Согласование результатов оценки

Целью согласования результатов расчетов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Для определения весов различных подходов используем метод ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как способность учитывать цель оценки, конъюнктуру рынка, физические и экономические параметры объекта, качество информации.

Этапы расчета удельного веса:

1) каждому использованному подходу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг и проставляются баллы: высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;

2) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;

3) определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных подходов;

4) рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы баллов соответствующего подхода к общей сумме баллов.

Таблица 4 – Определение удельного веса

Таблица 5 – Согласование результатов

Задача № 1

Вы были наняты для оценки земельного участка небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для строительства большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования позволили собрать следующую информацию:

Таблица 6 – Исходные данные

Требуется выполнить следующие задания:

1. Рассчитать стоимость земельного участка и заполнить следующую таблицу 7.

Таблица 7 - Расчет стоимости земельного участка

2. Рассчитать срок окупаемости по каждому из вариантов.

3. Обосновать выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования земельного участка.

Практическое занятие № 10

Формирование системы управления муниципальным имуществом. Место оценки в системе управления. Анализ рынка недвижимости нежилых помещений в муниципальном образовании.

Вопросы к семинарскому занятию

1. Раскройте понятие системы управления муниципальным иму-ществом.

2. Назовите цели и задачи системы управления муниципальным имуществом.

3. Раскройте содержание основных функций системы управления муниципальным имуществом.

4. Опишите основные механизмы системы управления муниципаль-ным имуществом.

5. Назовите основные составляющие системы управления муници-пальным имуществом.

6. Назовите известные вам подходы к оценке недвижимости. Что такое процесс оценки?

7. Сущность затратного подхода в оценке недвижимости.

8. Процедура оценки недвижимости затратным подходом.

9. Как измеряется накопленный износ?

10. Что такое физический износ, функциональное и внешнее устаревание?

11. Охарактеризуйте доходный подход в оценке недвижимости.

12. На каком принципе основывается доходный подход и какая применяется при этом техника?

13. Назовите основные этапы процедуры оценки при доходном подходе.

14. Что подразумевается под потенциальным валовым доходом?

15. Что такое потери от недоиспользования объекта?

16. Что представляют собой операционные расходы?

17. Что такое ставка возвратной капитализации?

18. Назовите основные составляющие систематического риска.

19. Охарактеризуйте сравнительный подход в оценке недвижимости. На каком принципе основан этот подход?

20. Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе.

21. По каким характеристикам производится корректировка стоимости при сравнительном подходе?

22. Каким образом устанавливается окончательная величина рыночной стоимости объекта?

Пример расчета величины функционального и экономического устареваний.

Исходные данные:

Производственный корпус 1987г. постройки.

Группа капитальности – 1.

Дата оценки – 01.06.2010 г.

Действительный возраст на дату оценки – 9 лет.

Нормативный срок эксплуатации здания – 100 лет.

Общий физический износ – 5 586 146 руб.

Таблица 8 – Функциональное устаревание

При составлении таблицы необходимо руководствоваться анализом экономической ситуации в целом и принимать следующие коэффициенты:

1) коэффициент капитализации – 0,335;

2) коэффициент недогрузки – 0,36.

Полная остаточная стоимость здания принимается по данным бухгалтерского учета предприятия на 01.06.2010 г.

3) Коэффициент доходности для зданий = 1,5

И функц.+экон. = С а ^. К нед / К кап, (1)

где С а= СТ бал ^. Н ам ^. К дох +Н им – потенциальная арендная плата;

К нед – коэффициент недогрузки;

К кап – коэффициент капитализации.

И функц.+экон.=(СТ б. ^. Н ам. ^. К дох.+Н им.) ^. К нед./К кап.=

=(30 299 714 ^. 0,01^. 1,5+561792) ^. 0,36/0,335=1 092 130 руб.

Таблица 9 – Расчет накопленного износа объекта оценки

Задание на самостоятельную работу.

1. Охарактеризуйте структуру нежилых помещений в муниципаль-ном образовании и заполните следующую таблицу.

Таблица 10 – Укрупненная структура нежилого фонда

Практическое занятие № 11

Практика перевода в муниципальную собственность

Объектов недвижимости

Вопросы к семинарскому занятию

1. Кому передает Городская Дума полномочия управления, владения, пользования и распоряжения объектами муниципальной собственности?

2. Каким образом можно распорядиться муниципальным имуществом?

3. Как и кому осуществляется передача муниципального имущества в хозяйственное ведение и в оперативное управление?

4. Как и кому осуществляется передача имущества в безвозмездное пользование?

5. Опишите процедуру продажи недвижимых объектов муниципальной собственности. Кто при этом выступает продавцом?

6. Кто принимает решение о продаже объектов муниципальной собственности? Кто осуществляет контроль за продажей нежилых помещений муниципальной собственности?

7. Что понимается под продажей нежилых помещений муниципальной собственности? Какие документы прилагаются к заявке?

8. Как определяется цена продажи помещения?

9. Кто имеет право определять рыночную стоимость нежилых помещений?

10. Куда перечисляет покупатель денежные средства за покупаемый объект и на какие цели расходуются эти средства?

11. Кто осуществляет учет и контроль использования объектов муниципальной собственности? Что представляет собой реестр муниципальной собственности, и с какой целью он создается?

Задание на самостоятельную работу.

Разработайте классификацию объектов недвижимого имущества муниципального образования.

Задача № 1

Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация.

Таблица 11 - Исходные данные

Задача № 2

Существуют следующие варианты застройки земельного участка.

Вариант А (бизнес-центр)

Ежегодный валовой доход оценивается в 250 000$, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5 %. Операционные расходы будут равны $80 000, резерв на замещение – 4 000 $. Стоимость строительства зданий и сооружений – 650 000 $, коэффициент капитализации для них 17 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10%.

Вариант Б (торговый центр)

Ожидаемые продажи оцениваются в 2 500 000 $. Платежи по процентной аренде составляют 7 % валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны 43 % суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит 15 000 $. Стоимость строительства зданий и сооружений – оценивается в 400 000 $, коэффициент капитализации для них 15 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10 %.

Необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Какова стоимость земли в случае строительства бизнес - центра?

2. Какова стоимость земли в случае строительства торгового центра?

3. Каков срок окупаемости по каждому варианту застройки земельного участка?

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: