Ocenchik.ru – сайт с отчетами.
Нужен кадастровый паспорт и технический паспорт дома
Страниц
Теор. часть:
· Определение рыночной стоимости
· Подходы и методы, обоснование их выбора
Пример:
Рассчитать стоимость воспроизводства методом сравнительной единицы, с использованием УПВС.
Объект оценки: 1 эт. Кирпичное здание гаража, площадью 484,1м2, стр. объем 2537м3. Пермский край, Кунгур. Дата оценки 01.03.2008.
Используем УПВС №23 таблица 19, стоимость одного м3 объема здания составляет 22.8 в ценах 1969г. Пермская область на тот период соответствует 1 климатическому району, 2 территориальный пояс.
К регионально-климатический = 1,06
Коэф инфляции =
1,19 – коэф перехода из уровня цен 1969г. к уровню цен 1984г. Постановление Госстроя 11.05.1983г. №94 – для автотранспортных предприятий с учетом коэф 1,01
1,62 – коэф перехода от 1984 к 1991 с учетом регионального 1,02 «Приложение к письму Госстроя СССР от 6.09.1990 №14-Д»
41,214 – коэф перевода из уровня цен 1991 в цены на 1 квартал 2008 для промышленного и коммунального строительства.
Кп = 1
= 22,8*2537*1*1,06*79,452*1,18 = 5748414р.
Методы определения прибыли предпринимателя.
Прибыль предпринимателя – разность между ценой продажи актива и затратами на его создание, которое отражает рыночно-обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта.
Расчет показателя прибыли производится в процентах от затрат производства (замещения):
1. Метод расчета по формуле Е.С. Озерова.
Y – Годовая норма отдачи на вложенный капитал. Ориентиром может служить величина ставки кредитования нового строительства.
n – число лет (период строительства). Принимается в соответствии норм задела при строительстве СНиП 1.04.03-85
Cо – доля авансового платежа в общей сумме платежей.
2. Рыночный метод. Расчет ПП осуществляется на основании рыночных данных по продажам объектов аналогичных оцениваемому. В случае, если по аналогичным объектам известны совокупные затраты на строительство (стоимость земельного участка + стоимость строительства), то возможно рассчитать по ним ПП и определить за тем ее среднюю величину по рынку.
Пример:
Наименование показателя
| Проект 1
| Проект 2
| 1. Рыночная стоимость объекта ЕОН
|
|
| 2. Стоимость земельного участка
|
|
| 3. Строительные затраты
|
|
| 4. Доля города
|
|
| 5. Чистый доход
|
|
| 6. ПП, %
| 114,3
| 81,3
| 3. Метод мониторинга. Метод предполагает опрос участников рынка о норме доходности при строительстве разных типов недвижимости.
Расчет накопленного износа.
Накопленный износ характеризуется потерей стоимости объекта по каким-либо причинам. Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному устареванию или внешнему устареванию.
Методы оценки износа и устаревания:
1. Метод сравнения продаж. суть состоит в выявлении рыночной оценки износа и устаревания здания путем сопоставления стоимость воспроизводства (замещения) с текущими ценами аналогичных объектов. Метод используется для оценки совокупного накопленного износа.
2. Метод эффективного возраста (метод срока жизни).
Срок экономической жизни (СЭЖ)– период времени в течении которого объект приносит доход (короче СФЖ)
Срок физической жизни (СФЖ)– период от начала строительства до сноса здания
Хронологический возраст (ХВ)– период времени со сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст (ЭВ)– рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов. Влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания ЭВ может отличаться как в большую так и в меньшую сторону. В случае нормальной, типичной эксплуатации ЭВ равен хронлогическому.
- ответ в %.
3. Метод экспертизы состояния. Используется для расчета физического износа, определяется путем технического обследования по методике ВСН 53-86 (Р) «Правила оценки физического износа».
В соответствии с нормами определяется величина накопленного износа конструктивных элементов инженерного оборудования, удельные веса конструктивных элементов принимаются в соответствии со сборниками УПСС (УПВС).
Величина физического износа округляется до целых, то есть = 53%
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|