Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в прил. 4 и 5, а также в табл. 3.6.

Таблица 3.6 - Данные о продажах коммерческой недвижимости

* Относительно объекта оценки.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме табл. 3.7.

Таблица 3.7 - Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Ц_КХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.7, гр. 1–9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.7 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.4.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов (см., например, [4, c. 45–54]).

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = || а _ij ||,

где а _ij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х _i) над другой (Х _j).

а _ij = {1,5 если Х_i > Х_j ; 1,0 если Х_i = Х_j ; 0,5 если Х_i < Х_j}.

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках сравнительного подхода. Для этого находится среднее арифметическое между пятью ценами, полученными в процессе согласования.

Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

С_ДП = ЧОД / К_КАП, (3)

где С_ДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

К_КАП – коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.8.

Таблица 3.8 - Отчет о доходах и расходах

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе).

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.9.

Таблица 3.9 - Расчет коэффициента капитализации

* Значение определяется студентом самостоятельно в заданном интервале в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, соответствующие объяснения приводятся в работе.

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода. Для этого используется формула (3).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: