Аренда, концессия и другие сделки с муниципальным имуществом

Собственник может любым законным способом распорядиться своим имуществом или любой ее частью. Органы местного самоуправления, действующие от имени собственника – муниципального образования осуществляют распоряжение муниципальным имуществом в соответствии с муниципальными правовыми актами, устанавливающими порядок такого распоряжения.

Помимо отчуждения объектов собственности существенное значение для оптимизации использования муниципального имущества имеют сделки с имуществом, не приводящие к прекращению права собственности, в частности, передача имущества в аренду, концессию, безвозмездное пользование (ссуда), доверительное управление.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендодатель преследует цель получения дохода из передачи имущества во временное пользование. Как минимум такой доход должен возмещать амортизационную стоимость имущества. Однако органы местного самоуправления в соответствии с законодательством об оценочной деятельности обязаны устанавливать арендную плату на основании заключения независимого оценщика.

Законодательство не устанавливает ограничений на передачу объектов муниципальной собственности и в безвозмездное пользование.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вещь предоставляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

В соответствии со ст. 693 ГК РФ при передаче вещи в безвозмездное пользование ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи. Поэтому при передаче муниципальных объектов в безвозмездное пользование органы местного самоуправления должны проинформировать пользователя о состоянии передаваемого объекта и указать это в договоре, либо в акте о передачи имущества.

Договоры ссуды и аренды отличает не только возмездность договора аренды, но и условия использования вещи. Арендатор и ссудополучатель обязаны поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При передаче же вещи в безвозмездное пользование капитальный ремонт обязан производить не ссудодатель, а ссудополучатель.

Передача муниципального имущества различным организациям для использования на условиях договора аренды являлась одним из важнейших видов хозяйственной деятельности муниципалитетов – источником пополнения местного бюджета и, в меньшей мере, инструментом экономического развития территории. Однако изменение подходов к использованию публичной собственности в рыночных отношениях, законодательные ограничения на состав муниципальной собственности требуют от органов местного самоуправления пересмотра подходов к передаче имущества в аренду.

Во-первых, имущество, передаваемое в аренду, должно соответствовать целевому назначению муниципальной собственности, т.е. обеспечивать решение вопросов местного значения, в том числе путем использования частными хозяйствующими субъектами для оказания на его базе муниципальных услуг.

Во-вторых, имущество, сохраняемое в муниципальной собственности и сдаваемое в аренду, не должно создавать искажений рынка. Издержки арендатора на аренду имущества должны быть не ниже издержек частного собственника на создание и содержание частной собственности на средства производства аналогичных благ. Передача имущества в аренду не должна ограничивать конкуренцию на рынке производства товаров, работ, услуг. Именно поэтому наиболее целесообразно передавать имущество в аренду по конкурсу.

В-третьих, использование имущества для сдачи в аренду должно обеспечивать решение социальных задач муниципального образования и соответствовать стратегии муниципального образования. Поддержка предпринимательства путем предоставления в аренду основных средств должна обеспечивать развитие предпринимательства и заполнение ниш на рынке товаров, работ, услуг, необходимых для населения муниципального образования и соответствующих вопросам местного значения.

В-четвертых, сохранение имущества в муниципальной собственности для сдачи его в аренду должно быть осуществлено на основании анализа издержек и рисков по данному имуществу. Требуется учитывать все, включая долгосрочные, затраты на содержание имущества и сопоставлять их в долгосрочной перспективе с полученным доходом от использования имущества. При этом необходимо проводить экономический анализ доходности при различных способах использования имущества, а не только при сдаче имущества в аренду.

Аренда муниципального имущества должна стать инструментом обеспечения расширения ассортимента и объема предоставляемых населению услуг и поддержки предпринимательства. Получение же прибыли от сдачи имущества в аренду не может быть целью использования муниципального имущества.

Для решения социальных задач более важным представляется передача имущества по договору безвозмездного пользования. На этом основании имущество может передаваться общественным объединениям, органам территориального общественного самоуправления, некоммерческим организациям, чей предмет деятельности связан с решаемыми органами местного самоуправления задачами.

Аренда, как отмечено, предусматривает оплату использования имущества арендатором. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Органы местного самоуправления обязаны производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение органами местного самоуправления обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или включить ее в арендную плату;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду или переданное в безвозмездное пользование имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды или ссуды.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить органы местного самоуправления о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если органы местного самоуправления отказали арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с арендатором заключили договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны органов местного самоуправления, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть органам местного самоуправления имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае несвоевременного возврата арендованного имущества договором предусмотрена выплата неустойки. Убытки могут быть взысканы в полном размере сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия органов местного самоуправления улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия органов местного самоуправления, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются муниципальной собственностью.

Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Органы местного самоуправления, выступающие ссудодателем, вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:

использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

существенно ухудшает состояние вещи;

без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

если при заключении договора орган местного самоуправления – ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Концессия (лат. concessio – «разрешение», «уступка») – официальное разрешение на заранее оговоренных условиях какой-либо предпринимательской деятельности, обычно предполагающей использование государственной или муниципальной собственности (строительство и эксплуатация заводов, железных дорог, рудников и т. п.), а равным образом само предприятие, организованное после такого разрешения.

Концессионное соглашение не должно смешиваться с предусмотренным главой 54 Гражданского кодекса РФ договором коммерческой концессии. Этот договор предусматривает передачу правообладателем пользователю за плату исключительных прав, в том числе на использование товарного знака (легализует институт франчайзинга). В отличие от этого концессионный договор в отношении публичной собственности предусматривает передачу вещи, а не исключительного права.

Законодательство о концессионных соглашениях имеет исключительно важное значение для эффективного управления публичной собственностью без передачи ее в частную собственность, т.е. «обеспечивает корректировку программы приватизации, разработку природных ресурсов, проведение реальной реформы коммунально-бытового хозяйства, обеспечивает правовую основу для процедуры банкротств и последующего заключения контрактов с временными управляющими, проводящими санацию предприятий, и т.п.».

Передача муниципального имущества в концессию регламентируется Федеральным законом от 21 июля 2005 г. «О концессионных соглашениях».

По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

Концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон концессионного соглашения применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении, если иное не вытекает из указанного Федерального закона или существа концессионного соглашения.

Продукция и доходы, полученные концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, являются собственностью концессионера, если концессионным соглашением не установлено иное.

Объектом концессионного соглашения является недвижимое имущество из числа ниженазванного:

1) автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, в том числе мосты, путепроводы, тоннели, стоянки автотранспортных средств, пункты пропуска автотранспортных средств, пункты взимания платы с владельцев автотранспортных средств;

2) объекты железнодорожного транспорта;

3) объекты трубопроводного транспорта;

4) морские и речные порты, в том числе искусственные земельные участки, предназначенные для создания и (или) реконструкции гидротехнических сооружений портов, гидротехнические сооружения портов, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;

5) морские и речные суда, суда смешанного (река - море) плавания, а также суда, осуществляющие ледокольную проводку, гидрографическую, научно-исследовательскую деятельность, паромные переправы, плавучие и сухие доки;

6) аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;

7) объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;

8) гидротехнические сооружения;

9) объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;

10) системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий, а также объекты социально-бытового назначения;

11) метрополитен и другой транспорт общего пользования;

12) объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения;

13) объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения.

Объект концессионного соглашения, подлежащий реконструкции, должен находиться в собственности концедента на момент заключения концессионного соглашения. Указанный объект на момент его передачи концедентом концессионеру должен быть свободным от прав третьих лиц. Исключение – системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий, а также объекты социально-бытового назначения; – на момент заключения концессионного соглашения может принадлежать муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Концессионным соглашением устанавливается плата, вносимая концессионером концеденту в период использования (эксплуатации) объекта концессионного соглашения (далее – концессионная плата). Внесение концессионной платы может предусматриваться как в течение всего срока использования (эксплуатации) объекта концессионного соглашения, так и в течение отдельных периодов такого использования (эксплуатации). Размер концессионной платы, форма, порядок и сроки ее внесения устанавливаются концессионным соглашением в соответствии с решением о заключении концессионного соглашения.

Концессионная плата может быть установлена в форме:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно в бюджет соответствующего уровня;

установленной доли продукции или доходов, полученных концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением;

передачи концеденту в собственность имущества, находящегося в собственности концессионера.

Концессионным соглашением может предусматриваться сочетание этих форм.

По экономической теории публичная власть – менее эффективный собственник в сравнении с бизнесом. Но «есть сегменты экономики, которые являются стратегическими, социально-значимыми, и, следовательно, публичная власть не может их полностью передать частному сектору без существенных негативных последствий для безопасности и социально-политической стабильности. Как правило, это неконкурентные, монопольные сегменты. Например, даже с точки зрения эффективности частного сектора неразумно строить несколько параллельных сетей, чтобы они между собой конкурировали, поскольку экономический эффект от этого в категориях "затраты-доходы" будет отрицательный». Публичная власть не может передать частному сектору полные права собственности на такого рода монопольные, сетевые объекты, поскольку Конституцией РФ предусмотрена свобода экономической деятельности, т.е. в любой момент частный собственник имущества может отказаться от ведения на его базе экономической деятельности. Поэтому публичная власть сохраняет за собой объекты собственности, но предоставляет право их использования для производства работ, товаров, услуг и инвестирования в данные объекты.

Концессия представляет собой один из возможных способов управления объектами муниципальной собственности, предназначенных для оказания коммунальных услуг населению. Поскольку муниципальное образование является ответственным за решение вопросов местного значения, в число которых входит и предоставление коммунальных услуг, то он может осуществлять управление муниципальным имуществом (объектами коммунальной инфраструктуры) путем создания муниципальных предприятий либо путем привлечения к управлению данными объектами компаний-концессионеров (частного бизнеса).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: