Тема 3. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ, ЛИЗИНГА, ССУДЫ

Договор аренды

Согласно норме ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользова­ние или во временное пользование. В настоящее время выделяется не­сколько видов аренды: прокат;

аренда транспортных средств; аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг).

К указанным видам договоров применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), если иное не установлено специальными норма­ми об этих договорах.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участ­ки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транс­портные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи).

Варендусдаюттолькоиндивидуально-определенныевещи.

Объектомдоговорааренды служиткакдвижимое, такинедвижимое имущество. Однако недвижимое имущество, которое может сдавать­ся в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специ­альными нормами гл. 35 ГК.

Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, желез­ные дороги общего пользования и т.п.).

Согласно действующему законодательству единственным суще­ственным условием договора аренды в силу требования закона являет­ся условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежа­щее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Согласно п. I ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хоти бы одной из сторон договора является юридическое лицо — неза­висимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистра­ции, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заклю­ченным на неопределенный срок (п. 1,2 ст. 610 ГК). Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования.

В том случае, если договор аренды был заключен без указания сро­ка, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, пред­упредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижи­мого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК).

Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состо­янии, соответствующем условиям договора аренды и назначению иму­щества (п. 1 ст. 611 ГК).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соот­ветствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к соб­ственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан под­держивать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ре­монт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотре­но законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст.616ГК).

В силу возмездного характера договора аренды основной обя­занностью арендодателя является своевременное внесение платы за пользование имуществом {арендной платы). Вместе с тем условие об арендных платежах не относится к существенным условиям договора аренды. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесе­ния арендной платы определяются договором аренды. Однако в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены поря­док, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для договора аренды не столь важен характер вознаграждения: оно может быть какденежным, так и иметь иную материальную форму.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмо­тренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арен-

додатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы бо­лее чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК). У него также возникает право на взыскание процентов по ст. 395 ГК и убытков, причиненных просрочкой платежа.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, не предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом предусматриваются иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для от­дельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК).

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продук­цию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК).

В период действия договора аренды арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения объектом аренды и правом аренды. Так, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арен­дованное имущество в субаренду {поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу {перенаем), если иное не установлено законодательством. При сдаче имущества в субаренду от­ветственным по договору перед арендодателем остается арендатор (абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оператив­ного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для измене­ния или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

Если иное не отмечено в законе или договоре аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1ст. 621ГК).

Законом или договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его ис­течения при условии внесения арендатором всей обусловленной дого­вором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК).

Главным основанием прекращения действия договора аренды служит истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возраже­ний со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). От договора, за­ключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества—за тримесяца.

Применительно к договорам аренды, заключенным на определен­ный срок, закон предусматривает досрочное расторжение судом дого-ворапотребованиюарендодателявслучаях,когдаарендатор:

пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными наруше­ниями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о не­обходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

В ст. 621 ГК предусмотрены основания для расторжения судом до-говораарендыпотребованию арендатора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арен­додателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с уче­том нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: