|
|
Оборот земельных участков: история и понятие
Исторический аспект. Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками. Землепользование - самая ранняя историческая форма обладания землей для производственных целей без обособления права на нее кого-то из пользователей. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и с расслоением общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого ее не было. Первые известные акты наделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель, выделением земель из общих фондов государства, захватом новых территорий. Это были решения властного характера, и сделками их назвать нельзя. Лишь со временем прежде всего в силу развития цивилизации и правовой системы в целом переход прав землепользования от одного владельца к другому стал опираться на акты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений. Так, в хозяйственной практике Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко применялись различные формы землепользования, основанные на соглашении сторон. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли в пользование <*>. -------------------------------- <*> Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Т. 1. М., С. 13, 45.
В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок. Существенно, что обладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали другим. Л.Л. Кофанов отмечает условность продажи земельных участков в самой Италии, поскольку "община сохраняла верховную власть над собственностью" <1>. С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора <2>. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римского частного права, как эмфитевзис (постоянное пользование). Чаще всего такие участки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а в качестве полученных на основе особого вещного права. Одни лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правом наследования, другие - на период жизни. Достаточно было платить определенную плату, часто символическую <3>. Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), а также другими вещными правами <4>. -------------------------------- <1> Кофанов Л.Л. Обязательственное право в архаичном Риме. М., 1994. С. 104. <2> См.: Гай. Институции. Кн. I - IV. М., 1997. С. 86. Гай полагал, что в таких случаях обладающие землей имели ее на праве владения или узуфрукта. <3> Дигесты Юстиниана // Памятники римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 281. <4> Там же. С. 281.
В литературе отмечается, что и позднее - в Средние века - отношения феодального сюзеренитета-вассалитета не строились по типу "собственник-арендатор": "Если собственность - это полное господство над вещью (plena in re potestas), то в отношении земли такого господства не было ни у одной из сторон. Вассал его не имел, так как сам получал землю у сюзерена и нес в связи с этим определенные повинности, а сюзерен тоже не был в своем господстве неограничен, так как земля находилась в юридически защищенном пользовании вассала" <*>. -------------------------------- <*> Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. Л., 1974. С. 89.
В связи с отсутствием абсолютного права собственника на землю долгое время не было ясных критериев для разграничения отдельных сделок. Передача земли почти во всех случаях именовалась продажей: "Одни на годы, другие на сто лет продаются манцепсам, т.е. арендаторам" <*>. Отличие покупки от форм найма заключалось не в характере владения, а исключительно в его сроках. В первом случае земля продавалась на 100 лет, а во втором - на пять, т.е. на срок до очередных публичных торгов, устраиваемых цензором. Плата за пользование землей выступала в форме поземельного налога, часто она дополнялась жертвоприношениями. -------------------------------- <*> Там же. С. 92.
В отношении земель, находившихся в частной собственности, систему латифундий, основанных на труде рабов, достаточно быстро сменила система колоната как более эффективная, поскольку основывалась на труде свободных крестьян, добровольно вступавших в отношения найма и заинтересованных в повышении урожайности <*>. -------------------------------- <*> Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы. М., 2002. С. 100.
Не было изначально и ясного понимания существенных условий, т.е. тех, при наличии которых договор считается заключенным <*>. -------------------------------- <*> См. об этом высказывания Павла, Гая: Дигесты Юстиниана... С. 464 - 465.
Однако платный характер различных сделок в отношении земли не вызывал сомнений: "...из того принципа, на основании которого мы начинаем иметь собственные владения и имущество, проистекает и право сдавать принадлежащие нам и брать внаем чужую собственность; и тот, кто берет внаем, согласно общенародному праву, обязан вносить плату сдающему; тот же, кто сдает, обязан предоставить вещь такой, чтобы другой мог ею пользоваться и извлекать доход" <*>. -------------------------------- <*> Отрывки из "Институций" Ульпиана // Памятники римского права. Юлий Павел. Пять книг сентенций к сыну. Фрагменты Домиция Ульпиана. М., 1998. С. 229.
Земельный участок рассматривался как вещь (res), несмотря на то что долгое время обладание землей сопровождалось ритуальными процедурами, с явным осознанием особенностей этого объекта <*>. Специфической была оценка земельного участка с точки зрения его единства. С одной стороны, участок рассматривался как единое целое, с другой - на основании различных возможностей хозяйственной эксплуатации, не исключалось и его разделение. При использовании участка могло быть выделено большое количество различных полномочий, приобретающих самостоятельное правовое значение. Известно описание такой ситуации одним из римских юристов; в нем приводится пример продажи (но по смыслу речь идет все-таки об аренде) зимнего пастбища <**>: хозяин ограничивает права покупателя (арендатора) на выпас определенного количества скота, пользования проезжей дорогой, выращивание овощей, рубку дров и пр. Покупателю же передается только одно право - пасти скот. -------------------------------- <*> См. об этом, например: Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М., 2003. С. 67, 145 - 151. <**> См.: Кофанов Л.Л. Указ. соч. С. 101 - 102.
И все же в целом римское право последовательно разграничивало обязательственные и вещные права. К первым относились обязанности должника совершить определенные действия. Что же касается прав вещного характера, то, как и сегодня, под ними понимались правовые возможности, не требующие действий других лиц, причем граница между ними проводилась в четкой и жесткой форме. "Если наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего предшественника" <*>. Соответственно различались и способы защиты тех и других прав. --------------------------------
КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.
<*> Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1996. С. 454.
До начала XX в. в России не было единых правил о сделках с землей. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система "кормления"). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению <*>. Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая - "исполу" и пр.) <**>. Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограничено административным характером предшествующего землепользования <***>. Вряд ли можно признать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались на личное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые (диспозитивные) начала. -------------------------------- <*> См. достаточно подробное изложение владельческих ситуаций: Соборное уложение 1649 года // Отечественное законодательство XI - XX вв. Ч. 1. М., 1999. С. 209 - 224. <**> См., например: п. 43 Псковской судной грамоты: Псковская судная грамота // История государства и права России. Источники права. Юридические памятники XI - XX вв. М., 1995. С. 16. <***> В нормативных актах того времени хорошо заметно, что условия найма зависели от усмотрения государства и соответствующих должностных лиц, см., например, раздел "О поместных землях" Соборного уложения 1649 года: Соборное уложение 1649 года // История государства и права России... С. 99 - 109.
Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее - пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками. До 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства. Кроме права собственности существовали и другие вещные права, прежде всего - различные сервитуты. В их число входили: "Права угодий в чужих имениях" <*>, право пожизненного владения с различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.), право проезда по дороге сопряженного участка и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов, сословий, национальностей. Так, допускалось разрешать земельные споры с учетом обычаев конкретной местности, если даже эти обычаи не совпадали с общими для территории России правовыми установками. -------------------------------- <*> Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 244.
Особо следует сказать о чиншевом праве, т.е. о вещном праве владения и пользования чужой землей за вознаграждение с возможностью наследования <1>. Оно возникло на землях в западных губерниях России как квазисобственность для определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной <2>. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими <3>. Из-за этого происходило смешение вещных и обязательственных прав. Вопрос об их разграничении поставил еще К.П. Победоносцев: "Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести к системе вотчинных прав и что к системе договоров" <4>. -------------------------------- <1> Там же. С. 249. <2> По мнению Л.В. Щенниковой, основной причиной, по которой вместо аренды использовался чинш, было желание обеспечить постоянное поддержание земель в хорошем хозяйственном состоянии без истощения, см.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 56. <3> См.: Синайский В.И. Указ. соч. С. 244. <4> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. М., 2002. С. 77 - 78.
Возможность продажи земли или предоставления ее на время уже тогда связывалась с понятием "оборотоспособность". Ряд земель рассматривался как "не способный к обороту по их природе" <*>; к ним относились: участки берегов судоходных рек, морские берега <**>, другие участки, выделенные для общего пользования. -------------------------------- <*> См. об этом: Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. Ч. 1. М., 1902. С. 608. <**> Так, Г.Ф. Шершеневич приводит случай из судебной практики, когда было признано, что город Феодосия не имеет право сдавать побережье и рыбные промыслы на нем в аренду, см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1994. С. 110.
Права лиц, получивших земельные участки не в собственность, рассматривались как права обязательственного характера <*>. Но, в отличие от римского права, титульные владельцы получили и вещно-правовую защиту. Было признано, что с переменой собственника различные договоры землепользования сохраняют свою силу <**>. -------------------------------- <*> Но ряд правоведов уже тогда возражали против столь односторонней оценки, см., например: Гуляев А.М. Русское гражданское право. СПб., 1913. С. 245. <**> См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 114.
Всякое временное пользование землей обязательно предусматривало предельные сроки пользования, по общему правилу - до 12 лет. В качестве исключения закон допускал наем до 30-летнего срока. Это касалось относительно благоприятных пустошей, на которых наниматель имел намерение возвести какие-либо строения. По окончании срока найма они становились собственностью хозяина земли. Наниматель мог получить за них незначительное вознаграждение или не получить ничего. В некоторых случаях сроки найма могли быть еще больше (например, при найме земель с целью устройства на них горных заводов допускался срок в 100 и более лет). В советский период оборот участков в его истинном (рыночном) смысле был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс <*> запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28 - 38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете. И лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.). Обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало. -------------------------------- <*> Принят 30 октября 1922 г., см.: Земельный кодекс Р.С.Ф.С.Р. // Собрание кодексов Р.С.Ф.С.Р. М., 1928. С. 311.
Договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. - запрещены <*>. Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось соответствующее административное решение. -------------------------------- <*> СЗ СССР. 1937. N 37. Ст. 150.
Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа. Создание цивилизованного рынка земли, когда важнейшим условием оборота является взаимное согласие сторон, опирающееся на действие закона стоимости и государственный контроль, состоялось только в период 1991 - 2001 гг. Современному состоянию законодательного обеспечения оборота земли <*> предшествовало несколько этапов переходного периода. -------------------------------- <*> Подробно эти вопросы здесь не рассматриваются, хотя, конечно же, заслуживают отдельного изучения. Особо следует выделить первый, начальный период реформ (условно - 1990 - 1996 гг.). Назовем основные нормативные акты того периода, выступавшие своеобразными вехами в развитии земельного законодательства: Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. N 26. Ст. 327; Постановление Верховного Совета РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103/1-1 "О введении в действие Земельного кодекса РСФСР" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 22. Ст. 769; Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 1. Ст. 26; Указ Президента СССР от 5 января 1991 г. N УП-1285 "О первоочередных задачах по реализации земельной реформы" // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. N 2. Ст. 58; Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53; Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" // САПП РФ. 1993. N 52. Ст. 5085; Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" // СЗ РФ. 1996. N 8. Ст. 698; Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" // СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026.
О понятии и содержании оборота земельных участков. Вопрос о сделках с землей (земельными участками) непосредственно связан с такими понятиями, как "оборот", "гражданский оборот", "экономический оборот". Они применяются и широко используются в обиходной речи, юридической литературе, в международных актах <*> и российском законодательстве (ст. 2, 5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В русском языке под оборотом обычно понимается "...обращение денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли (например, торговый оборот)" <**>. -------------------------------- <*> См., например: Конвенция ООН о борьбе против незаконного оборота наркотических средств и психотропных веществ (Вена, 20 декабря 1988 г.) // Международная защита прав и свобод человека. М., 1990. <**> Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. М., 1988. С. 502.
В Энциклопедическом юридическом словаре термин "гражданский оборот" понимается как "гражданско-правовое выражение экономического оборота, которое опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права... В содержание гражданского оборота входит переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов" <*>. -------------------------------- <*> Энциклопедический юридический словарь. М., 1997.
В экономической литературе под "оборотом" обычно понимается совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника <*>, а также аналогичные процессы цикличного характера <**>. -------------------------------- <*> При этом термины "оборот" и "обращение" используются как тождественные, см.: Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р., Пуляев В.Т. Краткая экономическая энциклопедия. СПб., 1998. С. 234. <**> Рыночная экономика / Под ред. Ю.С. Мирецкого. М., 1994. С. 56; Коммерческий словарь. М., 1991. С. 116.
Не сложилось однозначного понимания гражданского (экономического) оборота и в юридической литературе. Е.А. Суханов под ним понимает юридическое выражение экономической категории "рынок" <1>. Такое противопоставление юридического и экономического значения этих понятий все-таки необоснованно. И юристы, и экономисты активно используют оба слова ("рынок" и "оборот"). Но, полагаем, под рынком было бы лучше понимать сами отношения и структуры (субъектов). Оборот же есть динамичная составляющая рынка <2>. Например, Комплексная программа развития инфраструктуры товарных рынков в Российской Федерации <3> выделяет понятие "товарный рынок", определяемый как система субъектов экономики и их отношений <4>. В таком понимании оборот - это действия, совершаемые участниками рынка. -------------------------------- <1> См.: Суханов Е.А. Вступительная статья // Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве. М., 1996. С. 3. <2> К такому же выводу близок и А.Ю. Голубков, см.: Голубков А.Ю. Правовое регулирование рынка ценных бумаг // Государство и право. 1997. N 3. С. 86 - 93. <3> Утв. Постановлением Правительства РФ 15 июня 1998 г. <4> Ср.: Илюшина М.Н., Челышев М.Ю. Коммерческое право. Казань, 2001. С. 60.
Вряд ли правильно сводить этот термин и к обязательствам по переходу права собственности на имущество <*>, поскольку сами эти отношения (обязательства) являются следствием определенных действий (сделок) и не исчерпывают его значения. -------------------------------- <*> См.: Эбзеев Б.Б. Гражданский оборот: понятие и юридическая природа // Государство и право. 1999. N 2. С. 33.
В литературе встречаются и другие трактовки оборота <*>. Но, как отметил В.А. Тархов, "эти попытки успеха не имели, потому что определить оборот нисколько не легче, чем определить гражданское право" <**>. В целом же можно говорить, что существует четыре основных подхода к понятию "оборот": -------------------------------- <*> См.: Красавчиков О.А. Советская наука гражданского права: Учен. труды. Сер. "Гражданское право". Т. VI. Свердловск, 1959. С. 296 - 297; Алексеев С.С. Право: Опыт комплексного исследования. М., 1998. С. 591. <**> Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Уфа, 1998. С. 50.
1) весь рынок с его структурой и инфраструктурой; 2) совокупность производственных отношений товарообменного характера; 3) лица (субъекты) и отношения между ними, основанные на действии закона стоимости; 4) обязательства и сделки, их порождающие (иногда шире - и иные юридические факты). Первые три позиции в принципе неприемлемы, так как необычайно широко толкуют оборот. Что же касается последней группы, то целесообразно внести некоторые уточнения. Закон не содержит понятия гражданского оборота. Однако из ст. 129 ГК РФ следует, что "оборотоспособность" есть свобода отчуждения и перехода объектов гражданских прав от одного лица к другому; с учетом активной роли участников гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). В таком случае логично предположить, что и сам оборот связан именно с этими правовыми явлениями - действиями по возникновению (изменению, прекращению) правоотношений. Поскольку указанные действия есть прежде всего сделки (ст. 153 ГК РФ), то именно их и следует признать содержанием экономического (гражданского) оборота. Возможно, в широком смысле под оборотом можно понимать как сделки, так и отношения, порожденные ими (например, договор купли-продажи и возникающие из него обязательства по передаче вещи, по уплате денег и т.п.). Однако в любом случае целесообразно учитывать, что отношения есть лишь результат сделок. Определять гражданский оборот через категорию отношений (точнее - только отношений) не вполне точно, потому что прежде, чем возникнут правовые связи, им предшествует активная деятельность субъектов права (совершение сделок). Рассуждать же об обороте без акцента на его волевой и целенаправленный характер видится бессмысленным. Это понятие следует считать связанным преимущественно с соответствующими юридическими фактами (сделками) <*>. Применительно к торговому обороту (как разновидности гражданского) Г.Ф. Шершеневич говорил именно о "совокупности сделок" <**>; аналогично оценивал суть экономического оборота и его юридической формы и П.П. Цитович <***>. Подчеркнем, что и с экономической точки вопрос об обороте есть вопрос об акте товарообмена. -------------------------------- <*> В.А. Белов специально подчеркивает, что и оборот, и рынок ценных бумаг связаны и определяемы через совокупность соответствующих сделок, см.: Ценные бумаги в российском гражданском праве. М., 1996. С. 3. <**> Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. М., 1994. С. 24. <***> См.: Цитович П.П. Очерк основных понятий торгового права. М., 2001. С. 46 - 83.
Выражение "оборот земельных участков" в специальной литературе трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А. Сыродоев, "в связи с переходом к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнести понятия "рынок земли" и "оборот земли" <*>. Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь считают, что понятия "рынок земли" и "оборот земли" различны по объему. Первое понятие шире второго и включает в себя помимо системы сделок с землей и обеспечивающие их механизм и инфраструктуру <**>. Э.А. Крылатых же рассматривает земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом <***>. -------------------------------- <*> Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. N 9. С. 41. <**> См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. 1998. N 2. С. 50. <***> См.: Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений // Проблемы прогнозирования. 1997. N 1. С. 35.
По мнению Ф.Х. Адиханова, "оборот земли можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом - частный (рыночный)" <*>. -------------------------------- <*> Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. N 1. С. 37.
Нельзя смешивать юридические и экономические понятия этого слова. Помимо совокупности сделок по поводу земли (т.е. собственно оборота) в состав элементов рынка земли входят также: а) совокупность участников данного рынка (субъектная составляющая); б) отношения оборота, представленные преимущественно обязательствами, возникающими в результате сделок; в) государственная система контроля, регистрации и мониторинга за оборотом земли и деятельностью на рынке в целом, включая органы, реализующие указанные функции; г) масштабы и границы рынка, специально определяемые законодательством в силу того, что "рыночное поле" находится под воздействием специальных норм; последний элемент рынка теснейшим образом связан и с понятием "оборотоспособность" (см. далее - в следующей подрубрике). О сделках, относящихся к обороту земельных участков. Оборот земли не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав <*>. В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересованных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов. -------------------------------- <*> См.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. С. 105.
В юридической литературе вопрос о классификации сделок с землей отдельно не поднимался. Они, как и любые другие гражданско-правовые сделки, подразделяются на односторонние и многосторонние (договоры). К односторонним сделкам можно отнести завещание, предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным организациям <*> и т.д. К многосторонним - договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды земельных участков и т.д. -------------------------------- <*> Такая оценка права постоянного (бессрочного) пользования может вызвать возражения, но следует учитывать, что здесь именно акт предоставления, а не договор вызывает правоотношения. Было бы правильным после предоставления земельного участка в постоянное пользование заключать и договор, детализирующий взаимоотношения сторон.
Можно классифицировать сделки с землей и по признаку перехода права собственности на земельный участок: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание и др. В числе сделок, не связанных с переходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды, доверительного управления и т.д. Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, т.е. договорами. При этом нет оснований ограничивать состав сделок оборота земельных участков только теми из них, которые направлены на переход права собственности. В условиях, когда многие вопросы оборота земельных участков еще не решены, их аренда является наиболее используемым вариантом и удобным инструментом распоряжения землей, в первую очередь для государства. Договор аренды позволяет извлекать доход из земельного участка, оставаясь при этом его собственником. В связи с этим для отнесения тех или иных сделок к обороту был бы достаточен критерий появления у нового владельца вещных прав <*>. Следовательно, договоры аренды также должны быть признаны сделками оборота; в результате предоставления объекта у арендатора появляются и определенные вещные правомочия <**>. -------------------------------- <*> Другими словами, таких полномочий, для реализации которых достаточно собственных действий уполномоченного лица. Для противопоставляемых им обязательственных прав характерно иное - требуется совершение действий другим лицом (должником). Типичный пример вещного права - право собственности. См. об этом, например: Синайский В.И. Указ. соч. С. 196. <**> По этому поводу в литературе были высказаны различные соображения, но следует согласиться с необходимостью различать права арендатора по предоставлению участка (очевидно, обязательственные) и права из факта обладания объектом в силу аренды, см., например: Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? // Хозяйство и право. 2002. N 7; Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах // Правоведение. 2000. N 2. С. 146 - 151.
Сходны со сделками оборота и договоры, которыми оформляются некоторые земельные сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ). Ограниченные вещные права, рожденные определенной связью вещей и интересов, установлены непосредственно законом. Соглашения же при этом выполняют обслуживающую, факультативную роль. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ спор об ограниченных правах на чужой участок может быть разрешен судом и без договора. Отсюда следует, что под сделками оборота (экономического, гражданского) следует понимать только те волевые, осознанные действия обоих участников акта, которые направлены на приобретение прав и обязанностей вещно-правового характера в легитимном порядке. Юридические факты, не отвечающие таким признакам, например решение суда о присуждении имущества, а также действия неправомерные, если даже они и влекут вещные правоотношения, было бы правильным исключить из числа сделок оборота. Например, причинение вреда (деликт) также ведет к возникновению правоотношений. Но последующие действия по компенсации ущерба не вызваны волей участников. Таковы и многие юридические акты в сфере финансово-бюджетных отношений (утверждение соответствующим органом бюджета и т.п.). Трудно признать элементом оборота и события (например, смерть наследодателя). Вряд ли правильно рассматривать в качестве оснований оборота земельных участков изменение категории земли <*>. В этом случае остаются неизменными и субъект, и объект прав, происходит лишь смена правового режима. -------------------------------- <*> См.: Гребенников А.И. Правовые проблемы платы за землю в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 8.
Основаниями для отношений оборота могут выступать административные акты, случаи универсального правопреемства и т.д. (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Чаще всего они являются элементами так называемых сложных юридических составов <*>. Речь идет о таких системах (совокупностях) разных юридических фактов, которые лишь вместе порождают, изменяют, прекращают соответствующие правоотношения. Они часто включают в себя административные акты, имеющие для земельных отношений особое значение уже потому, что продавцом на первичном рынке обычно выступают публичные образования. Таким сделкам, как правило, предшествуют волевые акты административной деятельности соответствующих органов (см. об этом § 4 главы 1). --------------------------------
КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Теория государства и права" (под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.
<*> См. об этом, например: Матузов Н.И., Малько А.В. Теория государства и права. М., 2001. С. 403 - 404.
В настоящем учебном пособии рассматриваются (глава 2) только сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, залога <*>, а также некоторые вопросы договорных отношений в связи с участием в уставном (складочном) капитале других организаций. Это объясняется особым значением названных сделок для оборота земель в условиях рыночной экономики. -------------------------------- <*> Договор залога также не является сделкой, приводящей к переходу права собственности, но правила о нем включены в настоящее издание в связи со значением залога для развития рынка земли.
Надо также признать, что было бы целесообразно усилить роль договорных начал в формировании прав на землю. Во многом придание договору большего значения следует связывать не только с законодательными изменениями, но и с правильным толкованием уже имеющихся норм. Например, в соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ, лица, получившие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться таким участком. Но это не значит, что они не могут распоряжаться самим правом <*>. -------------------------------- <*> Также оценивается значение данной нормы и в ряде работ правоведов, см., например: Комментарий к земельному законодательству / Отв. ред. М.В. Бархатов. М., 2002.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|