Претензионный порядок урегулирования спора по недостаткам объектанедвижимости

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками полученного объекта недвижимости

<…>

«Сделка по купле-продаже прошла: государственная регистрация произведена, объект недвижимости передан покупателю. Как быть, если переданное имущество не соответствует качествам, необходимым для эксплуатации недвижимости? Сложность в том, что именно покупатель должен доказывать наличие недостатков объекта недвижимости, проводить экспертизы за свой счет. При этом необходимо соблюсти сроки, установленные для предъявления претензий, и детально обосновать, в чем именно качество объекта недвижимости не соответствует требованиям закона или договора.

Требования, которые можно предъявить к продавцу недвижимости

Как в момент передачи имущества, так и уже после передачи в процессе эксплуатации покупатель может выявить в полученном имуществе недостатки. В таком случае покупатель вправе потребовать от продавца:

соразмерно уменьшить покупную цену;
безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок;
возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара.

Покупатель может выбрать любой из этих способов защиты нарушенного права. Такое требование можно предъявить во внесудебном порядке (в виде претензии) или же предъявить иск в суд. В зависимости от того, какое именно требование выбрал покупатель, будет различаться и состав документов, прилагаемых к иску.

Если же нарушение требований к качеству существенное (т. е. устранить недостатки невозможно или слишком долго и дорого), то покупатель получает право отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 2 ст. 475 ГК РФ).*

Обоснование

Это следует из статьи 557 Гражданского кодекса РФ. Она гласит: если продавец передает покупателюнедвижимость, не соответствующую условиям договора о ее качестве, применяются правила статьи 475Гражданского кодекса РФ за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, в случае несущественных недостатков при покупке недвижимости применяются общие правила, установленные для договора купли-продажи, а вот в случае существенных недостатков у покупателя меньше возможностей, чем предусматривают общие правила: можно только отказаться от исполнения договора, но не потребовать замены товара.

Внимание! В случае отказа от договора либо его расторжения покупатель должен будет возвратить приобретенную недвижимость продавцу. Кроме того, покупатель утратит статус собственника.

Это связано с тем, что судебное решение о расторжении договора купли-продажи будет являться основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности покупателя (п. 3, 52, 65 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Покупатель может предъявить продавцу требования, связанные с ненадлежащим качеством, даже если стороны не подписали передаточного акта.

Сроки для предъявления претензии

Важно соблюсти сроки, установленные законом для предъявления претензии по поводу недостатков переданного имущества. Специальные нормы о сроках для обнаружения недостатков и предъявления претензий в отношениинедвижимости отсутствуют, поэтому действуют общие нормы о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ).

Важно разграничить и соблюсти два срока: «срок обнаружения недостатков» (ст. 477 ГК РФ) и «срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи» (ст. 483 ГК РФ).

1. По общему правилу срок обнаружения недостатков переданного недвижимого имущества составляет два года. Закон или договор купли-продажи могут устанавливать более длительный срок. См. примерные формы договоров купли-продажинежилого помещения, нежилого здания, земельного участка, квартиры.

Обоснование

Претензия, связанная с недостатками недвижимого имущества, может быть предъявлена покупателем при условии, что недостатки проданного имущества были обнаружены в пределах двух лет со дня передачинедвижимости по акту приема-передачи либо в пределах другого (даже более длительного) срока, если такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

2. Срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи определяется законом, либо договором, либо применяется разумный срок (ст. 483 ГК РФ). Последствием несоблюдения этого срока будет право продавца отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя. Однако если продавец знал или должен был знать о том, что переданный покупателю объект недвижимости не соответствует условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на несоблюдение этого срока покупателем.

Обоснование

Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи относительнокачества недвижимого имущества. Законом определен срок, в течение которого должно направляться извещение:

в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором;
если такой срок не установлен, то в разумный срок после того, как нарушение должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения имущества.

Совет

При согласовании условий договора купли-продажи покупателю стоит воспользоваться диспозитивной нормой, установленной пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса РФ. Требования, связанные с недостатками недвижимости, могут быть предъявлены покупателем в пределах более длительного срока, чем установлено законом (два года), когда такой срок установлен договором купли-продажи. Иначе говоря, стороны могут установить в договоре более длительный срок, в течение которого покупатель может предъявить требования, связанные с недостатками недвижимости.

Помимо этих сроков, есть еще срок исковой давности, в течение которого покупатель может выбрать один из нескольких вариантов исковых требований в суде. Общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, п.1 ст. 200 ГК РФ). Cрок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, определенных Федеральным законом от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (п. 2 ст. 196 ГК РФ).

Роль акта приема-передачи в возможности предъявления претензии

Тот факт, что покупатель все же принял недвижимость, не соответствующую условиям договора (в т. ч. в случае когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости), не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Иначе говоря, при передаче некачественного имущества продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. Соответственно, покупатель может потребовать возместить убытки (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Успех покупателя (в том, возместит ли он потери, связанные с передачей ему имущества с недостатками) во многом зависит от того, зафиксировали стороны в акте приема-передачи недостатки недвижимого имущества или нет. См. примерные формы передаточных актов по договорам купли-продажи жилого дома, нежилого здания, земельного участка, квартиры.

Пример из практики: суд взыскал с продавца убытки, возникшие у покупателя вследствие восстановления системы теплоснабжения в купленном нежилом здании. Недостатки были выявлены при приемке здания и зафиксированы в передаточном акте

ООО «А.» (покупатель) обратилось в суд с иском к ООО «П.» (продавец) о взыскании 843 546 руб. убытков, возникших вследствие восстановления системы теплоснабжения приобретенного по договору купли-продажи нежилого здания.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что при приемке здания покупатель обнаружил существенные недостатки, связанные с демонтажем системы отопления и нагревательного котла, что отражено в акте приема-передачи недвижимого имущества.

Технический паспорт и сведения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» подтверждают, что отопление нежилого здания (оптово-розничного магазина) осуществляется от собственной котельной. Поскольку использование нежилого здания в качестве магазина без отопления невозможно, истец посчитал, что ответчиком продан товар ненадлежащего качества.

Суд решил, что продавец осуществил ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 15, 393 ГК РФ) по договору купли-продажи вследствие передачи недвижимого имущества с недостатками, которые делают невозможным его использование по назначению. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, качество товара должно соответствовать условиям договора.

В результате суд удовлетворил исковые требования о взыскании 843 546 руб. убытков. Расходы на оплату услуг экспертов в сумме 30 тыс. руб. отнесены на ООО «П.» в порядке статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 марта 2010 г. по делу № А03-6089/2009).

Может ли покупатель предъявить претензии продавцу уже после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, если в акте зафиксировано, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта

Да, может, но суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.

Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. Иногда стороны включают подобный пункт об отсутствии возражений со стороны покупателя в текст самого договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости служит основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя.*

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требований покупателя об уменьшении покупной цены на стоимость ремонтных работ, так как в акте приема-передачи стороны указали, что претензий к техническому состоянию здания не имеется

Индивидуальные предприниматели (покупатели) обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю А. (продавцу) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества на стоимость ремонтных работ по устранению повреждений кровли административно-производственного здания в размере 143 293 руб. и о взыскании 143 293 руб. в пользу истцов в равных долях по 71 646 руб. каждому.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в акте приема-передачи, «подписанном сторонами без возражений, определено, что указанный объект недвижимого имущества сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию не имеется». Суд принял во внимание отсутствие доказательств о наличии скрытых дефектов недвижимого имущества. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. № А74-66/2008-03АП-1294/2008 по делу № А74-66/2008).

Совет

Необходимо крайне внимательно подойти к процессу подписания акта приема-передачи. В ходе подписания передаточного акта покупателю передается имущество, состояние которого фиксируют обе стороны. После подписания акта приема-передачи крайне трудно доказать, что недостатки имущества уже имели место на момент передачи недвижимости. Покупатель рискует тем, что недостатки, которые могут быть выявлены позже, будут ликвидированы уже за его счет.

Если покупатель сомневается в качестве передаваемого объекта, имеет смысл избегать в договоре и передаточном акте формулировок о том, что покупатель произвел осмотр и не имеет претензий к состоянию недвижимости.

Претензионный порядок урегулирования спора по недостаткам объектанедвижимости

Для требований, перечисленных в статье 475 Гражданского кодекса РФ, закон не устанавливает обязательного претензионного порядка. Это значит, что с таким требованием можно обратиться сразу в суд, не направляя претензию продавцу. Однако в самом договоре стороны могут установить обязательный претензионный порядок для предъявления таких требований.

В таком случае в претензии на имя руководителя компании-продавца указывается история правоотношений: когда заключен договор, какое имущество стало предметом договора, когда договор прошел государственную регистрацию. Отдельно указывается, когда согласно передаточному акту было передано имущество и в каком количестве. Далее покупатель указывает, какие выявлены недостатки в ходе приема-передачи недвижимости. Эти недостатки должны быть отражены в акте приема-передачи. Если недостатки (часть недостатков) были обнаружены уже после приемкинедвижимости (скрытые дефекты), это также должно быть указано в претензии.

После такой формальной части претензии (кто покупатель, какой договор, какие недостатки выявлены и т. д.) в заключительной части покупатель указывает самое главное – требования к продавцу. Независимо от того, какие требования предъявляет покупатель (соразмерно уменьшить покупную цену, безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок, возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара), нужно указать, что в случае неисполнения требований он оставляет за собой право обратиться в суд.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: