Договор продажи недвижимости

В соответствии со ст. 549 ГК по договору продажи недвижимо­го имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, со­оружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сто­ронами цену (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальиым,возмезднымидвусторонним:

Предметом данного договора может быть лишь продажа недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несо­блюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к по­купателю подлежит государственнойрегистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации пе­рехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необос­нованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК).

Существенным условием договора продажи недвижимости являет­ся условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре про­дажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее переда­че покупателю по договору, в том числе данные, определяющие распо­ложение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений к договору должны быть приложены документы, содержащие необходи­мые сведения об этих объектах.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену дан­ного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается неза­ключенным.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости должно осущест­вляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее по-

купателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Некоторые специальные правила установлены для продажи жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых прожи­вают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым по­мещением (п. 1 ст. 558 ГК). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вправе по­требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит госу­дарственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Договор продажи предприятия

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Выделение договора продажи предприятия как самостоятельного вида договора купли-продажи обусловлено особым характером объекта продажи. В качестве такого объекта выступает предприятие как иму­щественный комплекс. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК в состав пред­приятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье), готовая продукция, права требова­ния, долги, атакже права на обозначения, индивидуализирующие пред­приятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные пра­ва, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме пу­тем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблю­дение указанной формы влечет недействительность договора. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 560 ГК).

Кредиторам по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю одной из сторон договора по договоренности между сторонами должны быть направлены письмен­ные уведомления о его продаже. Кредитор, который письменно не со­общил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о про­даже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного ис­полнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействи­тельным полностью или в соответствующей части. Кредитор, не полу­чивший уведомления, вправе заявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предпри­ятия продавцом покупателю.

Уведомленный надлежащим образом кредитор, ничего не сооб­щивший продавцу, а также кредитор, не заявивший одно из вышепере­численных требований, считается кредитором, не давшим согласия на перевод долга. Перед таким кредитором после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам (ст. 562 ГК).

Статьей 563 ГК предусмотрено, что передача предприятия продав­цом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором ука­зываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках пе­реданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Передача предприятия покупателю сама по себе не влечет возник­новения у него права собственности на данное предприятие. Такое право переходит к нему от продавца только с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором, пра­во собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи пред­приятия покупателю (ст. 564 ГК).

Тема 2. ДОГОВОРЫ МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, РЕНТЫ

Договор мены

В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Из приведенного определения следует, что данный договор являет-сяконсенсуальным,возмезднымидвусторонним.

В силу договора мены его участники обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), причем каждая из сто­рон этого договора, приобретая вещь в собственность, вместо уплаты покупной цены в деньгах передает другой стороне иную вещь. Таким об­разом, каждая из сторон одновременно выступает в качестве продавца в отношении товара, который она обязуется передать другой стороне, и покупателя в отношении товара, который она обязуется принять в обмен. В связи с этим к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит специальным правилам, установ­ленным для данного договора, и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК).

Объектом договора мены могут быть как движимые вещи, так и не­движимое имущество, например земельные участки, жилые помещения.

Договор мены имеет некоторые специфические черты, вытекающие из его сущности. Так, поскольку в соответствии с ним не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары предполагаются равноценными, если иное не вытекает из договора (п. 1 ст. 568 ГК).

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены това­ра, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК).

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствую­щие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 570 ГК).

Договор дарения

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой сторо­не (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (тре­бование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Дарение не является односторонней сделкой, при его осуществлении заключается договор, поскольку на принятие дара требуется согласие одаряемого. По общему правилу договор дарения представляет собой односторонний договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности (за исключением такой разновидности дарения, как пожертвование).

Дарение можетбытькакреальным,такиконсенсуальнымдоговором. Согласно действующему гражданскому законодательству юридическое значение имеет не только непосредственная безвозмездная передача имущества, но при определенных условиях — и обещание подарить имущество, влекущее возникновение обязательственного отношения между дарителем и одаряемым.

Дарение может осуществляться путем не только передачи в соб­ственность одаряемому принадлежащей дарителю вещи, но и переда­чи одаряемому имущественных прав или освобождения его от имуще­ственных обязанностей (в обоих случаях как в отношении дарителя, так и в отношении третьего лица).

Особенность договора дарения состоит в его безвозмездном харак­тере, поэтому при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Заключен­ный в таких случаях договор дарения считается притворной сделкой (п. 2 ст. 170, абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК).

В соответствии с действующим гражданским законодательством договором дарения признается обещание дарения, если оно сделано в надлежащей, предусмотренной законом форме и содержит ясно вы­раженную волю дарителя. Обещание дарения должно быть конкрети­зированным по своему содержанию. Обещание подарить все свое иму­щество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно (п. 2 ст. 572 ГК).

В качестве дарителя выступает любое физическое или юридическое лицо.

За исключением предусмотренных законом случаев, дарение, со­провождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно. Передача дара осуществляется посредством его вручения, сим­волической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения право­устанавливающих документов.

Договор дарения движимого имущества подлежит совершению в письменнойформе, если:

дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превыша­ет пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда; договор содержит обещание дарения в будущем.

Договор, совершенный устно, в перечисленных случаях признается ничтожным.

В письменной форме должен совершаться и договор дарения не­движимости, который, кроме того, подлежит государственной реги­страции (п. 3 ст. 574 ГК).

Действующим гражданским законодательством предусмотрены от-казотисполнениядоговорадаренияиотменадарения.Отказотисполне-ния договора дарения может иметь место до исполнения консенсуаль-ного договора дарения (обещания дарения) в случае, если:

после заключения договора имущественное или семейное поло­жение либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному сни­жению уровня его жизни;

одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно при­чинил дарителю телесные повреждения.

Отмена дарения может происходить после исполнения договора даре­ния во втором из указанных выше случаев, а также если:

обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для доверителя большую неимущественную ценность (например, письма, дневники, рукописи), создает угрозу ее безвозвратной утраты;

при рассмотрении судом требования заинтересованного лица об отмене дарения установлено, что дарение совершено предпринимате­лем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несосто­ятельности (банкротстве) за счет средств, связанныхс его предпринима­тельской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Кроме того, в договоре дарения может быть специально обусловле­но право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет ода­ряемого (п. 4 ст. 578 ГК).

Одаряемый вправе отказаться от дара в любое время до его пере­дачи. В этом случае договор дарения считается расторгнутым (п. 1 ст. 573 ГК).

Согласно ст. 579 ГК правила об отказе дарителя от исполнения до­говора дарения и об отмене дарения не применяются к обычным по­даркам небольшой стоимости.

Разновидностью дарения является пожертвование. Пожертвованием признаетсядарениевещиилиправавобщеполезныхцелях(п. 1 ст. 582 ГК).

2.3. Договор ренты

Рента — это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от его получателя предпринимательской де­ятельности.

Договор ренты является новым для российского гражданского за­конодательства. Его законодательное закрепление обусловлено пере­ходом к рыночным отношениям.

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выпла­чивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получа­теля ренты (пожизненнаярента) (п. 2 ст. 583 ГК).

Вопрос о том, может ли договор ренты быть консенсуальным, являет­ся спорным. Более правильным представляется мнение, согласно кото­рому договор ренты всегда реальный договор, так как без фактической передачи имущества плательщику ренты не имеет смысла говорить о возникновении рентных отношений. Данный договор относится также квозмезднымиодносторонним договорам.

Сторонами договора ренты выступают получатель ренты (рентный кредитор) иплательщикренты (рентныйдолжник).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты, в том числе в договоре пожизненного содержания с иждивением, могут быть только граждане. Согласно п. 1 ст. 589 ГК получателями постоянной ренты яв­ляются также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты мо­жет не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты, например при установлении пожизненной ренты одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1,2 ст. 596 ГК).

Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении кру­га возможных плательщиков ренты. Соответственно, ими могут быть как граждане, так и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении в собственность предлагаемого имущества и способные выполнить условие о выплате в обмен на него ренты.

Вопрос о предмете договора ренты является спорным, но общепри­знано, что объектом данного договора могут выступать вещи (как дви­жимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги.

Договор рентыподлежитнотариальномуудостоверению,адоговор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежиттакжегосударственнойрегистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату илибесплатно.

Закон уделяет особое внимание защите интересов получателя рен­ты. Рентные платежи могут производиться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждиве­ния, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одеж­де и т.п. (п. 1 ст. 602 ГК). Законом установлены минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальная стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Независимо от фор­мы все рентные платежи должны иметь денежную оценку.

Существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или другого движимого имущества является условие о предоставлении плательщикомрентыобеспеченияисполненияегообяза-тельств (залог, удержание имущества должника, поручительство и др.) либо страховании им в пользу получателя ренты риска ответственнос­ти за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК),

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: