Практика оценки недвижимости сравнительным подходом

Практическое занятие № 9

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный c объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно Федеральному стандарту ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов[1].

Основу сравнительного подхода составляет предположение, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, условия финансирования, дата сделки, местоположение, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости[2].

Единицы сравнения. Анализ сделок (предложений) по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут быть использованы только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения, которой может быть либо физическая единица (цена единицы площади), либо экономическая (цена приносящей доход единицы). Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости.

При оценке квартир обычно используются цены единиц сравнения: цена за 1 м²; цена за 1 м³.

Использование в расчетах стоимости единицы сравнения повышает эффективность оценки, поскольку в данном случае упрощается процедура сравнения оцениваемого объекта с аналогами и отпадает необходимость корректировки на размер (при несущественном отличии в масштабе)[3].

Элементы сравнения. Элемент сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок (предложений), формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости[4].

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- функциональное назначение;

- техническое состояние;

- уровень отделки;

- инженерное обеспечение;

- транспортная доступность;

- наличие объектов социальной инфраструктуры.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с аналогичными объектами.

Наличие или отсутствие ценообразующих характеристик влияет на результат оценки недвижимости и обеспечивает стоимостное преимущество либо аналогу, либо оцениваемому объекту. Таким образом, в зависимости от того, кто получает преимущество, поправка может вноситься в цену аналога со знаками «+» и «–».

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Поэтому можно сделать вывод, что данный подход основывается на принципе замещения.

То есть, благоразумный показатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше суммы, чем та, за которую можно приобрести аналогичный объект.

Данный подход включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на аналогичные объекты корректируются с учетом всех параметров, по которым имеются отличия от других объектов.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

– исследование рынка в целях сбора информации о совершенных сделках и предложениях к продаже объектов, аналогичных объекту оценки;

– отбор информации в целях повышения её достоверности и подтверждение того, что сделки прошли в свободных рыночных условиях;

– подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа;

– сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов по отдельным элементам, корректировка стоимости оцениваемого объекта;

– установление рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В нашем примере в качестве аналогов были выбраны три объекта сравнения, близких по основным ценообразующим факторам оцениваемому, по информации, опубликованной в Газете «С легкой руки» и на информационных порталах агентств недвижимости (таблица 1). Данные объекты по своему техническому назначению, состоянию и положению в городе близки к оцениваемому.

Таблица 1 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Обоснование корректировок:

1. Корректировка на фактор продажи/предложения – поскольку в качестве аналогов использованы цены предложений, а при продаже возможен торг, то применяем данную корректировку в размере 13 % (величина корректировки определена по информации, опубликованной в статье «Скидка на торг: реалии кризиса», авторы – А.А. Марчук, Е.А. Бутова «Русская служба оценки» (www.appraiser.ru).

Таблица 2 – Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Числен-ность населен-ного пункта, тыс. чел.	Жилые объекты	Торговая	Офисная	Промышленная и складская
арен-да	про-дажа	арен-да	про-дажа	аренда	про-дажа	арен-да	про-дажа
Свыше 500
Свыше 250 до 500
До 250

2. Корректировка на уровень отделки – корректировка вводится на отличие стоимости объектов недвижимости по уровню отделочных работ.

Таблица 3 – Классы качества

Класс качества	Описание	Удельный вес стоимости 1 м2, %
Предчистовая отделка или отделка, требующая ремонта	Штукатурка и окраска стен, покрытие пола – линолеум, простой паркет, потолок окрашен, двери и окна – простые деревянные	5-10
Простая отделка	Оклейка обоями или обшивка пластиковыми панелями стен, покрытие пола – плитка, паркет, потолок – подвесной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые	10-20
Улучшенная отделка	Оклейка обоями, обшивка пластиковыми панелями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – плитка, паркет, ламинат, потолок – подвесной или подшивной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые	20-25
Отделка «Евростандарт»	Оклейка декоративными обоями или декоративная штукатурка стен, покрытие пола – крупноразмерная плитка, паркет, потолок – подшивной разноуровневый, натяжной, двери и окна – деревянные, металлопластиковые	25-30

Поправка принята на основе анализа удельных весов в стоимости отделочных работ согласно анализу данных строительных компаний, работающих на рынке Краснодарского края и сборников Ко-Инвест.

По остальным элементам сравнения корректировки не вносились, так как по ним различия между оцениваемым объектом и аналогами не существенны и не влияют на конечный результат.

Согласования скорректированных значений единиц сравнения проводилось путем присвоения ранга каждому объекту-аналогу. Ранги были присвоены в зависимости от общей суммы (по модулю) вводимых корректировок.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, в ценах по состоянию на 21 декабря 2009 г., составляет с учетом НДС: 14 350 808 рублей.

 

123456

---

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:

©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.