Определение величины и временной структуры доходов и расходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 91011 Следующая

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной цене.

За источником дохода нами была принята сдача в аренду единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Учитывая невозможность 100%-ной сдачи в аренду всех площадей, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей.

Оценщиком был проведен анализ рынка сдаваемых в аренду аналогичных площадей по г. Йошкар-Ола, которые бы могли быть сопоставимы с оцениваемыми площадями с учетом их местоположения.

Данный анализ включал в себя выборку объявлений из газетных источников (газета «Из рук в руки», "Семь дней" и др. выпуски) и агентств недвижимости. Средняя цена аренды 1м² сопоставимых объектов составила 100-550 руб./кв.м. в месяц.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов. Операционные расходы могут быть подразделены на постоянные и переменные.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загрузки объекта – налоги, страховые взносы (платежи по страхованию имущества), а также арендная плата за пользование участком по договору. Налог на имущество составляет 2,2% от стоимости оцениваемой недвижимости, определённой по затратному подходу, страховые взносы – 0,15% от стоимости оцениваемой недвижимости, арендная плата за пользование участком по договору составляет 0,7057 руб./кв.м.

К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности. Для каждого объекта недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов. Переменные расходы (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение, ФОТ и др.)

Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющая компания. По нашему объекту оценки принимаем как 5% от ДВД.

Эффективный возраст улучшений (ЭВ) основан на оценке внешнего вида улучшений, учета состояния и степени изношенности, планировки, экономических факторов, влияющих на стоимость улучшений. При нормальной эксплуатации здания эффективный возраст может совпадать с фактическим (ФВ). Поэтому эффективный возраст можно определить по следующей формуле:

ЭВ = ФВ = 2011 – ГП,

где 2011 – год, в котором производится оценка объекта,

ГП – год постройки здания или сооружения (по тех. паспорту).

Срок экономической жизни улучшений – период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, то есть используется для извлечения прибыли. Здание способно приносить доход только в условиях возможности эксплуатации здания. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости., то есть при износе здания или сооружения более 70 % дальнейшая эксплуатация здания не возможна и экономически не целесообразна, значит срок экономической жизни для зданий 1 группы капитальности с нормативным сроком службы 150 лет (http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/4.ru.txt) составит 0,7*150 = 90 лет.

	Компрессорные.
Расчёт объекта по методу остатка
№п./п.	Наименование шагов расчёта		Примечание
	Ставка арендной платы за объект в целом (единого объекта недвижимости ) для аналогичных сооружений в том же районе города составляет за 1 м², рублей (в т.ч. НДС), руб		Анализ рынка недвижимости
	Общая площадь объекта составляет м²	259,2	Согласно техпаспорта БТИ (Приложение к отчету)
	Оставшийся срок экономической жизни улучшений, лет		См. табл. "Расчет коэффициента капитализации для объекта "
	Ставка дисконтирования, %	12,56	Из табл."Расчет коэффициента капитализации для объекта "
	Потенциальный валовый доход от единого объекта недвижимости (ПВД) , руб	1 244 160	п.1п.212 месяцев
	Предполагаемые потери от недозагрузки, прогнозируемые потери от неуплаты, руб	124 416	Экспертно, 10 % от п.п.5 (ПВД)
	Действительный валовый доход (ДВД), руб.	1 119 744	п.п.5 - п.п.6
	Операционные потери и прочие расходы по объекту составляют.		Из табл. "Расчет операционных расходов"
	Налог на прибыль 20%, руб		(п.7-п.8)*20%
	Чистый операционные доход (ЧОД) от единого объекта недвижимости за год , руб.		п.п.7-п.п.8- п.п.9
	Коэффициент капитализации	13,89	Из табл."Расчет коэффициента капитализации для объекта "
	Стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.(руб.)		См. таблицу "Расчет ПВС" стр.42
	Доход, приходящийся на здание (рублей)		п.12*п.11/100
	Доход от участка (рублей)		п.10-п.13
	Стоимость права собственности		п.14/(п.4/100)
	Расчет операционных расходов
	Показатель	Значение	Порядок расчета
	Налог на имущество, руб		2,2% от ПВС объекта
	ПВС объекта в т.ч. НДС, руб		См. таблицу "Расчет ПВС"
	Расходы на страхование, руб		0,15% от ПВС объекта
	Переменные расходы, руб		30% от действительного валового дохода
	Расходы на управление, руб		5% от действительного валового дохода
	Арендная плта за пользование участком по договору		6,072 руб./кв.м. * общую площадь объекта
	ИТОГО:
	Расчет прибыли предпринимателя
	Срок строительства п, лет
	Авансовый платёж С₀,%	50,00%
	Безрисковая ставка, %	9,0%	Раздел 12 «Доходный подход»
	Оставшийся срок экономической жизни (лет)		См. табл. "Расчет коэффициента капитализации для объекта "
	Срок экспозиции (мес.)		Экспертно
	Риск вложения в недвижимость, %	2,00	Экспертно
	Ставка возврата капитала, %	1,33%	См. табл. "Расчет коэффициента капитализации для объекта "
	Ставка ликвидности, %	2,49%	См. табл. "Расчет коэффициента капитализации для объекта "
	Коэффициент капитализации или норма отдачи на капитал,%	13,89%	См. табл. "Расчет коэффициента капитализации для объекта "
	Прибыль предпринимателя	11,7%
	Расчет коэффициента капитализации для объекта
	Показатель	Значение	Порядок расчета
	Безрисковая ставка, %		Раздел 12 «Доходный подход»
	Инфляция, %	11,9
	Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию, %	10,07	п.1*(1+п.2/100)
	Вероятный срок экспонирования объекта на рынке, мес.		Экспертно
	Поправка на неликвидность, %	2,49	п.3/12*п.4
	Ставка дисконтирования – ставка капитализации для земли,%	12,56	п.3+п.5
	Общий срок экономичесой жизни улучшений, лет		Исходя из констр. исполнения объекта
	Эффективный возраст улучшений, лет		См.табл."Общая характеристика объектов оценки" стр.5
	Оставшийся срок экономической жизни улучшений, лет		п.7-п.8
	Ставка возврата капитала, %	1,33	Определяется по методу Ринга НВК=100/ЭЖ*100%
	Общая ставка капитализации для улучшений (здания), %	13,89	п.6+п.10
	Коэффициент капитализации для объекта	0,1389	п.11/100

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка под отдельно стоящим типичным объектом недвижимости, по доходному подходу округленно составляет

Наименование объекта	Площадь застроенная, кв.м.(Sзаст)	Стоимость 1 кв.м., руб.	Стоимость ЗУ под строением, руб. (С под зд)
Компрессорные	259,2		1 126 742

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Для выбора конечной величины рыночной стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных значений, использован подход средневзвешенного значения, в соответствии, с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

На 2009 года в РМЭ информация о рыночной стоимости земельных участков отсутствует. По результатам проведённого анализа можно сделать вывод, что рынок вакантных земельных участков в РМЭ практически отсутствует, что не позволяет нам провести оценку с применением сравнительного подхода.

Расчет рыночной стоимости затратным подходом - по условиям инвестиционных контрактов не производился. Т.к. в нашем случае нет никакой информации о каком-либо строительстве или инвестиционных контрактах на данных территориях. Таким образом, стоимость по затратному подходу не определяется.

Расчет рыночной стоимости производился доходным подходом по методу остатка (техника остатка дохода для земли).

Подход	Вес подхода	Рыночная стоимость по подходу, руб.	Средневзвешенная рыночная стоимость руб.	Итоговая рыночная стоимость , руб.	Рыночная стоимость за 1м² руб.
Затратный	0,00	-	-
Сравнительный	0,00	-	-
Доходный	1,00
ИТОГО:	1,00

Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 91011 Следующая

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: