Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – наймодатель – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне – нанимателю-гражданину жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных сферах: в частном, государственном и муниципальном жилищных фондах.

Данный договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Субъектамидоговора коммерческого найма являются с одной стороны, наймодатель – собственник жилого помещения (гражданин или юридическое лицо), а с другой – наниматель, в качестве которого может выступать только гражданин (ст. 677 ГК РФ). Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма право пользования жилым помещением имеют постоянно проживающие с ним лица, в число которых входят члены семьи нанимателя и лица, не входящие в состав семьи нанимателя. Но при этом в договоре должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ).

Объектомдоговора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме(ст.674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается наопределенный срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Пункт 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если они договором не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (ст. 982 ГК РФ).

Содержаниедоговора коммерческого найма составляют права и обязанности сторон.

Основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма. Так же наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

4) обеспечивать проведение текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ);

5) осуществлять производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения за свой счет, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ). При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя.

В свою очередьнаниматель обязан:

1) использовать жилое помещение только для проживания;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать его в надлежащем состоянии;

4) своевременно вносить плату за жилое помещение, а также коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Последнее правило применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин – собственник жилого помещения либо организация, созданная как частный собственник (ст. 678 ГК РФ);

5) производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК РФ), т. е. внутриквартирный текущий ремонт.

При этом наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ). Однако он имеет право с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ), а также вправе сдавать жилое помещение в поднаем и вселять временных жильцов. В любом случае должно быть соблюдено требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Согласно ст. 684 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; а также в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он_: отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочкисудом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон в договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

В ст. 688ГК РФ определены последствия расторжениядоговора найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: