Сделай Сам Свою Работу на 5

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом





Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют основные подходы к оценки: затратный, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход к оценки. Данный подход оценки мы рассмотрим более подробно, так как он является основным при расчете стоимости недвижимости, которая в свою очередь имеет наибольший удельный вес в балансе любого промышленного предприятия.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройки и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.



В данной оценке использовался метод сравнительной единицы. Стоимость методом сравнительной единицы в настоящем отчете определяется как восстановительная стоимость объекта за вычетом фактического износа.

Полная восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта, полностью повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков.

Этапы расчета метода сравнительной единицы следующие:

1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости объекта недвижимости подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого объекта . Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объекта.



2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

3. Определяется полная восстановительная стоимость S1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года:

S1969 =K * C1969 * V,

где K=1 – корректировочный коэффициент;

С1969 – стоимость единицы измерителя по УПВС в ценах 1969 года.

V - строительный объем здания.

4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года :

S1984 = K1984 х S1969 ,

где K1984=1,18х1,07=1,263 - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. N 94;

5. Определение полной восстановительной стоимости S1991 в ценах 1991 г.:

S1984 = K1991 х S1969 ,

где К1991=1,56 х 0,94 = 1,466 - коэффициент перехода от уровня цен 1984 г. к ценам 1991 г., который определяется на основании приложения к письму Госстроя СССР от 06 сентября 1990 г. №14-д и территориальных коэффициентов к индексам .

6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ST оцениваемого объекта на текущую дату оценки

ST =KT х S1984 ,

где KT = 66,80– коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к уровню цен на текущую дату оценки, который определяется по соответствующему информационно-аналитическому сборнику, в т.ч. НДС.

Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили:

- объектные и сводные сметы на строительство зданий и сооружений;

- сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов :



Пересчет в уровень фактических цен на 01.01.91г. был произведен с помощью системы индексов цен о конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ, принимаемых согласно Постановления Госстроя СССР N 69 от 11.05.83 “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. Методические указания по упрощенному порядку пересчета остатков сметной стоимости строительства с цен 1984 года на 1991 год” Утверждено Госстроем СССР от 6 февраля 1990 года N 3-Д.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84г. и 01.01.91г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел./день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.

7. Расчёт прибыли предпринимателя ПП

 
 

 


где,

n – период строительства (лет);

уа – годовая норма отдачи на капитал;

Со – доля авансового платежа от общей суммы платежа

Расчёт прибыли предпринимателя

8. Оценка износов. В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов: физический, функциональный и внешний.

Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздействия на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент физического износа здания рассчитывается по формуле:

Фи = q1 u1 + q2 u2 + …+ qn un ,

где qi - удельный вес i – го конструктивного элемента;

ui - износ i – го конструктивного элемента в %;

n - число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта.

и- сумма фактического физического износа (в %) - определяется по ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа зданий. Износ по группам зданий и сооружений определялся с помощью выборочного технического обследования.

9. Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого объекта на дату оценки: От = SТ х (100 – Фи/100) х (100-ФНи/100) х (100-ВНи/100).

Расчет стоимости

№ п/п Наименование Объекта Объём ( м3) Стоимость един. изм. по УПВС (руб.)   Индекс перехода к ценам 2011 г. с НДС + прибыль предпринимателя ПВС в ценах 2011 г., руб Фактический физический износ, % Остаточная стоимость, руб.
1. Механические мастерские 11,9 137,71 1 510 271

 

Определение фактического физического износа, %

Компрессорные.

Конструктивные элементы здания Удельный вес конструктивного элемента % Процент износа конструктивного элемента Удельный вес износа Конструктивного Элемента %
Фундаменты 2,4
Стены и перегородки
Перекрытия 3,2
Крыша 1,4
Проёмы 1,6
Полы 1,8
Отделочные работы 0,6
Внутренние санитарно технические и 2,6
Прочие работы 0,4
  Итого   20,00

Сборник УПВС расценка за 1 км.куб в зависимости от гр. капитальности (см. Приложения);

Примечания:

1) При определении процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 53-86 (р), .

 

Функциональный износ

Функциональный износ (ФНи) – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечивать полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Недостатки, вызывающие неисправимый функциональный износ, включают:

· позиции, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть

· позиции, включенные в стоимость нового строительства, но которых не должно быть

На момент оценки объекты оценки имеют функциональный износ, вызванный неудовлетворительным месторасположением, неудовлетворительной планировкой внутренних помещений (не отвечающих современным требованиям).

Величины функционального износа для объектов оценки рассчитаны согласно следующей таблицы

(http://www.moshouse.ru/likbez/habitation_aging.php)

Характеристика планировки, основных конструктивных элементов и внутреннего благоустройства зданий и сооружений Функциональный износ. %
Планировка регулярная удобная; здание оснащено всеми видами благоустройства по норме (возможно при этом отсутствие горячего водоснабжения, и теле­фонной связи); перекрытия и перегородки несгораемые; температурно-влажностный режим в пределах нормы, звукоизоляция До 15
То же. но перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично или ж/б, имеющие трещины; отсутствуют некоторые виды благоустройства 16-25
Планировка в основном регулярная, но недостаточно удобная; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горя­чее водоснабжение, холодное водоснабжение, канализация, телефонная связь и др.); перекрытия деревянные частично или полностью или ж/б, имеющие трещины и оголение арматуры 25-35
Планировка нерегулярная, неудобная; частичное несо­впадение по вертикали, отсутствуют перечисленные ранее виды благоустройства; пере­крытия и перегородки полностью деревянные или ж/б, имеющие трещины и оголение арматуры 35-45
Хаотическая планировка, не совпадающая по вертикали; неблагоустроенные для удобной эксплуатации помещения; пе­рекрытия и перегородки деревянные или ж/б, имеющие трещины и оголение арматуры Более 45

 

Учитывая, что технические характеристики объектов оценки претерпели видимые ухудшения функциональный износ составит:

Наименование объекта Функциональный износ, % Стоимость с учетом фактического физического износа Остаточная стоимость, руб.
Компрессорные   1 510 271 1 419 655

Внешний износ

 

Внешнее устаревание может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями.

Внешний износ (ВНи) вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий – финансовых, экономических, транспортной доступности, условиями рынка, экологической ситуацией, законодательной базой.

На момент оценки, внешний износ объектов оценки, на наш взгляд, составляет:

Наименование объекта Внешний износ, % Стоимость с учетом фактического физического износа и функционального износа Остаточная стоимость, руб.
Компрессорные   1 419 655 1 344 476

8. Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки: От = SТ х (100 – Фи/100) х (100-ФНи/100) х (100-ВНи/100).

Все перечисленные показатели рассчитываются в программе.

 

№ п/п Наименование объекта Стоимость, определенная затратным подходом, руб., в т.ч. НДС
1. 2 Механические мастерские 1 334 476

 

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.