Тема 3. Договор аренды и безвозмездного пользования имуществом (ссуды)

Вопросы по теме:

1. Договор аренды: общие положения

2. Договор аренды транспортных средств

2.11 Аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и техни - ческой эксплуатации

3. Договор аренды зданий и сооружений

4. Договор аренды предприятий

5. Договор финансовой аренды (лизинга)

6. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды)

1. Договор аренды: общие положения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Согласно ст. 606 ГК РФ полученные арендатором в результате использования плоды, продукция и доходы поступают в его собственность.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонне обязывающим).

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. По сфере своего использования он уступает, пожалуй, лишь договору купли-продажи. Большинство хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое имущество. Возникновение института аренды предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество.

Стороны. Арендодатель: собственник имущества либо лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Арендатор: владелец и пользователь либо пользователь арендованного имущества. Состав сторон договора аренды законом не ограничивается.

Предмет. Движимое и недвижимое имущество. В качестве предмета могут выступать индивидуально определенные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, в аренду могут быть преданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Требования предъявляемые к предмету:

· имущество должно находиться в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества;

· имущество передается вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества т. п.).

Существенным условием договора аренды является предмет.

Форма договора. Договор аренды может заключаться в устной либо письменной форме и может подлежать государственной регистрации.

К форме договора аренды применяются общие правила о форме сделок, а также ряд специальных требований. Договор аренды зданий и сооружений заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен как с указанием срока, так и бессрочно.

Если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды движимого имущества, предупредив об этом контрагента за месяц до расторжения договора, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не предусмотрен договором.

Цена договора. Это размер арендной платы, которую арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование имуществом. Устанавливается соглашением сторон. В случае, когда договором не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата по договору аренды может быть установлена в виде:

· определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

· установленной доли доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

· предоставления арендатором определенных услуг;

· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

· возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.

Распределение обязанностей по содержанию арендованного имущества между арендодателем и арендатором осуществляется в диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами либо договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости – в разумный срок.

Арендатор вправе с согласия арендодателя: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.

Согласно ст. 615 ГК РФ договоры субаренды могут заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, влечет за собой ничтожность договора субаренды.

В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено договором аренды. Кроме того, ГК РФ предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном прекращении основного договора аренды, если им не было предусмотрено, что договор субаренды все равно продолжает действовать. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя по основному договору аренды заключения с ним договора аренды имущества, находящегося в его владении и пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды и на условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды.

Как по требованию арендатора, так и по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только по решению суда. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:

· пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

· существенно ухудшает имущество;

· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

· не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если:

· арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

· переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

· арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;

· имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.

ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что собственником отделимых улучшений, произведенных арендатором, будет являться арендодатель.

Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя. Не подлежит возмещению и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

Любые улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя.

Ответственность сторон по договору аренды:

· в случае не предоставления арендодателем имущества, указанного в договоре, в срок, арендатор может истребовать по этому договору имущество (ст. 398 ГК РФ) и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

· в случае не предоставления арендодателем принадлежностей либо документов арендатору, вследствие чего последний не мог пользоваться имуществом и в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать при условии заключения такого договора, арендатор вправе потребовать предоставление не предоставленного либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

· в случае если арендатор обнаружил какие-либо недостатки в имуществе, полученном в аренду, которые полностью или частично препятствуют его использованию, он имеет право по своему выбору:

1. потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества;

2. потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы;

3. потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение этих недостатков.

4. удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя;

5. потребовать досрочного расторжения договора.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: