Затратный подход в оценке.

Оценка стоимости недвижимости

Кетова Юлия Николаевна

Цена – факт свершившейся сделки.

Стоимость – прогноз цены.

Аббревиатуры:

Зу – земельный участок

УЛ – улучшение земельного участка

ЕОН – единый объект недвижимости

Факторы: (по важности)

1. Инфляция

2. Цена на нефть

3. Безработица

4. Законодательство

5. Экономическое развитие территории региона

6. Оборот розничной и оптовой торговли

И так далее …

Принципы оценки.

Три группы принципов оценки:

1. Принципы, обусловленные действием внешней (рыночной) среды.

· Принцип спроса и предложения

· Принцип конкуренции

· Принцип зависимости – стоимость объектов зависит от многообразия факторов внешней и внутренней среды.

2. Принципы, основанные на представлении собственника

· Принцип полезности

· Принцип замещения – рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взымаемой за аналогичный объект такой же полезностью

· Принцип ожидания – стоимость определяется не только сложившимися факторами, но и с учетом ожидаемых событий.

3. Принципы, связанные с эксплуатацией недвижимости

· Принцип сбалансированности

· Принцип пропорциональности

· Принцип соотношения прав на земельный участок и улучшение

Основополагающим принципом оценки недвижимости является принцип наиболее эффективного использования. В отчете обязательно проводится анализ наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование объекта – такой вариант использования, который физически осуществим, законодательно разрешен, финансово целесообразен и приносит максимальный доход и наибольшую стоимость объекта оценки.

Порядок анализа:

1. Рассмотрение вариантов физической осуществимости.

2. Анализируется варианты, разрешенные с точки зрения законодательства.

3. Рассмотрение из физически возможных и законодательно разрешенных того использования, которое будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Из финансово-целесообразных вариантов выбирается тот вариант использования, который приносит максимальный доход.

Анализ для застроенных участков проводится в 2 этапа:

1. Анализ НЭИ для земельного участка. При данном анализе полагают, что участок земли является незастроенным.

2. Анализ НЭИ объекта как застроенного. Типичными вариантами использования застроенной недвижимости могут служить следующие альтернативы:

· Продолжение использования в текущем состоянии

· Реконструкция объекта, обновление и смена дизайна или необходимость проведения капитального ремонта.

· Снос строений и реализация альтернативных проектов

Задача: обосновать НЭИ застроенного земельного участка

Исходные данные: на ЗУ вблизи торгового порта расположено кирпичное производственное здание. Используется на текущий момент в качестве склада. Возможно 2 варианта продолжения использования:

1. Склад

2. Реконструкция здания (надстройка 2ого этажа) Величина вложений 150 д.е. Реконструкция принесет дополнительный доход в виде арендных платежей за офисы

Процесс оценки. Подходы:

1. Затратный

2. Сравнительный

· Метод сравнения продаж (метод сопоставимых продаж, метод корректировок)

· Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ, МВР)

3. Доходный

· Метод прямой капитализации

· Метод дисконтированных денежных потоков (DCF)

Затратный подход в оценке.

Рыночная стоимость рассчитывается по формуле:

, где

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка. Смотри дисциплину «Экономическая оценка земель». Оценка земли проводится с учетом допущения, что ЗУ вакантный (свободен от построек).

2. Расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений (УЛ). Затраты на воспроизводство – это затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта материалов и технологий. Затраты на замещение – затраты, нужные для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Методы определения затрат на воспроизводство и замещение:

1. Метод количественного обследования (составление сметы)

2. Метод использования проектно-сметной документации по объекту оценки.

3. Метод сравнительной единицы. В основу расчета положены полные затраты на строительство одного метра кубического (м2) стандартного типового здания.

С1 – стоимость строительства, единицы (объема, площади, длины) оцениваемого объекта. Сборники:

· УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости

· УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства

V – строительный объем (площадь или длина объекта)

– коэф, учитывающий отличие в объемно-планировочном и конструктивном решении между объектом оценки и объектом аналогом. Источник – техническая часть УПВС и УПСС

– коэф, учитывающий региональные и климатические условия строительства. Источник – общая часть УПВС и УПСС.

– коэф, учитывающий изменение уровня цен, по сравнению с ценами базового периода. Источники – ООО «Пермский региональный центр по ценообразованию в строительстве», НП «Строители Урала". Индексы МинЭкономРазвитие – на сайте Ocenchik.ru – сайт с отчетами.

– коэф, учитывающий НДС.

УПСС издает «Ко-Инвест» г. Москва

Курсовой проект

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: