Сравнительный подход в оценке.

Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка. В основе подхода лежат принципы:

· Замещения

· Принцип спроса и предложения

Минимальное количество аналогов при расчете стоимости – 3 шт. Чем больше, тем лучше.

Метод сравнения продаж. Алгоритм:

1. Анализ рыночной информации по продаже аналогичных объектов. Выбор достоверной информации (инет, печатные издания).

2. Определение подходящих единиц сравнения. В качестве единиц сравнения применяют измерители традиционно сложившиеся на местном рынке:

При оценке земель используют : цена за 1 м2, цена за Га, цена за лот.

При оценке застроенных участков: цена за м2 общей площади, цена за м2 полезной площади, цена за м2 жилой площади, цена за единицу недвижимости приносящую доход (количество мест в кинотеатре, количество номеров в отеле и так далее).

3. Выделение необходимых элементов сравнения. Число ценообразующих факторов весьма велико. В процессе анализа исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает малое влияние на изменение цены сделки. При оценке недвижимости учитывают следующие элементы сравнения:

1. Последовательные (зависимые) корректировки.

Ø Качество передаваемых прав сделки. В том числе учитывается обременение объекта договорами аренды, сервитутами

Ø Условия финансирования. При анализе услодий финансирования рассматриваются договорные условия расчетов по сделке, состоявшийся для объекта аналога.

Ø Условия продажи.

Ø Условия рынка (время продажи, дата продажи). Учитывается изменение цен во времени и отличие цены предложения от цены сделки (скидка на торг)

2. Независимые корректировки относящиеся непосредственно к объекту оценки.

Ø Местоположение. В том числе престижность района, близость к центру, транспортная и пешеходная доступность объекта, качество окружения

Ø Физические характеристики объекта (площадь, размеры, этаж, этажность, материалы строений, износ, потребность в ремонте, качество состояния отделки, характеристика земельного участка).

Ø Экономические характеристики. Соответствие объекта принципу наиболее эффективного использования.

Ø Сервис и дополнительные элементы. Обеспеченность связью, коммунальными услугами, наличие парковки, наличие систем безопасности.

4. Проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения. В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки, которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату. Во вторую очередь производятся корректировки относящиеся к объекту недвижимости производятся путем применения корректировок к результату, полученному после корректировки на условие рынка в любом порядке.

Поправка со знаком + вносится к цене аналога, если оцениваемый объект по своим характеристикам превосходит аналог и соответственно со знаком – если уступает.

5. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объекта сравнения к одному показателю стоимости объекта оценки.

Задача. Собрано информация по 3м аналогам. Динамика цен на рынке данного сегмента 12% в год. Поправки определены в размере:

на местоположение 180р.,

на физическое состояние 154р.

Разница между скорректированными ценами объектов аналогов не должна превышать 25%.

Окончательный расчет рыночной стоимости объекта производится как

1. Среднее арифметическое ( если выборка однородна)

2. Как средневзвешенное значение с учетом весовых коэффициентов.

Ø Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта с объектами аналогами. Расчет удельного веса имеет вид:

, где D – удельный вес, Q – всего корректировок , q – количество корректировок по данному аналогу, n – количество аналогов

Ø Расчет цены взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной стоимости от первоначальной. Формула расчета:

, где к1 – отклонение по данному объекту аналогу, n – количество аналогов, К – суммарное отклонение.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: