Договор доверительного управления земельными участками

Доверительное управление имуществом - сравнительно новый институт в гражданском законодательстве России. До введения в действие части второй ГК РФ использовались лишь некоторые фрагменты правового регулирования, имеющие сходство с доверительным управлением.

Так, в соответствии с ГК РСФСР 1964 г. в случае признания гражданина безвестно отсутствующим на основании решения суда назначался опекун, который фактически управлял имуществом отсутствующего лица (ст. 19 ГК 1964 г.). Он наделялся правом назначить исполнителя завещания, совершавшего все действия по управлению наследственной массой (ст. 544 и 545 ГК 1964 г.).

Закон "О банках и банковской деятельности" от 2 декабря 1990 г. (ст. 5) в числе банковских операций называл привлечение и размещение средств, а также управление ценными бумагами по поручению клиентов (доверительные (трастовые) операции).

В Указе Президента РФ "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" от 1 июля 1992 г. N 721, а также в других нормативных правовых актах предусматривалась возможность передачи в доверительное управление пакетов акций предприятий, подлежащих приватизации.

Институт доверительной собственности, существенным признаком которого является переход права собственности к доверительному собственнику, был заимствован из англо-американского права. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. "О доверительной собственности (трасте)" не получил развития в законодательстве РФ. И на то были свои причины.

Гражданское право РФ, как и континентальное европейское в целом, не признает "расщепленной собственности" и опирается на различие вещных и обязательственных прав, не свойственных англо-американскому праву. В России законодательство строится таким образом, что нет ни необходимости, ни возможности заслонять собственника фигурой доверительного управляющего.

В литературе отмечается, что появление доверительной собственности было обусловлено тем, что "общее право" не защищало собственника от злоупотреблений доверительного управляющего. Такая возможность была ему предоставлена только с формированием другого блока норм - "права справедливости" <*>.

--------------------------------

<*> См. об этом подробнее: Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 582 - 583.

Подобной структуры права нет в странах континентальной Европы, как и нет понятия "доверительная собственность". С вступлением в силу части второй ГК РФ данный Указ Президента утратил силу.

В настоящее время отношения доверительного управления имуществом регулируются нормами гл. 53 ГК РФ.

Под доверительным управлением понимается самостоятельная деятельность управляющего по наиболее эффективному осуществлению от своего имени правомочий собственника и (или) иных прав другого лица (учредителя управления) в интересах последнего или указанного им третьего лица (выгодоприобретателя).

Закон устанавливает, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

В связи с этим можно утверждать, что правомочия доверительного управляющего возникают не из акта передачи ему этих полномочий от собственника, а в силу договора <*>. Отсюда и другой вывод - отношения по доверительному управлению не являются вещно-правовыми, хотя внешние признаки для такой оценки имеются <**>.

--------------------------------

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 3. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002. С. 784.

<**> В любом случае целесообразно помнить, что для признания доверительного управления вещным правом (ограниченным вещным правом) нет главного - соответствующего основания, влекущего возникновения именно вещно-правовых отношений. Когда же утверждается о вещно-правовой природе доверительного управления (см., например: Рябов А.А. Траст в российском праве // Государство и право. 1996. N 9. С. 42 - 50), то забывается о решающей роли именно договора.

Непосредственно в ст. 1013 ГК РФ нет указания о том, что земельные участки могут быть объектом договора доверительного управления. Но с появлением договорных институтов гражданского законодательства при обороте земли и в связи с содержанием ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ситуация изменилась. Возникла практика применения договора доверительного управления - по крайней мере, в отношении земельных долей.

Не менее важно и то, что при заключении договора доверительного управления не нарушается одно из важнейших ограничений - земельный участок не переходит в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК РФ), с помощью этого договора вообще нельзя сменить собственника.

Косвенно возможность заключения данного договора подтверждается и ст. 1013 ГК РФ, где в числе объектов договора доверительного управления названы предприятия и иные имущественные комплексы, которые, конечно же, могут включать и обычно включают в свой состав земельные участки.

Вопросам доверительного управления посвящено несколько норм ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так, ст. 16 предусмотрено, что ранее заключенные договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 этого Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу; ФЗ от 7 марта 2005 г. N 10-ФЗ срок приведения договоров аренды земельных долей продлен до четырех лет. Если же этого не произойдет, то к таким договорам будут применимы правила договоров доверительного управления имуществом. И что весьма важное - регистрации таких договоров не требуется.

По существу, речь идет о том, что ранее заключенные договоры аренды в определенных случаях признаются договорами доверительного управления. Арендатор рассматривается как доверительный управляющий. К арендодателю применимо понятие - выгодоприобретатель, к арендной плате - выгода по договору. Этот компромиссный вариант, несмотря на довольно сложную ситуацию с земельными долями, в целом получил одобрение <*>. Но вопросы "смены правового регулирования" и тем самым правового режима требуют осмысления и специального решения <**>.

--------------------------------

<*> Например, отмечается, что возможность изменения правового режима, в том числе смена правового института, без признания соответствующих договоров недействительными имеет и важное социальное значение, см.: Постатейные комментарии к Земельному кодексу... / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. С. 623.

<**> Можно обратить внимание на то, что ряд базовых элементов указанных договоров не совпадает. Например, арендная плана и вознаграждение по договору доверительного управления имеют различный режим, не совпадает их экономическое значение: арендная плата по общему правилу включается в себестоимость, а вознаграждение управляющего - нет; несовпадение цели договора влечет различный характер прав и обязанностей, влияет на объем прав сторон и т.п.

Следует отметить, что норма о распространении правил договора доверительного управления на ранее заключенные договоры аренды земельных долей является императивной. Она касается только тех случаев, когда последние (договоры аренды) не были приведены в соответствие с действующим гражданским законодательством.

Кроме того, возможность применения договора доверительного управления предусмотрена ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Правда, в этом случае в доверительное управление предусмотрена передача не самого участка, а доли в праве общей собственности.

Передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему все правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Он лишь наделяет доверительного управляющего правом от своего имени осуществлять эти полномочия. Вместе с тем собственник в период действия договора доверительного управления не может осуществлять принадлежащие ему правомочия в отношении переданного в управление имущества <*>.

--------------------------------

<*> Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М., 1996. С. 243.

Договор доверительного управления является срочным (заключается на срок, не превышающий пяти лет) и, как правило, возмездным. Возмездный характер договор приобретает тогда, когда в нем определены размер и форма вознаграждения. Согласно ст. 1016 ГК РФ эти условия - существенные условия договора <*>. Безвозмездным он становится тогда, когда это предусмотрено в законе или договоре. Следует помнить, что возмездный договор является взаимным, безвозмездный - односторонним.

--------------------------------

<*> См. об этом: Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом (глава 53) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 534 - 536.

Договор доверительного управления земельным участком может быть как договором в пользу его участников, так и договором с пользу третьего лица (выгодоприобретателя по договору).

В отношении договоров аренды земельных долей, которые принудительно признаются договорами доверительного управления, можно высказать предположение, что на них распространяется тот же режим. Следовательно, если срок аренды превышал пятилетний срок, то срок договора доверительного управления должен быть в пределах пяти лет.

Отсчет этих пяти лет было бы правильно вести с 28 января 2003 г. (по прошествии шести месяцев от даты публикации - 27 июля 2002 г.). При этом следует учесть и нормы п. 2 ст. 1016 ГК РФ, позволяющие утверждать: если пятилетний срок истек и не поступило заявления о прекращении договора от одной из сторон, он продлевается на ранее заключенных условиях, не противоречащих правилам гл. 53 ГК РФ. Условия о сроке, предусмотренные в ранее заключенных договорах аренды, не действуют.

Как правило, договор доверительного управления есть соглашение, заключаемое в свободном порядке. Однако согласно п. 1 ст. 1026 ГК РФ доверительное управление может быть учреждено и по основаниям, предусмотренным законом. Например, вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ) или на основании завещания, в котором назначен его исполнитель.

В случаях, когда доверительное управление учреждается на основании властного акта, договор является непременным условием возникновения доверительного управления; его заключение становится обязательным.

Предметом договора доверительного управления земельным участком является совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Относительно объектов договора доверительного управления п. 3 ст. 1013 ГК РФ устанавливает ограничение. Так, не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении.

Но это положение практически не имеет значения для случаев доверительного управления земельными участками, поскольку они не могут находиться на такого рода правах. В доверительное управление может быть передан и заложенный земельный участок. И это не лишает залогодержателя права обратить на него взыскание.

Доверительный управляющий должен быть предупрежден собственником об обременении участка залогом, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать выплаты ему причитающегося вознаграждения за один год (ст. 1019 ГК РФ).

Передаваемая в доверительное управление собственность должна быть обособлена от другого имущества учредителя управления и от собственности управляющего. Имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, по которому ведется самостоятельный учет.

Учредителем управления может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ, другие лица, например орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК РФ). Лицо, обладающее земельным участком не на праве собственности, а на иных основаниях (см., например, гл. IV ЗК РФ), не может быть учредителем.

В отношении доверительного управляющего закон (ст. 1015 ГК РФ) устанавливает значительное число ограничений.

Доверительным управляющим может быть только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, т.е. профессиональный участник хозяйственного оборота.

Унитарные государственные или муниципальные предприятия не могут выступать в качестве доверительных управляющих прежде всего по причине ограниченного характера права на имеющееся у них имущество собственника, что ограничивает и их имущественную ответственность <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Суханов Е.А. Договор доверительного управления имуществом. С. 55.

Доверительное управление связано с необходимостью постоянного совершения юридических действий, поэтому не могут быть управляющими некоммерческие организации, за исключением учреждений и граждан, не являющиеся предпринимателями, и случаев, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом.

Доверительным управляющим не может быть государственный орган или орган местного самоуправления.

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом, так как это противоречит сути данного договора (в этом случае он оказывается действующим в свою пользу).

К обязательным условиям договора доверительного управления имуществом согласно ст. 1016 ГК РФ относятся:

а) состав имущества, передаваемого в управление; в договоре должны быть указаны признаки, индивидуализирующие земельный участок;

б) наименование или имя выгодоприобретателя;

в) размер и форма вознаграждения управляющему, если его выплата предусмотрена договором;

г) срок действия договора.

Вознаграждение управляющему, возмещение произведенных им необходимых расходов может производиться только за счет доходов от использования переданного в управление имущества (ст. 1023 ГК РФ). Это повышает заинтересованность управляющего в эффективном управлении.

В целях предотвращения заключения договоров доверительного управления для прикрытия сделок купли-продажи или дарения имущества, в том числе земельных участков, ст. 1016 ГК РФ определяет срок действия договора - он не может превышать пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемых в управление, федеральным законом могут быть предусмотрены иные предельные сроки договора.

Договор доверительного управления земельным участком заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ). Как уже отмечалось, не требуют государственной регистрации ранее заключенные договоры аренды земельных долей. На вновь заключаемые договоры доверительного управления это правило не распространяется.

Несоблюдение перечисленных требований влечет недействительность договора. Заметим, что последствия этого существенно отличаются от иных сходных ситуаций, возникающих при передаче недвижимости. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора сказывается только на вступлении договора в силу.

Передача в доверительное управление земельного участка должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимости. Кроме договора, должен быть составлен и подписан передаточный акт или иной документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка в управление (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Доверительный управляющий в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления земельным участком, осуществляет правомочия собственника, предусмотренные п. 1 ст. 209 ГК РФ. При этом право распоряжения управляющий может осуществить только в случаях и в пределах, предусмотренных в договоре (п. 1 ст. 1020 ГК РФ).

Управляющий действует от своего имени в интересах учредителя управления или назначенного им выгодоприобретателя, указывая при этом, что он действует в качестве управляющего. Так, при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона должна быть информирована об их совершении. В письменных документах после имени (наименования) доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У.". Он в этом случае становится стороной совершенных сделок, а долги по вытекающим из них обязательствам погашаются прежде всего за счет переданного в управление имущества (п. 3 ст. 1022 ГК РФ).

При несоблюдении указанного условия считается, что управляющий заключил сделку в личных целях и отвечать по обязательствам он будет лично принадлежащим ему имуществом (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Права, приобретенные им в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного ему в доверительное управление имущества.

Обязанности, возникшие в результате действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества. Так, в случае сдачи земельного участка в аренду право получения арендной платы включается в состав переданного имущества; обязанность, например, возместить убытки арендатору исполняется за счет переданного в доверительное управление земельного участка.

Управляющий обязан предоставлять учредителю и выгодоприобретателю отчеты о своей деятельности. Порядок и сроки их сдачи устанавливаются договором (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).

Доверительное управление не относится к фидуциарным (доверительным) сделкам и не достигает столь высокой степени доверительности как доверительная собственность в англо-американской системе права. Тем не менее значение личности участников договора, а также личности выгодоприобретателя для него достаточно велико <*>. В связи с этим ст. 1021 ГК РФ установлено, что доверительный управляющий обязан лично осуществлять действия по управлению земельным участком. Они могут быть возложены на третье лицо только в следующих случаях:

--------------------------------

<*> См.: Гузикова С.В. Доверительное управление: гражданско-правовые отношения и их содержание // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. Исследовательский центр частного права. М., 2000. С. 303 - 312.

- если управляющий уполномочен на это договором;

- получил на это письменное согласие учредителя;

- либо вынужден прибегнуть к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Основное отличие поручения третьему лицу совершать действия по доверительному управлению от передоверия заключается в том, что после передачи управления управляющий продолжает нести ответственность за действия избранного им поверенного, как за свои собственные. Поверенный совершает действия с перешедшим к нему имуществом от имени доверительного управляющего, а не от своего имени.

Для выполнения возложенных на управляющего обязанностей по осуществлению правомочий собственника, он вправе использовать для защиты своих прав на имущество правовые средства, связанные с требованием всякого устранения нарушения его прав.

Так, управляющий может предъявлять иски:

- об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ);

- об истребовании земельного участка от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) и;

- об устранении препятствий в использовании земельного участка (ст. 304 ГК РФ).

Такие иски могут быть предъявлены управляющим и к собственнику в период действия договора, что предусмотрено п. 3 ст. 1020 ГК РФ (см. также ст. 305 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1018 ГК РФ на находящееся в доверительном управлении имущество не может быть обращено взыскание по долгам учредителя. Но это не касается тех случаев, когда наступает несостоятельность (банкротство) этого лица. Тогда находящееся в доверительном управлении имущество включается в конкурсную массу.

В литературе выделяются две сферы ответственности участников доверительного управления: первая включает вопросы ответственности по сделкам управляющего с третьими лицами, а вторая - вопросы ответственности в отношениях между самими участниками по заключенному договору <*>. Выгодоприобретателю управляющий обязан возместить убытки в виде упущенной выгоды (не полученных за время доверительного управления доходов, предусматривавшихся договором). Учредителю должна быть возмещена как упущенная выгода, так и реальный ущерб. Договор доверительного управления может предусматривать в качестве возмещения нанесенного ущерба - предоставление управляющим залога.

--------------------------------

<*> В литературе иногда утверждается, что для управляющего ответственность всегда наступает независимо от вины (см.: Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 581).

Обязательства, связанные с осуществлением доверительного управления имуществом, управляющий погашает за счет этого имущества. В случае его недостаточности взыскание может быть обращено на имущество управляющего и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. Ответственность за обязательства по сделке, совершенной управляющим с превышением его полномочий, он несет лично.

Как профессиональный предприниматель, управляющий отвечает и за случайно возникшие убытки. И освобождается от ответственности, только доказав, что такие они возникли в результате непреодолимой силы либо действий учредителя или выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Основание для возмещения убытков - непроявление управляющим должной заботы об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления. Обычно столь строгие требования к оценке действий управляющего объясняются необходимостью повышенной защиты интересов учредителя и выгодоприобретателя <*>.

--------------------------------

<*> См.: Суханов Е.А. Договор доверительного управления имуществом. С. 55.

Будучи срочной сделкой, договор доверительного управления прекращается с истечением срока, на который он заключен (либо предельного срока, установленного законом). Иные основания его прекращения определены в ст. 1024 ГК РФ. Так, к ним относятся: смерть управляющего-гражданина, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, ликвидация коммерческой организации, признание управляющего банкротом, признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Договор прекращается также в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица-выгодоприобретателя, отказом выгодоприобретателя от получения выгод. Однако он может предусматривать на эти случаи и иные последствия, например: переход прав бенефициара к учредителю, сохранение договора после смерти бенефициара для его наследников.

Односторонний отказ от договора допускается со стороны доверительного управляющего в связи с его невозможностью лично осуществлять управление земельным участком, а со стороны учредителя управления - по любым причинам, но при условии выплаты управляющему обусловленного договором вознаграждения.

При отказе от договора учредительного управления другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

В соответствии с п. 3 ст. 1024 ГК РФ при прекращении договора доверительного управления имущество передается учредителю управления. Но договором может быть предусмотрены и другие варианты, например передача имущества бенефициару или его приобретение управляющим.

Договор доверительного управления земельным участком необходимо отличать от договора поручения, договора комиссии и договора агентирования, объектом которых является земельный участок.

В отличие от договора поручения доверительный управляющий действует от своего имени, а не от имени поручителя. При этом совершаются не только юридические, но и фактические действия.

В отличие от договора комиссии договор доверительного управления предусматривает возможность совершения управляющим от своего имени не только сделки, но и любые иные юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Наибольшее сходство договор доверительного управления имеет с договором агентирования. Но в отличие от агента доверительный управляющий может действовать только от своего имени, а агент - как от своего имени, так и от имени принципала. Как и доверительный управляющий, агент вправе совершать и юридические, и фактические действия. Однако агент совершает только такие фактические действия, которые лишь сопутствуют юридическим действиям и не связаны с использование земельного участка принципала, направленным на извлечение из этого имущества выгоды, что свойственно доверительному управлению. Как правило, доверительный управляющий совершает все три правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, тогда как агент только распоряжается имуществом и не осуществляет правомочия по пользованию им.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: