Сделай Сам Свою Работу на 5

Согласование результатов оценки





Целью согласования результатов расчетов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Для определения весов различных подходов используем метод ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как способность учитывать цель оценки, конъюнктуру рынка, физические и экономические параметры объекта, качество информации.

Этапы расчета удельного веса:

1) каждому использованному подходу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг и проставляются баллы: высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;

2) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;

3) определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных подходов;

4) рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы баллов соответствующего подхода к общей сумме баллов.



 

Таблица 4 – Определение удельного веса

Наименование подхода и метода   Способ-ность учиты-вать цель оценки Способ-ность учитывать конъюнктуру рынка Способность учитывать физические и экономи-ческие параметры объекта Качест-во информации Итог Удельный вес, %
Затратный подход Ранг Средний Средний Высокий Высокий  
Балл
Доходный подход Ранг Высокий Высокий Средний Высокий  
Балл
Сравнительный подход Ранг Высокий Высокий Средний Высокий  
Балл
Общая сумма баллов

Таблица 5 – Согласование результатов

Подходы Полученный результат при использовании каждого подхода Степень доверия каждому подходу в итоговой величине стоимости, (%) Стоимость каждого использованного подхода, (рублей)
Затратный 2 620 077 786 023
Доходный 14 772 174 5 170 261
Сравнительный 14 350 808 5 022 783
Итого:   10 979 067
Итого округленно 10 980 000

Задача № 1



Вы были наняты для оценки земельного участка небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для строительства большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования позволили собрать следующую информацию:

Таблица 6 – Исходные данные

Данные по объектам Суммы
1. Большой супермаркет:  
Стоимость новых улучшений, $ 650 000
Чистый операционный доход, $ 105 000
Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации),%
коэффициент капитализации для земли, %
2. Гостиница:  
стоимость новых улучшений, $ 750 000
чистый операционный доход, $ 126 000
норма прибыли улучшений, %
коэффициент капитализации для земли, %
3. Театр:  
Стоимость новых улучшений, $ 950 000
Чистый операционный доход, $ 130 000
Норма прибыли улучшений, %
Коэффициент капитализации для земли, %
4. Сеть торговых магазинов:  
Стоимость новых улучшений, $ 800 000
Чистый операционный доход, $ 105 000
Норма прибыли улучшений, % 10,6
Коэффициент капитализации для земли, %

 

Требуется выполнить следующие задания:

1. Рассчитать стоимость земельного участка и заполнить следующую таблицу 7.

 

Таблица 7 - Расчет стоимости земельного участка

Показатель Большой супермаркет Гостиница Театр Торговый магазин
Ч.О.Д., $        
Стоимость улучшений, $        
Стоимость земли, $        

 

2. Рассчитать срок окупаемости по каждому из вариантов.

3. Обосновать выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования земельного участка.



Практическое занятие № 10

Формирование системы управления муниципальным имуществом. Место оценки в системе управления. Анализ рынка недвижимости нежилых помещений в муниципальном образовании.

Вопросы к семинарскому занятию

 

1. Раскройте понятие системы управления муниципальным иму-ществом.

2. Назовите цели и задачи системы управления муниципальным имуществом.

3. Раскройте содержание основных функций системы управления муниципальным имуществом.

4. Опишите основные механизмы системы управления муниципаль-ным имуществом.

5. Назовите основные составляющие системы управления муници-пальным имуществом.

6. Назовите известные вам подходы к оценке недвижимости. Что такое процесс оценки?

7. Сущность затратного подхода в оценке недвижимости.

8. Процедура оценки недвижимости затратным подходом.

9. Как измеряется накопленный износ?

10. Что такое физический износ, функциональное и внешнее устаревание?

11. Охарактеризуйте доходный подход в оценке недвижимости.

12. На каком принципе основывается доходный подход и какая применяется при этом техника?

13. Назовите основные этапы процедуры оценки при доходном подходе.

14. Что подразумевается под потенциальным валовым доходом?

15. Что такое потери от недоиспользования объекта?

16. Что представляют собой операционные расходы?

17. Что такое ставка возвратной капитализации?

18. Назовите основные составляющие систематического риска.

19. Охарактеризуйте сравнительный подход в оценке недвижимости. На каком принципе основан этот подход?

20. Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе.

21. По каким характеристикам производится корректировка стоимости при сравнительном подходе?

22. Каким образом устанавливается окончательная величина рыночной стоимости объекта?

Пример расчета величины функционального и экономического устареваний.

Исходные данные:

Производственный корпус 1987г. постройки.

Группа капитальности – 1.

Дата оценки – 01.06.2010 г.

Действительный возраст на дату оценки – 9 лет.

Нормативный срок эксплуатации здания – 100 лет.

Общий физический износ – 5 586 146 руб.

Таблица 8 – Функциональное устаревание

Наимено-вание объек-та Балансо- вая стои- мость Остаточ-ная Балансо-вая стоимость Годовые аморти-за-ционные отчисле- ния Сумма годового налога на имуще- ство Потен циальная годовая арендная плата Потери арендной платы Функ-цио-нальное устаревание
Производственный корпус 302 997 561 792 1016 288

 

При составлении таблицы необходимо руководствоваться анализом экономической ситуации в целом и принимать следующие коэффициенты:

1) коэффициент капитализации – 0,335;

2) коэффициент недогрузки – 0,36.

Полная остаточная стоимость здания принимается по данным бухгалтерского учета предприятия на 01.06.2010 г.

3) Коэффициент доходности для зданий = 1,5

И функц.+экон. = С а . К нед / К кап, (1)

где С а= СТ бал . Н ам . К дох +Н им – потенциальная арендная плата;

К нед – коэффициент недогрузки;

К кап – коэффициент капитализации.

И функц.+экон.=(СТ б. . Н ам. . К дох.+Н им.) . К нед./К кап.=

=(30 299 714 . 0,01. 1,5+561792) . 0,36/0,335=1 092 130 руб.

Таблица 9 – Расчет накопленного износа объекта оценки

Наименование Физический износ, руб. Функциональное устаревание, руб. Накопленный износ, руб.
Производственный корпус 5 586 146 1 092 130 6 678 277

Задание на самостоятельную работу.

1. Охарактеризуйте структуру нежилых помещений в муниципаль-ном образовании и заполните следующую таблицу.

Таблица 10 – Укрупненная структура нежилого фонда

Способ управления Базовый период Отчетный период
Площадь, тыс.м2 Удельный вес, % Площадь, тыс.м2 Удель-ный вес, %
В пользовании МУПов и МУ        
В пользовании иных структур, в том числе: - аренда; - безвозмездное пользование; - доверительное управление          
Всего    

 

Практическое занятие № 11

Практика перевода в муниципальную собственность

Объектов недвижимости

Вопросы к семинарскому занятию

 

1. Кому передает Городская Дума полномочия управления, владения, пользования и распоряжения объектами муниципальной собственности?

2. Каким образом можно распорядиться муниципальным имуществом?

3. Как и кому осуществляется передача муниципального имущества в хозяйственное ведение и в оперативное управление?

4. Как и кому осуществляется передача имущества в безвозмездное пользование?

5. Опишите процедуру продажи недвижимых объектов муниципальной собственности. Кто при этом выступает продавцом?

6. Кто принимает решение о продаже объектов муниципальной собственности? Кто осуществляет контроль за продажей нежилых помещений муниципальной собственности?

7. Что понимается под продажей нежилых помещений муниципальной собственности? Какие документы прилагаются к заявке?

8. Как определяется цена продажи помещения?

9. Кто имеет право определять рыночную стоимость нежилых помещений?

10. Куда перечисляет покупатель денежные средства за покупаемый объект и на какие цели расходуются эти средства?

11. Кто осуществляет учет и контроль использования объектов муниципальной собственности? Что представляет собой реестр муниципальной собственности, и с какой целью он создается?

 

Задание на самостоятельную работу.

Разработайте классификацию объектов недвижимого имущества муниципального образования.

Задача № 1

Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация.

 

 

Таблица 11 - Исходные данные

Показатели Офисное здание Торговый центр Проект по застройке жилья
Стоимость застройки, $ 577 000 721 500 450 000
Годовой валовой доход, $ 150 000 250 000 100 000
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ 20 000 25 000 5 000
Прочий доход, $ 5 000 10 000 3 000
Операционные расходы, $ 50 000 120 000 30 000
Резерв на замещение, $ 5 000 10 000 3 000
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % 13,2
Коэффициент капитализации для земли, %

 

Задача № 2

 

Существуют следующие варианты застройки земельного участка.

Вариант А (бизнес-центр)

Ежегодный валовой доход оценивается в 250 000$, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5 %. Операционные расходы будут равны $80 000, резерв на замещение – 4 000 $. Стоимость строительства зданий и сооружений – 650 000 $, коэффициент капитализации для них 17 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10%.

Вариант Б (торговый центр)

Ожидаемые продажи оцениваются в 2 500 000 $. Платежи по процентной аренде составляют 7 % валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны 43 % суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит 15 000 $. Стоимость строительства зданий и сооружений – оценивается в 400 000 $, коэффициент капитализации для них 15 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10 %.

 

Необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Какова стоимость земли в случае строительства бизнес - центра?

2. Какова стоимость земли в случае строительства торгового центра?

3. Каков срок окупаемости по каждому варианту застройки земельного участка?

 

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.