Договор мены земельных участков

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). Возможность совершения сделок мены земельных участков была предусмотрена в уже упоминавшемся Указе Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (п. 2), где говорится о том, что граждане и юридические лица - собственники земельных участков вправе обменивать земельный участок или его часть. Сходная норма была предусмотрена и Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 4). В настоящее время эти акты прекратили действие. Однако право на обмен земельного участка как разновидность сделок оборота вытекает из содержания действующих норм как гражданского, так и земельного законодательства. Очевидно, договор мены используется и в случаях, когда при изъятии земельного участка собственнику предоставляется другой земельный участок (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ, к договору мены, в том числе и мены земельных участков, применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям о договоре мены и существу обязательств, возникающих из этого договора. При этом каждая из сторон договора мены земельного участка признается продавцом участка, который она обязуется передать, и одновременно покупателем участка, который она обязуется принять в обмен.

Поскольку в основе договора мены лежит также переход права собственности на земельный участок (точнее - прекращение его у одного лица и возникновение у другого), то следует признать, что право на совершение сделок договора мены имеют только собственники <*>. Но это не исключает того, что их могут заключать представители собственников, а также лица, связанные с собственником соответствующими договорными отношениями.

--------------------------------

<*> См.: Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. N 4. С. 63. Но здесь же заметим, что совершать за собственника соответствующие действия могут и другие лица - комиссионеры, агенты, поверенные и т.п.

Надо признать, что обмен земельными участками в России совершенно не развит и практически отсутствует. Однако сказанное не означает, что отсутствует сама потребность в нем. Например, обмен явно был бы эффективен для "развязки узлов", устранения противоречий, оптимизации конфигурации земельных участков при покупке объектов недвижимости на участках, не принадлежащих собственнику, при выделе земельных долей в натуре и т.п.

Договор мены земельных участков заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Особенность данного договора заключается в том, что, если из соглашения не вытекает иное, тогда предполагается, что предметом этого договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы, связанные с передачей земельных участков, их принятием и иными действиями, относящимися к исполнению договора, осуществляются той стороной, которая несет определенные обязанности (ст. 568 ГК РФ). В случае, если из договора следует, что его предметом является обмен неравноценными земельными участками, то на сторону, передающую земельный участок, цена которого ниже, чем цена участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах земельных участков. Эта разница должна быть оплачена стороной непосредственно до или после передачи земельного участка, если иной порядок оплаты разницы не предусмотрен договором мены.

По существу, договор мены неравноценными земельными участками представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки как мены, так и купли-продажи. В юридической литературе высказывается мнение, что такого рода договор можно квалифицировать не только как сделку мены с элементами купли-продажи, но еще и как договор купли-продажи с элементами мены <*>. Однако законодатель в п. 2 ст. 568 ГК РФ делает выбор в пользу договора мены, так как основная цель этого договора - обмен имуществом.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.М. Эрделевского "Мена и бартер" включена в информационный банк.

<*> См.: Эрделевский А. Указ. соч. С. 33.

По договору мены передача земельных участков может осуществляться как одновременно, так и в разное время. В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи земельных участков не совпадают, к исполнению обязательств передать земельный участок после передачи участка другой стороной применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на соответствующие участки. Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на полученные по договору мены объекты переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче исполнены обеими сторонами. Однако возникновение права собственности на земельные участки по договору мены требует государственной регистрации. Из этого следует, что указанное выше общее правило к договору мены фактически неприменимо - право собственности возникает только с момента государственной регистрации.

Отдельно гражданским законодательством урегулирован вопрос об ответственности за изъятие имущества, приобретенного по договору мены (ст. 571 ГК). Сторона, у которой третьим лицом изъят приобретенный по договору мены участок, по обстоятельствам, возникшим до исполнения этого договора, вправе потребовать от другой стороны не только возмещения убытков (как при купле-продаже), но и возврата земельного участка, предоставленного в обмен.

Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. N 2-16/1629 была утверждена рекомендуемая форма договора мены земельными участками, но сегодня ее условия уже не имеют правового характера.

Представляется, что при разработке и заключении договора мены следует исходить из двух наиболее важных аспектов. Во-первых, надо учитывать особенности объекта - земельного участка - и применять все те правила, которые требуются для оборота недвижимости, - в частности, необходима государственная регистрация права приобретателя, следует идентифицировать земельный участок (т.е. указать номер кадастрового учета, местоположение и т.п.). Во-вторых, следует учитывать смысл самой мены и необходимость в указанных случаях применять правила о купле-продаже (см. выше).

В договоре мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участков или об отсутствии таковых, о передаче соответствующего земельного участка (его части) в аренду, во временное пользование, в залог третьему лицу, о наличии имеющихся сервитутов. Стороны, в собственность которых в результате договора переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров. Напомним также, что к договору мены земельных участков применяются и правила п. п. 2 и 3 ст. 37 ЗК РФ.

Специальными условиями следует считать условия, которые информируют стороны об ограничениях в использовании участков в связи с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесением участка (или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения. Представляется, что данные условия договора, указание целевого назначения земель, как и при купле-продаже, не могут быть отнесены к существенным в значении ст. 432 ГК РФ, поскольку они не зависят от волеизъявления сторон, а устанавливаются законом.

Ранее рекомендательные нормы Примерного договора мены земельных участков предусматривали также условие о том, состоят ли участки под арестом и свободны они или нет от имущественных прав третьих лиц. Но теперь необходимость предоставления такого рода информации установлена непосредственно в законе (например, ст. 460 ГК РФ), включение или невключение ее в текст соглашения не должно влиять на действительность соответствующего договора мены.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: