Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания к курсовой работе

по дисциплине

«Оценка земли и недвижимости в городе»

Рекомендовано к изданию Редакционно-издательским советом

Федерального государственного бюджетного образовательного

учреждения высшего профессионального образования

«Оренбургский государственный университет»

Оренбург

ИПК ОГУ

УДК 624.04 (07)

ББК 38.113я7

П60

Рецензент - доцент, кандидат технических наук, Б.М. Легких

Карабельникова Т.Г.

П60 Определение стоимости объекта недвижимости: методические указания к курсовой работе по дисциплине «Оценка земли и недвижимости в городе»/ Т.Г. Карабельникова, А.Ж. Калиев; Оренбургский гос. ун-т. – Оренбург : ОГУ, 2011. – 27 с.

Основное содержание; рациональная организация процесса выполнения курсовой работы; последовательность ввода данных, для обеспечения корректного расчета.

Методические указания к курсовой работе предназначены для студентов всех форм обучения обучающихся в высшем учебном заведении по специальности 120700 «Городской кадастр».

УДК 624.04 (07)

ББК 38.113я7

© Т.Г. Карабельникова.,

А.Ж. Калиев, 2011

© ОГУ, 2011

Содержание

Введение

Методические указания составлены для выполнения курсовой работы при изучении дисциплины «Экономика недвижимости».

Настоящая курсовая работа предусмотрена учебными планами подготовки студентов по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)» всех форм обучения.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Курсовая работа должна выполняться в соответствии с рекомендациями, изложенными в настоящих методических указаниях, с использованием содержащихся в составе задания исходных данных.

Состав и порядок выполнения работы

Курсовая работа состоит из введения, четырех разделов, заключения и списка литературы.

Примерная трудоемкость выполнения курсовой работы по отдельным разделам приведена в табл. 2.1.

Работа выполняется в виде пояснительной записки в соответствии с требованиями стандарта НГАСУ по оформлению курсовых проектов [8].

В курсовой работе необходимо раскрыть используемый понятийный аппарат. Таблицы и рисунки, содержащиеся в работе, должны иметь соответствующие ссылки и расшифровки условных обозначений. После занесения результатов проведенных расчетов в таблицы, необходимо представить примеры выполнения соответствующих вычислений.

Таблица 2.1 - Примерная трудоемкость выполнения разделов курсовой работы

В конце каждого раздела работы необходимо сформулировать основные выводы, отражающие мнение студента относительно полученных результатов.

В методических указаниях к курсовой работе приняты следующие условные обозначения:

цен. – объект расположен в центре города;

с/о – объект расположен в районе средней отдаленности;

отд. – объект расположен в отдаленном районе;

гл. – объект находится на главной улице города;

втр. – объект находится на второстепенной улице города;

А1…А9 – аналогичные объекты недвижимости 1, 2, …, 9, проданные на рынке;

низк. – низкая несущая способность грунтов;

сред. – средняя несущая способность грунтов;

выс. – высокая несущая способность грунтов.

Содержание основных разделов курсовой работы и методические указания по их выполнению

Общая часть

Во введении к курсовой работе следует дать определение недвижимости и рынка недвижимости, показать актуальность оценочной деятельности и ее нормативное обеспечение, назначение и использование результатов оценки. Привести цель и задачи курсовой работы. Описать предмет, объект исследования и краткое содержание по отдельным разделам.

Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1) идентифицируется и описывается объект оценки;

2) устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;

3) указывается дата оценки;

4) описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);

5) определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;

6) отражаются другие условия проведения оценки.

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Основная информация об оцениваемом объекте приведена по вариантам в прил. 1 и 2, часть информации необходимо будет добавить после выполнения соответствующих разделов работы.

В данном разделе необходимо поставить задачу для определения стоимости объекта в соответствии с обозначенными выше позициями, а именно:

1) идентификация объекта оценки должна включать следующие сведения: функциональное назначение здания (определяется после анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости), район местоположения и адрес (последний устанавливается абстрактно).

Описывается здание: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, наличие оборудования, состояние (определяется после оценки физического износа).

Описывается земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов. Для определения площади земли необходимо схематично изобразить оцениваемое здание и добавить с каждой свободной стороны от 3 до 10 м, чтобы в итоге застроенная зданием площадь составляла от 20 до 40 % площади участка. Рисунок с принятыми условными обозначениями приводится в пояснительной записке курсовой работы;

2) оцениваемый объект находится в собственности. Здесь необходимо указать собственника, его адрес и правоустанавливающий документ, на основании которого собственник имеет право на объект (план приватизации, договор купли-продажи, соглашение о передаче в уставный капитал и т.д.). По желанию студента собственником может быть одно или несколько (указываются доли собственности для каждого) физических или юридических лиц;

3) дата оценки (число, месяц, год) может быть установлена по дате выполнения курсовой работы;

4) цель оценки описывается в соответствии с заданием;

5) в соответствии с определенной в предыдущем пункте целью оценки устанавливается вид стоимости и приводится его определение. При описании, если таковое имеет место, необходимо указать и объяснить конкретные проценты.

При описании вида стоимости необходимо учесть:

- залоговая стоимость составляет 30–70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта;

- размер доли имущества и соответствующая величина ее стоимости зависят от совладельцев недвижимости. Устанавливаются произвольно;

- при продаже в ограниченный период времени рыночная стоимость снижается на 10–20 % в зависимости от ликвидности объекта;

6) различные другие условия в настоящей курсовой работе не рассматриваются.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1) законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2) физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;

3) экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 3.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

4) максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Таблица 2.1 - Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

В подтверждение выбранного варианта использования в данном разделе также необходимо подробно описать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.). Для этого студентом самостоятельно выбирается конкретное местоположение объекта в соответствующем варианту районе.

В заключение раздела делается вывод о функциональном назначении оцениваемого объекта.

2.4. Определение стоимости здания различными подходами

К оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: