|
|
Законодательство о сделках с землей
Правила о сделках (договорах) закреплены преимущественно нормами Гражданского кодекса. Это прежде всего основные положения гражданского законодательства (ст. 1 - 7 ГК РФ), определяющие его принципы и источники, правила о возникновении гражданских прав и обязанностей, их осуществлении и защите (ст. 8 - 16 ГК РФ), нормы об объектах гражданских прав (ст. 128 - 141 ГК РФ), правила о собственно сделках (ст. 153 - 165 ГК РФ), а также их недействительности (ст. 166 - 181 ГК РФ) <*>. Полностью отдельным сделкам (договорам) посвящен раздел третий ГК РФ. -------------------------------- <*> Следует учитывать, что понятие "гражданское законодательство" включает в себя только нормы ГК РФ и федеральных законов - см. ст. 3 ГК РФ, поэтому именовать, например, указы Президента РФ или постановления Правительства РФ гражданским законодательством нельзя. См. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000. С. 31 - 32.
Некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов <*>, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст. 3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами). Другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств. Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст. 7 ГК РФ). -------------------------------- <*> См, например: Закон РФ "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 г. (в редакции от 30 декабря 2001 г.) // Российская газета. 1992. 7 апреля; ФЗ "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" (в редакции от 19 июня 1995 г.) // СЗ РФ. 1994. N 34 Ст. 3540; 1995. N 26. Ст. 2397.
Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст. 5 ГК РФ). Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ) <*>. -------------------------------- <*> Нормы ст. 5 и 6 ГК РФ применительно к обороту земельных участков должны применяться лишь в той части и в той мере, в которой они не противоречат системе и направленности ограничений данного оборота.
Этой проблематике в цивилистической литературе посвящено довольно много исследований <*>, что позволяет акцентировать внимание на вопросах собственно земельного законодательства, а также его соотношения с гражданским законодательством. --------------------------------
КонсультантПлюс: примечание. Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).
<*> См., например: Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву // Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. Т. 2. М., 2002. С. 333 - 360; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1998; Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975; Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 236 - 275; Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960; Рясенцев В.А. Сделки по советскому гражданскому праву. М., 1951; Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954; Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М., 1999.
Базисные условия для оборота земельных участков создала Конституция РФ, установившая гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространстве РФ и т.п. В 1990-х гг. было принято множество нормативных актов, закрепляющих возможность совершения отдельных сделок с землей; сами же участки признаны недвижимым имуществом. Был принят Гражданский кодекс Российской Федерации, являющийся основополагающим документом, регулирующим оборот, и содержащий основные правила о гражданско-правовых сделках. Однако, как уже отмечалось, оборот земли был поставлен ГК РФ в зависимость от того, в какой мере он допускается законодательством о земле. В этот период бурно развивается и законодательство субъектов РФ о земле. Многие из них приняли законы и иные нормативные акты, регулирующие оборот участков. Появилась соответствующая правоприменительная практика и реальная практика совершения сделок с землей. Большое значение для правового регулирования земельных отношений имело принятие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. В январе 2002 г. был введен в действие ФЗ N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г. <1>, а затем и Федеральный закон N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. <2> Наряду с другими законами, обеспечивающими правовое регулирование земельных отношений <3>, эти акты сформировали необходимые правовые основы для успешного становления и развития оборота земли (земельных участков) <4>. Земельное законодательство продолжает развиваться <5>. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060. <2> Российская газета. 2002. 27 июля. <3> См., например: ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. (СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148); ФЗ "О землеустройстве" от 18 июня 2001 г. (СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582); ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 2 января 2000 г. (СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823); Закон РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. (ВВС РФ. 1991. N 44. Ст. 1424, с послед. изм.); ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" от 16 июля 1998 г. (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3399); ФЗ "Об охране окружающей среды" от 10 января 2002 г. (СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133). <4> По данным на 2002 г. в РФ перешло в частную собственность более 129 млн. га земли (см.: Экономика и жизнь - Поволжье. 2002. N 15. С. 30). <5> Уже после завершения настоящей работы были принят новый Градостроительный кодекс, внесены некоторые изменения в ЗК РФ и ГК РФ, ряд иных нормативных правовых актов. В соответствии с ФЗ N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" от 18 июля 2005 г. внесены изменения и в названные Федеральные законы.
Однако многие существенные проблемы оборота земли остались нерешенными. Так, до сих пор отсутствует согласованность между земельным и гражданским законодательством. Ряд нормативных актов, необходимых для реализации положений как ЗК РФ, так и ГК РФ, пока еще не принят. Так, была введена в действие гл. 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю", но ее нормы сегодня не соответствуют обновленному земельному законодательству. Остались открытыми вопросы государственного регулирования рынка земли, установления ограничений на совершение сделок с участками. Множество проблем связано с их оборотом в городах и поселениях, где спрос на земельные участки наиболее высок. К ним относятся и вопросы, связанные с землей, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости (проблема "единства судьбы земельного участка и недвижимости"). Нельзя признать решенными проблемы общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицам. Вместе с тем эти проблемы обострились и, как никогда, являются актуальными. Пробелы и противоречивость законодательства, безусловно, порождают сложности на практике. Количество земельных споров варьирует в различных субъектах РФ, но постоянно растет, судебная же практика не отличается единообразием. Ее обзоры и обобщения по рассмотрению земельных споров в основном касаются административно-правовых вопросов или собственно гражданско-правовых вопросов, тогда как споры по поводу сделок с землей чаще всего носят специфический характер, не сводимы к указанным отраслям <*>. При этом актуальными являются не только материально-правовые вопросы рассмотрения и разрешения земельных споров, но и процессуальные аспекты. Земельные споры обладают большой спецификой, в связи с чем некоторые ученые предлагают ввести для их рассмотрения специальные земельные суды <**>. -------------------------------- <*> См., например: Андреев Ю. Рассмотрение земельных споров // Хозяйство и право. 1997. N 8 - 9; Попов М. Споры о разграничении государственной собственности на землю // Хозяйство и право. 2002. N 7. С. 56 - 64; Романов В.И. Судебное рассмотрение земельных споров // Журнал российского права. 2002. N 11. С. 65 - 70. <**> См.: Дикусар В. Земельные суды - в России? // Российская юстиция. 2000. N 11. С. 24.
Тем не менее можно утверждать, что в России на сегодняшний день уже сложилось позитивное законодательство об обороте земельных участков. Основная проблема состоит в том, чтобы обеспечить его правильное применение. В этой связи одним из центральных вопросов является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о всяких сделках (гл. 9 ГК РФ) и договорах (разд. III ГК РФ). Важно также учитывать, что всякое землепользование независимо от характера отношений и вида сделок, используемых для оборота земельных участков, представляет собой достаточно сложный комплекс связей, действий и их последствий (результатов), не сводимый только и исключительно к соответствующему договору (сделке). Так, с получением земельного участка в аренду у его пользователя сразу же появляются новые социальные отношения с соседями, возникает новый экономический формат хозяйствования (например, требуется постоянно учитывать необходимость арендных платежей). Арендатор оказывается правомочным и обязанным в отношениях административных с органами местного самоуправления, органами по землеустройству и природоохранными организациями. В связи с тем что земельные отношения фактически регулируются актами различных отраслей, важно определить, в каком случае должны применяться нормы того или иного законодательства. Эта проблема не является новой, она была предметом дискуссий и в дореволюционной, и в советской юридической науке. Активно проводилось ее обсуждение и в ходе подготовки нового ЗК РФ <*>. -------------------------------- <*> См., например: О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. 1997. N 3. С. 32 - 63.
Все высказанные по этому поводу воззрения можно свести к трем позициям. Первая из них представлена соображениями, которые исходят из единства земельного права как самостоятельной отрасли права и законодательства (В.В. Петров, Н.Н. Осокин, Г.В. Чубуков и ряд других ученых); представители данной позиции доказывают не столько самостоятельность земельного права, сколько невозможность какой-либо его части стать одновременно и частью гражданского права. Так, отмечается, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права <*>. Особый акцент перечисленные авторы делают на социальную значимость земли, опасаясь, что ее включение в сферу гражданского права приведет к экологическому кризису. По мнению Г.В. Чубукова, "в отношениях, связанных с землей, должен превалировать публичный интерес над частным. И именно земельное законодательство должно определить пределы включения земли в сферу гражданского оборота" <**>. -------------------------------- <*> См.: Петров В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 1992. N 5. С. 30. <**> Круглый стол: "Пути развития земельного законодательства РФ" // Государство и право. 1999. N 1. С. 52.
Однако если ранее (в период действия ГК РСФСР 1922 г. и 1964 г.) единство земельного права во многом обеспечивалось единством государственной собственности на землю и возможностью обеспечить единство подходов по наделению землей и распоряжению ею, то сегодня ситуация изменилась. Вторая позиция заключается в том, что фактически отрицается существование земельного права как отрасли в целом. Ее сторонники утверждают, что с включением земли в гражданский оборот "земельные отношения регулируются как гражданским, так и административным правом" <*>. Из этого делается вывод: земельное право как самостоятельная отрасль утратила свое значение. Земля, являясь объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского права. Такое же мнение высказал и М.И. Брагинский. Он утверждает, что "самые разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и воссозданию единого частного гражданского права" <**>. -------------------------------- <*> Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 1. С. 26. <**> Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе "право публичное - право частное" // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М., 2000. С. 75.
Третья позиция представлена компромиссным и более взвешенным подходом к ситуации. Исключительная государственная собственность на землю далеко не всеми правоведами расценивалась как основной аргумент в пользу выделения земельного права в самостоятельную отрасль <*>. Ее разрушение не должно восприниматься как одновременное исчезновение и данной отрасли права. С включением земли в гражданский оборот участок стал представлять собой объект гражданских правоотношений. Кроме того, она и раньше была предметом оборота, хотя основаниями передачи (приобретения) были не гражданско-правовые, а административные акты. -------------------------------- <*> См., например: Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. N 4. С. 30.
Отсюда ставится вопрос о том, каким должен быть баланс гражданского и земельного права в пограничной сфере. Так, Ю.Г. Жариков отмечает, что "соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной - норма земельного права". Он заявляет о приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о регулировании именно земельных отношений. Приоритет норм земельного права Н.И. Краснов связывает с необходимостью государственного регулирования в области использования и охраны земель, а также с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в определенном противоречии <*>. -------------------------------- <*> См.: Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 7. С. 53 - 54.
Но как именно разграничить сферу действия земельного и гражданского законодательств? Для сферы гражданского права определяющим является частный интерес. Его удовлетворение и защита потребовали закрепления и соответствующих правовых принципов: недопустимости вмешательства в частные дела, свободы распоряжения собственностью и т.д. В земельном праве, где не просто присутствует, а доминирует публичный интерес, нормы сформированы на основе других принципов. Качественно иные методология и подходы законодателя порождают своеобразную структуру правоотношений, особый баланс прав и обязанностей, не свойственный цивилистическому регулированию. В связи с этим в ст. 1 ЗК РФ названы принципы, совершенно не совпадающие с основными началами гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), и специально установлено, что действие норм земельного и гражданского законодательств разграничивается. И.А. Иконицкая, определяя ниши для земельного и гражданского законодательств в регулировании земельных отношений, проводит в этих целях специальный анализ статей ГК РФ. Ссылаясь на нормы ст. 129 и 209 ГК, гл. 17 ГК и ст. 13 ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ", она делает вывод о том, что "нормы гражданского законодательства применительно к регулированию земельных отношений носят общий характер ... в земельном законодательстве должна найти свое отражение специфика правового регулирования земельных отношений" <*>. -------------------------------- <*> Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. М., 1999. С. 37.
По этому поводу высказаны и другие точки зрения <*>. -------------------------------- <*> Так, Е.А. Суханов предложил проводить границу по отраслевым институтам: к гражданскому праву он относит право собственности и иные вещные права на землю, договоры по поводу земельных участков и наследование, к земельным институтам - ограничение размеров земельных участков, обеспечение целевого назначения и рационального использования, определение категорий земель и учет, см.: Суханов Е.А. Земля как объект гражданского права // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 1992. N 5. С. 49 - 50.
Однако проблема состоит как раз в том, чтобы найти не общий подход к разграничению действия норм разных отраслей (он намечен), а четкие ответы на достаточно большое количество конкретных, частных вопросов <*>. -------------------------------- <*> См.: Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. N 1. С. 36.
В этих целях были внесены различные предложения. Так, Ю.Г. Жариков предложил изначально разделить все земельные имущественные отношения на три группы: первая - отношения возникают на основании административно-правовых актов государственных органов и гражданское право в данном случае неприменимо (ведение земельного кадастра, мониторинга, вопросы землеустройства); ко второй группе отношений относятся те, которые могут регулироваться гражданским правом, но с учетом земельного, например оборот земельных участков, сделки с землей; к третьей группе принадлежат отношения, к регулированию которых напрямую применяются нормы гражданского законодательства, например нормы о возмещении убытков пользователям земельных участков <*>. -------------------------------- <*> См.: Жариков Ю.Г. Земельные отношения - имущественные отношения // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 1995. N 6. С. 24.
Ф.Х. Адиханов считает, что "подход к решению поставленных вопросов должен быть дифференцированным в зависимости от того, о какой группе земельных отношений идет речь" <*> и также (сходно с соображениями Ю.Г. Жарикова) выделяет три группы отношений. Но прежде всего он отделяет отношения, которые гражданским правом вообще не регулируются - земельные отношения "в чистом виде" (ведение земельного кадастра, планирование земельных ресурсов, земельный контроль); эти отношения составляют предмет земельного права как отрасли права. -------------------------------- <*> Адиханов Ф.Х. Указ. соч. С. 36.
Оставшиеся земельные отношения, при регулировании которых возможно соотношение норм гражданского и земельного права, Ф.Х. Адиханов разделяет следующим образом: первая группа отношений касается земли как вещи - объекта собственности и иных вещных прав; вторая группа представлена отношениями, связанными с оборотом земли; третью группу составляют обязательственные отношения, объектом которых является земля. Регулирование этих групп отношений находится как бы в "совместном ведении" гражданского и земельного права. Гражданское законодательство регулирует оборот земли постольку, поскольку оно регулирует оборот всех других объектов. Земля выступает в качестве объекта вещного права и определяет общие положения обязательственного права, которые касаются любых объектов гражданских прав. За этими пределами земельные отношения регулируются нормами права, которые учитывают ее специфику как природного объекта. Вряд ли обоснованно включать в структуру земельного права нормы, регулирующие отношения, которые по своей природе естественным образом связаны с понятиями стоимости, эквивалентности, возмездности, основаны на частном интересе. Нет смысла в рамках земельного права создавать теорию сделок, которая сформировалась и апробирована в гражданском праве, следует использовать, а не отвергать разработки цивилистов в области правоотношений собственности, в том числе собственности на землю, и т.п. <*> -------------------------------- <*> Есть и противоположная позиция, см.: Проблемы применения нового Земельного кодекса России // Журнал российского права. 2002. N 10. С. 159 - 168. Весьма определенно высказывается о необходимости рассматривать нормы земельного права как приоритетные и при обороте земельных участков М.И. Козырь, см.: Козырь М.И. Аграрное право России: проблемы становления и развития. М., 2003. С. 110.
Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что "гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции" <*>. Такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован <**>. -------------------------------- <*> Адиханов Ф.Х. Указ. соч. С. 37. <**> Концептуально важно признать, что многие сферы социальной жизни регулируются нормами различных отраслей. Вряд ли прав Н.А. Сыродоев, полагающий, что земельные отношения нельзя "разорвать" на отношения, регулируемые и гражданским, и земельным правом, см.: Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства. С. 32.
В литературе намечены и иные подходы к решению проблемы соотношения земельного и гражданского законодательств <*>. -------------------------------- <*> Например, по мнению Г. Волкова, следует прежде всего учитывать различие так называемых типов правового регулирования. Для сферы земельно-правового регулирования характерен тип разрешительного регулирования, см.: Волков Г. Разрешительный тип правового регулирования как основное начало земельного права. С. 91.
Тем не менее проблему взаимоувязки действия норм различных отраслей (прежде всего - гражданского и земельного) применительно к конкретным случаям и конкретным правоотношениям по поводу земли нельзя считать окончательно решенной. С принятием ЗК РФ вопрос о соотношении норм перечисленных отраслей законодательства открыт прежде всего с точки зрения приоритета одного закона над другим. Некоторые нормы ЗК и ГК РФ противоречат друг другу, и если в отношении некоторых сделок с землей, например аренды, приоритет специальных законов (в данном случае - ЗК РФ) закреплен в ГК РФ (ст. 607), то в отношении других сделок или отдельных моментов взаимодействия сторон в ГК РФ такого указания нет <*>. -------------------------------- <*> Многие авторы, отстаивающие приоритет земельного законодательства, ссылаются в данном случае на ст. 13 ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ", однако данная статья предусматривает приоритет норм земельного законодательства только в тех случаях, когда речь идет о допущении объекта к обороту, но не для установления правил совершения сделок.
Земельный кодекс устанавливает отличные от ГК РФ правила о переходе прав на земельный участок при отчуждении объектов недвижимости, расположенных на нем. Представляется, что при коллизии ЗК РФ и ГК РФ применению приоритетно подлежат нормы ЗК РФ. Об этом убедительно говорит и ч. 3 ст. 3 ЗК РФ. В соответствии с этим имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. К числу таких специальных норм в настоящее время можно отнести большинство норм ЗК РФ, ряд норм Законов "О государственном земельном кадастре" <1>, "О землеустройстве" <2>, "О разграничении государственной собственности на землю" <3>, "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <4>. -------------------------------- <1> ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 2 января 2000 г. // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149. <2> ФЗ "О землеустройстве" от 18 июня 2001 г. // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582. <3> ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г. // СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060. <4> ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
При оценке этих Федеральных законов следует изначально дифференцировать сами фактические отношения. Те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контролю за ними и т.п., являются сферой действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно-возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. И если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором случае, они как нормы общего характера применяются субсидиарно <*>. -------------------------------- <*> См. об этом также: Грось Л.А. О сопоставлении понятий "гражданское законодательство", "гражданское право" и "земельное законодательство" и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. 2002. N 9.
При регулировании земельных отношений встает вопрос не только о соотношении норм в отраслевом аспекте, но и об их соотношении в вертикальном аспекте, т.е. о дифференциации и взаимодействии федерального законодательства с нормативными правовыми актами субъектов РФ. Этот вопрос непосредственно связан с проблемой разграничения полномочий РФ и субъектов РФ в сфере регулирования земельных отношений (ст. 11, 71, 72 Конституции РФ). Приоритет федерального законодательства предполагает соответствие законодательства субъекта РФ федеральному законодательству и действие федерального закона в случае противоречия между законом субъекта и федеральным. Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Федеральное земельное законодательство изобилует пробелами, многие субъекты РФ приняли свои собственные законы о земле. Однако региональное земельное законодательство часто повторяет федеральное, не отразив специфику земли региона, либо противоречит ему <*>. -------------------------------- <*> См. об этом: Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов) // Государство и право. 1998. N 12. С. 67 - 71.
Многочисленные нормативные правовые акты субъектов РФ, принятые в период "неполноценного" федерального правового регулирования земельных отношений, требуют ревизии. Их содержание в соответствие с федеральным земельным законодательством до конца не приведено; а это в свою очередь может стать серьезным препятствием для развития рынка земли <*>. -------------------------------- <*> О различных нарушениях такого рода см., например: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. С. 28 - 29.
Действующий ЗК РФ (ст. 9 - 11) в отличие от предшествующего достаточно четко (не детально, а с точки зрения критериев отграничения) определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области земельных отношений. Но следует специально отметить, что отношения, связанные с оборотом земли, регулируются только федеральным законодательством, так как они лежат в сфере регулирования гражданского законодательства, а последнее есть прерогатива исключительно РФ (ст. 36, 55, 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ). Следовательно, к договорным отношениям (например, аренды) участков региональное земельное законодательство неприменимо <*>. -------------------------------- <*> В отдельных случаях, когда говорится об участии субъектов РФ в регулировании отношений по поводу земли (см., например: Иконицкая И.А. Разграничение полномочий Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений // Юридический мир. 1998. N 4. С. 42 - 44), понятие "оборот земли" рассматривается необоснованно широко.
В тех случаях, когда говорится об участии субъектов РФ в регулировании отношений по обороту земельных участков, в действительности имеется в виду возможность субъектов РФ регламентировать отношения, связанные с оборотом, но не сами отношения оборота. Например, в п. 1 ст. 4 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указывается, что минимальные размеры земельных участков данной категории могут быть установлены законами субъектов РФ. Из этого следует, что нормы актов субъектов РФ могут влиять на формирование объектов заключаемых сделок, в них могут содержаться правила, предваряющие, организующие оборот, но сами отношения из заключаемых сделок эти акты регулировать не могут. В Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 5 ст. 1) прямо говорится о том, что принятие субъектами РФ законов и других нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота участков из состава таких земель, не допускается. Для правильного применения законодательства, регулирующего оборот земельных участков, следует также учитывать существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений <*>, актов высших судебных органов. В числе последних таких актов по времени следует выделить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". -------------------------------- <*> Применительно к рассматриваемой теме следует выделить: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 1; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 3; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. N 4; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 3; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. N 5.
Особое место в этой системе актов занимают постановления и определения Конституционного Суда РФ <*>. -------------------------------- <*> См., например: Определение Конституционного Суда РФ от 6 ноября 2003 г. N 387-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бовиной Ольги Павловны на нарушение ее конституционных прав положениями статей 16, 20 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации"; Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 февраля 2000 г. N 41-О "По жалобе гражданки Медиковой Нины Петровны на нарушение ее конституционных прав положениями части первой статьи 16 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае".
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|