости, изложены в главе 30 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на ст. 549 - 558 § 7 этой главы. Нормы этого параграфа применяются приоритетно перед нормами общих правил о купле-продаже, изложенных в § 1 (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Ряд правил о купле-продаже земельных участков содержится также в земельном законодательстве (см. далее).

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и доктриной недвижимое имущество (и прежде всего земля) всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

В дореволюционном законодательстве подход к купле-продаже недвижимости состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости. Она долгое время рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества требовала совершения специальных действий, которые сопровождались особыми процедурами <*>. Это породило в науке и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к действиям, способам приобретения прав на имущество <**>.

--------------------------------

<*> См. об этом подробнее: Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М., 1997. С. 64 - 65.

<**> См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. II. СПб., 1902. С. 95.

Данный подход привел к тому, что "...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность" <*>. Однако со временем победило вполне разумное мнение о том, что купля-продажа все-таки договор двусторонний.

--------------------------------

<*> Там же. С. 95.

Такая же позиция была и у Д.И. Мейера, который утверждал, что "купля-продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора... но само значение договора точно такое же, как и значение купли-продажи движимого имущества" <*>. При подготовке проекта Гражданского Уложения был использован именно такой подход. В материалах Редакционной комиссии разъяснялось, что в отступление от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле-продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах. Отмечалось, что купля-продажа заключает в себе все признаки договора и входит непосредственно в область договорных отношений; из самого понятия видно, что это есть договор двусторонний.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. С. 226.

Проект Гражданского Уложения не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере <*>.

--------------------------------

<*> См.: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости. С. 34.

В конечном счете возобладало обоснованное мнение о том, что договорная форма необходима для актов отчуждения недвижимости, в том числе земельных участков <*>.

--------------------------------

<*> Об истории правового регулирования купли-продажи земли в России см. также: Энгельман И. О приобретении права собственности на землю по русскому праву. СПб., 1859.

Договор купли-продажи земельных участков является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Он определяется как соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, однако, если стороны изъявят желание, они вправе это сделать.

Специфика земли как первичного элемента понятия "недвижимость" обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Правовое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок состоит в том, что покупатель становится его собственником только после специальной проверки прав самого продавца на участок, "юридической чистоты" сделки, отдельных ее условий и акта государственной регистрации. Исполнение сторонами условий договора до его государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами <*>.

--------------------------------

<*> См.: Крассов О.И. Указ. соч. С. 106.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий продаже. В договоре должна быть указана цена земельного участка. В данном случае не применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающее, что при отсутствии в договоре стоимости объекта она определяется по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары.

Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <*>. В ст. 8 этого Закона при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной <**>.

--------------------------------

<*> ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (с послед. изм. от 27 февраля 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

<**> Аналогичная точка зрения высказана и в литературе, см., например: Постатейный комментарий... / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. С. 341. В Москве действует Постановление Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. N 522-ПП "О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории г. Москвы, и утверждении Методики расчета платы за право на заключение договора аренды земельного участка". В соответствии с этим актом оценка рыночной стоимости земельных участков должна производиться с привлечением независимых оценщиков.

При установлении рыночной цены земельного участка учитываются все нормативные акты земельного законодательства, касающиеся формирования цены <*>, а также соответствующие Методические рекомендации <**>.

--------------------------------

<*> См., например: ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (с послед. изм. от 8 декабря 2003 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

<**> Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р // Экспресс-закон. 2002. N 21.

Следует добавить, в законодательстве используются различные термины - "рыночная стоимость", "нормативная цена", "кадастровая цена", "цена договора". Они выражают несовпадающие аспекты ценности земли и применяются в разных случаях, для отношений с неодинаковым содержанием и субъектным составом <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Степченкова Н.Н. Правовые основы установления цены земельных участков государственной или муниципальной собственности при заключении договоров купли-продажи // Вестник Саратовской государственной академии права. 2004. N 2. С. 113 - 119.

Например, кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения. Нормативная цена земли <*> устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ (они могут корректировать эту цену в определенных пределах). В отдельных случаях, специально указанных законом, она используется для определения размера пошлин при передаче земли в собственность, при наследовании и т.п. <**> Фактически это условная учетная цена, позволяющая лишь упростить некоторые расчеты в отношениях прежде всего с государством. Что же касается суммы платежа покупателя по конкретному договору купли-продажи, то она, конечно же, определяется с учетом спроса и предложения, является рыночной по природе, поэтому ее лучше именовать ценой договора.

--------------------------------

<*> См., например: Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. "О порядке определения нормативной цены земли" (СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539).

<**> Уже при завершении работы был принят ФЗ от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ, которым были внесены различные изменения в текст Налогового кодекса РФ, а также признан утратившим силу ряд нормативных актов и отдельных норм. Так, в Законе о плате за землю большинство норм отменено, но сохранила силу ст. 25 "Нормативная цена земли" // СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4840.

Сказанное лишь общий взгляд на понятие цены. Если же речь идет о конкретных ситуациях, то требуются уточнения. Например, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ собственники недвижимости, расположенной на землях публичных образований, а также лица, которые приватизировали объект недвижимости без приватизации земельного участка, имеют исключительное право на его выкуп. При этом положения ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не применяются. Цена в таких случаях определяется по правилам п. п. 2, 3 ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - для выкупа земельных участков из земель публичных образований применяется минимальная ставка земельного налога, умноженная на повышающий коэффициент, устанавливаемый субъектом РФ; максимальный коэффициент - 30. Если же на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена не определена, то подлежит применению минимальная ставка земельного налога <*>.

--------------------------------

<*> См. п. 9 указанного выше Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24 марта 2005 г. N 11.

Прочие условия не являются существенными, т.е. их отсутствие не делает договор незаключенным. Например, в соответствии с п. 2. ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать их категорию. Но если она в конкретном договоре не указана, то следует ли считать договор не заключенным? Полагаем, что нет. Уже отмечалось, что отсутствие тех или иных сведений (условий) в договоре, о необходимости которых говорит законодатель, может приводить к различным последствиям. В данном случае вряд ли правильно, подрывая оборот, признавать договор незаключенным (именно таковы последствия отсутствия существенных условий), поскольку категорию земель легко определить по данным государственного кадастра.

В пользу такого толкования говорит и тот факт, что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ установлены специальные последствия лишь для случаев незаконного перевода земель из одной категории в другую. Кроме того, обязанность указывать категорию земли и тем самым ее назначение составляет обязанность не по договору, а непосредственно перед государством, по указанию законодателя. То же самое относится и к условию о цели использования земли - участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ).

Для заключения договора купли-продажи земельных участков установлены дифференцированные правила.

Прежде всего процедура заключения договора купли-продажи земельных участков существенно различается исходя из того, находится ли земельный участок в публичной или частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков без участия публичных образований не имеют обязательных форм, они заключаются на основе общих правил о купле-продаже недвижимости. При этом могут быть использованы и ранее действовавшие акты, формы договоров. Например, Приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству N 1-16/770 от 2 июня 1993 г. был утвержден Типовой договор купли-продажи земельного участка; сегодня он не имеет нормативного значения, но может служить определенным методическим ориентиром <*>; отдельные условия стороны могут включать в текст своих соглашений с учетом Порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков, утв. Постановлением Совета Министров - Правительства РФ 30 мая 1993 г. N 503 (отменено).

--------------------------------

<*> Указанный Типовой договор был разработан в соответствии с Законом от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Данный Закон был признан утратившим силу в соответствии со ст. 4 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Если договор купли-продажи земельных участков заключается на основе решения публичного образования о предоставлении земли, то надо различать также несколько ситуаций.

Земельные участки для строительства выделяются как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такого согласования. Купля-продажа земли в первом случае не производится, изначально участок может быть лишь предоставлен в аренду. Во втором случае земельный участок может быть куплен, но тогда обязательно проведение торгов (подробнее об этом см. далее).

Если участок предоставляется для застройки, судебная практика вполне устойчива: такие участки могут быть проданы или предоставлены в аренду только по итогам торгов <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Ветров С.А., Назаренко И.П., Зазуля Т.В., Карманов А.Ю. Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2003. N 5.

Что же касается случаев предоставления земли в иных целях (не для строительства), то в соответствии с п. 6 ст. 34 ЗК РФ договор купли-продажи заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ.

Самостоятельную группу образуют правила продажи при выкупе (т.е. когда земля приобретается при уже имеющейся постройке). При этом универсальной нормой является норма п. 3 ст. 35, требующая при выкупе опираться на правила ст. 250 ГК РФ, а нормы п. п. 6 - 8 ст. 36 ЗК РФ используются при выкупе из земель, принадлежащих государству или муниципальному образованию (см. далее).

Особый порядок установлен для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право на приобретение продаваемого участка по цене, за которую он продается (если только продавец не выставил участок на торги). В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме субъекта РФ и муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора (п. 2 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более 90 дней <*>.

--------------------------------

<*> В редакции ФЗ от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ.

Если же субъект РФ (в соответствующих случаях - муниципальное образование) откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Если же продавец желает уменьшить цену или изменить ранее заявленные существенные условия, то он обязан вновь обратиться в указанные публичные образования с предложением приобрести продаваемый участок.

Сделки, совершенные с нарушением указанного преимущественного права, признаются ничтожными.

Указание на годичный срок само по себе выступает ограничением для свободной продажи, т.е. независимо от изменения цены и существенных условий. Такое толкование легко объяснимо: по прошествии года в соответствующем административно-территориальном образовании может радикально измениться ситуация относительно сельхозугодий и потребность в них для удовлетворения общественных интересов может существенно возрасти, побуждая публичное образование приобрести ранее не купленный земельный участок.

Такое право возникает в ситуациях, когда публичные торги не проводятся или соответственно при возмездном отчуждении доли другие участники долевой собственности не пожелают ее приобрести. Смысл данного правила, конечно же, заключается в предоставлении субъектам РФ правовой возможности влиять на рынок сельскохозяйственных земель <*>.

--------------------------------

<*> См. об этом: Захарьин В.Р., Попов Н.А. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". С. 23.

Указанное полномочие есть субъективное гражданское право, не превращающее возможность приобретения земельного участка (или соответственно доли) в обязанность субъекта РФ (органа местного самоуправления). Данное преимущественное право надо отличать от других ситуаций, когда производится выкуп земельного участка.

Сама же процедура заключения договора здесь, полагаем, подчиняется универсальным правилам купли-продажи.

Если же земельные участки сельскохозяйственного назначения выделяются из земель публичных образований, то правила об их продаже в целом совпадают с продажей иных участков из государственных или муниципальных земель, т.е. продажа производится на торгах (п. 1 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 38 ЗК РФ).

ФЗ от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ несколько изменены правила, касающиеся преимущественного права субъекта РФ (муниципального образования) на приобретение продаваемых сельхозугодий. Общая норма (п. 1 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") осталась прежней - прежде чем продать участок в свободном порядке, надо учитывать преимущественное право субъекта РФ (в соответствующих случаях - органа местного самоуправления) на его приобретение. Однако изменился состав данных о земельном участке, направляемых соответствующему публичному образованию: следует указывать не только цену, но и размер участка, его местоположение, а также срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Этот срок не должен быть более чем 90 дней.

При отказе субъекта РФ (муниципального образования) от покупки или если в письменной форме в течение 30 дней не последует уведомление о намерении приобрести участок, продавец вправе продать такой участок в течение года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Ранее норма п. 4 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривала право публичных образований при нарушении рассмотренных правил требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Сейчас она заменена нормой о том, что нарушение преимущественного права публичных образований влечет ничтожность сделки.

Особо также следует сказать о порядке продажи земель сельхозназначения, находящихся в аренде. Пунктом 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что находящийся в аренде земельный участок может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Указание на правовую возможность на стороне арендатора позволяет утверждать, что на стороне арендодателя имеется соответствующая обязанность и мы имеем дело с исключительным правом на приобретение участка в собственность. В этой связи не ясно, почему в тексте допускается возможность отказа в предоставлении участка в собственность.

Наконец, весьма любопытная норма предусмотрена в новом п. 7 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Предусмотрено, что сельскохозяйственные организации, а также граждане, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, право собственности или право аренды на земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляют в соответствии с ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ. При этом сельхозугодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Наконец, имеются некоторые особенности для заключения соглашений купли-продажи земли фермерами (ст. 12 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). В числе предпосылок договора купли-продажи требуется предварительное заключение договора всеми членами фермерского хозяйства, предусмотренного ст. 4 этого Закона; договор купли-продажи заключается в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) и других необходимых документов.

Поскольку в сфере строительства приобретение земельных участков сегодня во многом связано с торгами, остановимся на этом вопросе. Сами по себе торги есть лишь способ заключения договора <*>. Общие правила о них изложены в ст. 447 - 449 ГК РФ.

--------------------------------

<*> Гражданское право. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 504.

В конце 2004 г. ЗК РФ был дополнен ст. 30.1, полностью посвященной особенностям предоставления участков для жилищного строительства из земель публичной собственности (без предварительного согласования места размещения объекта). В ней четко определено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (исключение составляет ситуация, когда аукцион признается несостоявшимся в связи с тем, что участвовало менее двух участников (п.п. 26, 27 ст. 38.1 ЗК РФ).

Начальные правила для проведения таких аукционов установлены ст. 38.1 ЗК РФ. Основные правила более четко и детально определяют саму процедуру этого мероприятия. Так, аукцион может проводиться только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Аукцион проводится всегда открыто и начинается с подачи заявок. В качестве продавца выступает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором аукциона может быть сам продавец или же специализированная организация. Начальная цена, сумма задатка и существенные условия, в том числе срок аренды, устанавливается продавцом. А вот время, место и порядок проведения аукциона, форму и срок подачи заявки, правила внесения задатка, шаг аукциона устанавливает организатор торгов (однако шаг аукциона нормативно определен в пределах от 1% до 5% начальной цены).

Организатор аукциона обязан не менее чем за 30 дней до аукциона опубликовать в периодическом издании извещение о проведении торгов. Выбор СМИ определяется Правительством РФ, исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования. Кроме того, организатор аукциона помещает сообщение о торгах на официальном сайте перечисленных органов в Интернете (если такой сайт имеется).

Организатор может отказаться от проведения торгов. Условия, необходимые для этого, определены законодательством (п. 11 ст. 38.1 ЗК РФ).

В соответствии с законом прием документов прекращается за пять дней до начала проведения аукциона. Кроме того, один заявитель может подавать лишь одну заявку. Предусмотрены и другие правила, обеспечивающие справедливое проведение торгов, необходимое информирование заинтересованных лиц, возврат задатка в соответствующих случаях и т.п. Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором и победителем в день проведения. Второй экземпляр протокола остается у победителя.

При этом договор купли-продажи с собственником заключается на основе протокола без права изменений тех условий, которые отражены в его тексте (п. 24 ст. 38.1 ЗК РФ).

Торги считаются несостоявшимися, если на них присутствовало меньше участников, чем было заявлено, или никто из них после троекратного объявления начальной цены не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона.

Информация о результатах аукциона должна быть опубликована его организатором в течение трех дней со дня подписания протокола в тех же изданиях, в которых сообщалось о проведении.

Рассмотрим другую ситуацию, касающуюся заключения договора купли-продажи земельного участка, когда требуется предварительно его освоить и провести некоторые подготовительные работы для ведения жилищного строительства на землях, относящихся к государственной или муниципальной собственности. В этом случае речь идет об установлении самостоятельного вещного права, близкого по сути ранее известному в отечественном законодательстве "праву застройки".

Новая ст. 30.2 ЗК РФ предусматривает норму, когда земельные участки могут предоставляться "для их комплексного освоения в целях жилищного строительства". Освоение включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенным использованием (п. 1 ст. 30.2). Такие участки не продаются, а предоставляются только в аренду на аукционе. После выполнения требований, предусмотренных подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2, и проведения указанных подготовительных работ - арендатор получает исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду.

Определены особые правила организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.2 ЗК РФ). В целом они совпадают с изложенными ранее нормами ст. 38.1 ЗК РФ, но есть и некоторые отличия. Так, п. 4 ст. 38.2 есть указание на то, что могут предъявляться дополнительные требования, связанные с комплексным освоением земельного участка. Но они не должны приводить к расходам победителя аукциона, которые не предусмотрены законом. В соответствии с п. 5 рассматриваемой статьи участвующие в аукционе заявители представляют документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории. Кроме того, в извещении об аукционе должно быть обязательно указано о способах обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка и их объеме, которые требуются для участия в торгах и т.д.

Таким образом, установлена ступенчатая процедура для приобретения земельных участков при их комплексном освоении. Публичный собственник может и не предоставлять участки в аренду для его комплексного освоения, так как все необходимые действия может выполнить сам. В этом случае он продает или сдает в аренду уже готовый для эксплуатации земельный участок, имеющий кадастровый номер, обеспеченный планировкой и подготовительными работами (с подготовленной инженерной инфраструктурой и т.п.).

Постановлением Правительства РФ N 808 от 11 ноября 2002 г. были утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Вопрос об их действии после изменений в ЗК РФ должен, видимо, решаться с учетом следующих соображений. Поскольку ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ содержат правила о проведении аукционов лишь для специальных случаев (для предоставления участков при жилищном строительстве и комплексном освоении в целях жилищного строительства) было бы правильным считать, что Правила 2002 г. являются универсальными и подлежат применению там и тогда, когда отсутствуют специальные нормы.

Заметим, что сформировавшиеся в сфере продажи земельных участков правила не находятся в противоречии с нормами ст. 447 - 449 ГК РФ, регулирующими порядок проведения публичных торгов.

Следует также учитывать, что при проведении торгов вопрос о ряде их условий есть вопрос компетенции самих государственных и муниципальных органов. В частности, в некоторых городах (например, в г. Санкт-Петербурге) земельные участки по общему правилу предоставляются на торгах с инвестиционными условиями. На местах может быть предусмотрен особый порядок расчетов с победителем аукциона. В частности, допустимо устанавливать порядок определения величины условных единиц, принимаемых для расчета суммы платежа <*>. В то же время нельзя изменять правило о том, что сумма платежа, установленная на торгах, является окончательной и не может дополняться какими-либо взносами.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 февраля 2002 г. N А56-16134/01.

Кроме того, торги для указанной ситуации могут проводиться только в форме аукциона.

Для обеспечения единства градостроительных решений и комплексного развития столицы Правительством Москвы предусмотрено проведение конкурсов и аукционов <*>. При этом предпочтение отдается не купле-продаже земельных участков, а долгосрочной аренде (в числе приложений к указанному Постановлению и примерный Договор долгосрочной аренды земельного участка) <**>. Следует отметить, что после внесения указанных выше изменений в ЗК РФ этот акт было бы правильным считать утратившим силу в части предоставления земельных участков для строительства.

--------------------------------

<*> Постановление Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП (в ред. от 3 августа 2004 г. N 527-ПП) "О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов".

<**> Надо заметить, что в г. Москве земля фактически не передавалась в частную собственность, исключение составляют лишь приобретение в собственность на инвестиционных началах земельных участков в районе Москва-Сити и г. Зеленограде, см. об этом: Дмитриев А. Основы городского землепользования в г. Москве // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 2 - 3 (3 - 4).

Распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. N 3070-р утверждены примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду <*>. Одновременно утверждены формы договоров безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.

--------------------------------

<*> Российская газета. 2002. 9 октября.

Ранее имевшиеся правила заключения договоров, их примерные формы в настоящее время не действуют. Утратил силу и Порядок купли-продажи гражданами РФ земельных участков, утвержденный Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503.

Далее - об отдельных условиях купли-продажи земельных участков. Особые требования к объекту купли-продажи определены прежде всего нормой п. 1 ст. 37 ЗК РФ - это могут быть только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. В этом же пункте говорится о том, что на продавца возлагается обязанность предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Такое требование в основном совпадает с содержанием п. 1 ст. 460 ГК РФ. Тем более что обременения в большинстве подлежат фиксации в системе государственного учета прав на недвижимое имущество (сервитуты, право аренды и т.п.). Однако аналогичной нормы в гл. 30 ГК РФ нет. Правила же относительно недостатков качества продаваемого объекта (см. ст. 475, 557 ГК РФ) вряд ли можно применять при нарушении информационных обязанностей.

Такого рода последствия предусмотрены непосредственно Земельным кодексом РФ (п. 3 ст. 37), согласно которому покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. Согласно этой норме к числу нарушений относится предоставление продавцом заведомо ложной информации: а) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; б) о разрешении на застройку участка; в) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на стоимость продаваемого земельного участка; г) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; д) об иной информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка.

В число ограничений, информацию о которых должен предоставлять продавец, входят ограничения не только гражданско-правового характера (сервитут и др. - ст. 216 ГК РФ), но и земельные <*>.

--------------------------------

<*> В целом же, видимо, было бы правильным все ограничения прав на земельный участок разделить на частные сервитуты, публичные сервитуты и властные ограничения; при этом наиболее сложно провести границу между публичными сервитутами и властными ограничениями (см., например: Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская юстиция. 1997. N 5. С. 21 - 22). Однако в любом случае смысл всякого сервитута, если даже он и ограничивает чьи-либо права, заключается не в лишении, а в предоставлении правовых возможностей другим лицам.

Так, в соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены путем установления особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах. Это касается прежде всего охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных, в результате введения условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка и др.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: