Сделай Сам Свою Работу на 5

Методы расчета поправок (корректировок)





1. Метод парного сравнения цен сделок (метод парных продаж).

2. Техника построения трендов

3. Техника множественного регрессионного анализа

4. Метод мониторинга

5. Анализ вторичных данных

Метод парных продаж:способ определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которая используется в качестве поправки.

Пример: Оценить дом с бассейном, если известно, что цена аналогичного дома без бассейна 800 т.р. На рынке зафиксированы сделки с объектами:

Показатель
Дом без бассейна
Дом с бассейном  
Разница

 

160 – медиана, мода

РС = 800+160 =960 т.р.

 

Метод валового рентного мультипликатора.

Метод включает следующее:

1. Анализ рынка купли-продажи объекта оценки и соответствующего сегмента рынка аренды.

2. Расчет мультипликатора валовой ренты для объекта оценки как среднерыночного показателя. , далее считаем МВР ан2, МВР ан3 и используем среднее арифметическое.



3. Рассчитывается рентный доход для ОО. , АС – арендная ставка

4. Рыночная стоимость ОО.

Пример:ОО – гостиница. 3 звезды. Номерной фонд 252 места. Стоимость проживания в сутки 120р.

Аналоги Цена продажи тыс. р. Стоимость проживания р./место/сут. Количество мест Рентный доход Мультипликатор валовой ренты МВР
Ан1 17264,5 3,62
Ан2 13140,0 1,90
Ан3 28470,0 1,48
Итого: 1,7

РС оо = 252*120*365*1,7 = 18763,920

 

Требования к методу: корректный подбор аналогов, объект аналог по своим основным характеристикам должны быть очень близки к оцениваемому объекту.

 

Доходный подход.

- совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта.

В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характеристик оцениваемого объекта может быть применен один из методов:

Ø Метод прямой капитализации используется в ОО, приносящих доход со стабильными периодическими суммами доходов и расходов



Ø Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) используется при оценке объектов, имеющих нестабильные, заниженные или заниженные потоки доходов и расходов. Например: объекты незавершенного строительства; объекты, требующие ремонта или реконструкции; объекты с сезонными доходами.

Метод прямой капитализации

Оценивается объект при условии использования его как доходной недвижимости, обеспечивающего стабильный прогнозируемый доход в течение 1 года.

Рыночная стоимость: , где ЧОД – чистый операционный доход, R – коэф капитализации.

Этапы:

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД). ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при 100% ее использовании.

Арендная ставка (АС) рассчитывается методом сравнения продаж (источники информации – печать, сайты).

 

2. Расчет действительного валового дохода (ДВД). ДВД – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы

ДВД = ПДВ – потери или ДВД = ПВД*Кзагрузки

К загр = 1- К недозагрузки. К недозагрузки = 2/12 = 0,17, где 2 - потери; 12 – количество месяцев

Следовательно: К загр = 0,83

 

3. Расчет операционных расходов (ОР)

ОР = Рпост + Рперем + Рз (резерв на замещение)

Рпост (расходы постоянные) = Налог на имущество + Налог на землю + Страхование

Р перем (расходы переменные) = Расходы на управление + Расходы коммунальные + З/П персонала с отчислениями

Резерв на замещение (РЗ). Здания для их нормальной эксплуатации в течении всей экономической жизни необходимо проводить плановые капитальные ремонты. Резерв на замещение предполагает отчисления равномерного ежегодного платежа для накопления суммы, нужной для проведения капитального ремонта. Рз = 2% от ДВД.



 

4. Расчет ЧОД путем вычитания из ДВД операционных расходов на содержание, эксплуатацию объекта

Пример: ОО – торговое помещение, площадью 135 м2, АС = 1100 р/м2. По данным рынка, аналогичные магазины используются на 95 % ( К загр = 0,95 ). Рыночные требования доходности составляют 12% (R = 0,12), ОР = 60 р/м2/мес.

ПВД = 135*1100*12=1782

ДВД = ПВД*Кзагр = 1782*0.95 = 1692

ЧОД = ДВД-ОР = 1692-97,200 = 1595,700

ОР = 97,200

РС = ЧОД/R = 1595,700/0,12 = 13 297 500 р.

РС 1квм = 98 500 р/м2

 

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.