Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений

Администрация городского округа Самара

Муниципальное бюджетное учреждение

«Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления»

Товарищество собственников жилья. Практические рекомендации по созданию.

Самара 2013

УВАЖАЕМЫЕ САМАРЦЫ!

Важнейшей задачей для государства является построение в нашей стране полноценного гражданского общества, одним из элементов которого является зарождение и развитие различных форм самоуправления граждан. Управлять своим домом, быть настоящим хозяином своего двора — вот к чему стремятся сегодня многие собственники жилья.

Жилищный вопрос является одним из ключевых в современном обществе и прямо определяет уровень и качество жизни людей. Из категории чисто экономической он давно перерос в одну из самых острых проблем социальной сферы.

В нашем городе в домах Товариществ собственников жилья и Жилищно-строительных кооперативов (ТСЖ и ЖСК) проживает свыше 30% населения городского округа Самара. Класс активных собственников сформирован, и теперь осталось научиться пользоваться тем, что Вам принадлежит, наладить систему взаимодействия между собственниками жилых помещений, поставщиками коммунальных услуг и властью.

В предложенном Вашему вниманию пособии сотрудниками отдела по работе с гражданами по выбору способа управления многоквартирными домами Муниципального бюджетного учреждения «Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления» Администрации городского округа Самара представлены рекомендации по созданию Товарищества собственников жилья.

Задача, которую поставили перед собой авторы — вооружить активистов объединений собственников жилья и всех заинтересованных граждан необходимым набором знаний по созданию ТСЖ, постараться сформировать у них комплексный взгляд на процесс управления многоквартирными домами.

С уважением,

Глава городского округа Самара Дмитрий Азаров

Пособие

Товарищество собственников жилья.

Практические рекомендации по созданию

Авторы: Романюк В.Т., Попов В.А., Попова Н.В., Алексеева Е.А., ПоповаЛ.Г.

под редакцией: Часовских В.И.

Компьютерная верстка — Романюк И.В.

В брошюре излагается анализ нормативно-правовой базы, пути и методы реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Даются рекомендации по решению финансово-экономических, законодательных и социальных проблем, организации работы по созданию ТСЖ, защиты экономических интересов и прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

Муниципальное бюджетное учреждение

«Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления»

Администрации городского округа Самара

2013 г.

Содержание

I Cпособы управления многоквартирными домами ……..стр.

Способы управления многоквартирными домами

Каждый гражданин России, согласно Конституции, обладает правом иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Собственники жилых (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом (МКД).

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом. Почему "обязаны"? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу как самого собственника, так и здоровью и имуществу других людей. Следует помнить, что в случае отказа собственников многоквартирного дома избрать способ управления, местные власти обязаны в ходе конкурса найти для объекта управляющую компанию, которая будет его обслуживать по установленному тарифу на содержание и ремонт неприватизированного социального жилья.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Выбор способа управления многоквартирным домом - решение важное. Следует ответственно подходить к этому вопросу, оценив свои возможности и рассчитав свои силы.

Шаг первый

• Выбираем наиболее подходящий способ управления МКД.

Жилищный Кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление (НУ) собственниками помещений в многоквартирном доме;

• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

(ЖК, ЖСК);

• управление управляющей организацией (УО).

непосредственное управление	товарищество собственников жилья	управляющая организация
Ключевые решения по вопросам управления МКД
Общее собрание собственников помещений (ОСС)	Общее собрание членов ТСЖ (ОСЧ), Общее собрание собственников помещений (по вопросам, отнесенным к его компетенции ст. 44 ЖК РФ)	Общее собрание собственников помещений
Осуществление управления МКД
Вариант 1: Совместно все собственники помещений Вариант 2: Управляющий (по договору с собственниками) Вариант 3: Управляющая организация (по договору с собственниками)	Вариант 1: Органы управления ТСЖ: ОСЧ, правление ТСЖ Вариант 2: Управляющий (по договору с правлением ТСЖ) Вариант 3: Управляющая организация (по договору с правлением ТСЖ)	Персонал управляющей организации
Размер платы, порядок платежей на содержание и ремонт общего имущества
Общее собрание собственников помещений	Смету и размер платежей рассчитывает правление ТСЖ, утверждает ОСЧ	Рассчитывает УО, утверждает ОСС.
Цели органа управления МКД
Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
		Получение прибыли
Внесение и использование платежей
Содержание ОИ, коммунальные услуги оплачиваются самостоятельно каждым собственником согласно договорам.	Платежи перечисляются на счёт ТСЖ. Коммунальные услуги оплачиваются согласно счетам поставщиков К/У. Средства на содержание и ремонт ОИ расходуются согласно утвержденной ОСЧ смете. Сэкономленные средства используются согласно решения ОСЧ.	Платежи перечисляются на счёт УО. Коммунальные услуги оплачиваются согласно счетам поставщиков К/У. Средства на содержание и ремонт ОИ расходуются согласно утвержденной смете (в случае проведения ОСС). Сэкономленные средства используются по усмотрению УО.
Заключение договоров и взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями
Самостоятельно каждый собственник	Правление ТСЖ	Управляющая компания

Выбор способа управления зависит от технического состояния дома, от того, сколько квартир в нем, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. Многое зависит и от состава проживающих, наличия в доме профессионально-грамотных и энергичных лидеров, сплоченного, значительного по количеству и работоспособного актива собственников.

Например, если среди собственников нашелся хороший менеджер и к тому же экономист или бухгалтер, имеющий время и желание заняться финансовыми вопросами эксплуатации дома, может оказаться более выгодным нанять его на выполнение функций управляющего, а не нанимать человека со стороны. Если среди собственников подберется целая группа профессионально подготовленных лиц, имеющих желание и возможность заниматься управлением домом, можно создавать ТСЖ для выполнения функций управления в полном объеме самостоятельно. Если в доме нашлись ответственные лица, но они не достаточно профессионально подготовлены, или же есть хорошие специалисты, но не имеющие достаточного времени на управление домом, то также можно создавать ТСЖ, передав по договору часть функций управления сторонней профессиональной управляющей организации или управляющему.

Необходимо знать, что в любом случае, когда собственники не выполняют все функции управления самостоятельно, а передают их другим лицам, свое исходное право на управление общим имуществом они не теряют.

Шаг второй

• Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.

Очевидно, что собственники хотят, чтобы в их доме стало лучше, но боятся, чтобы не получилось "как всегда". Собственникам нужно быть очень бдительными в отношении инициирования и инициаторов собрания, тщательно подходить к подготовке. ТСЖ и создается, в частности, чтобы быть коллективной защитой всех собственников, а не какой то их части.

Общее собрание собственников многоквартирного дома - это особое собрание и не следует его путать с любым собранием жителей дома. Оно отличается от собрания общественности по месту жительства тем, что в нем могут участвовать только собственники конкретного дома или их официальные представители. Жильцы неприватизированных квартир и наниматели участвовать в общих собраниях не могут, но их решениям подчиняться обязаны.

Поэтому закон устанавливает строго определенный порядок организации и проведения таких собраний. Организатор собрания обязан, не позднее чем за десять днейдо даты его проведения, уведомить заказным письмо или под роспись каждого собственника помещения в данном доме, либо (если есть на то решение предыдущего общего собрания) разместить уведомление о проведении собрания в доступном для всех месте.

Совсем необязательно ограничивать повестку дня первого общего собрания собственников только вопросом выбора способа управления многоквартирным домом. Возможно, а иногда и желательно, включить в повестку дня общего собрания, которое будет обсуждать вопрос и принимать решение по выбору способа управления многоквартирным домом, иные, актуальные в данный момент, вопросы касающиеся всех собственников. Дело в том, что как бы ни хотели инициаторы собрания избежать обсуждения наболевшей проблемы, она все равно будет поднята участниками собрания. Поэтому следует заранее к этому подготовиться и внести вопрос в повестку дня. К тому же наличие острых вопросов, затрагивающих интересы многих собственников - это хороший повод и важное условие для стимулирования собственников к участию в собрании, поэтому нужно его максимально использовать.

Ко всем неожиданностям на собрании необходимо готовиться тщательно и заблаговременно, продумывая сценарий его проведения так, чтобы в любом случае решить главный вопрос повестки дня - выбор способа управления, но и не оставить без внимания и другие острые вопросы.

Попытка ухода от этих вопросов (особенно в жесткой форме путем оказания давления на желающих высказаться) может стать причиной внутреннего конфликта между собственниками и привести к срыву подготовки общего собрания и его самого во время проведения. А это крайне нежелательно для будущей совместной работы собственников.

Перечень выносимых на общее собрание вопросов может зависеть от исходной степени организованности.

Наличие определенной степени организованности собственников позволяет инициаторам собрания легче управлять ими, разъясняя первоочередность тех или иных вопросов, выносимых на общее собрание.

В ч.2, ст.46 ЖК РФ говорится о том, что общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку его дня, а также изменять повестку дня. С этим следует согласиться, учитывая, что на общем собрании, как правило, рассматриваются важные и подчас сложные вопросы, которые требуют времени для осмысления, а поспешность в их решении может привести к ошибкам и дополнительным материальным и другим издержкам со стороны собственников. Для обсуждения на собрании различных (непредвиденных) вопросов можно предусмотрительно в повестку дня собрания включить вопрос под названием "Разное". При наличии такого вопроса вряд ли у кого из собственников возникнут серьезные претензии относительно возможности обсуждения на общем собрании других вопросов не в ущерб основным.

Следует помнить, что общее собрания собственников помещений в многоквартирном доме и Общее собрание членов товарищества имеют различную компетенцию, кроме того, в общем собрании членов ТСЖ участвуют именно члены товарищества, те, кто изъявил желание вступить в него, а не все собственники помещений в многоквартирном доме. Принятие Устава ТСЖ, избрание правления товарищества, ревизионной комиссии находится в компетенции общего собрания членов товарищества.

Полномочность такого собрания (наличие кворума) подсчитывается также из количества голосов принадлежащих членам товарищества (ЖК РФ, ст. 146 п. 3). Кворум имеется, если участие в собрании приняли члены ТСЖ, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов всех членов товарищества.

Приведенная ниже схема поможет инициативным собственникам разобраться с порядком организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

III. Создание ТСЖ

Подготовка к собранию включает в себя:

- выявление всех собственников в данном многоквартирном доме;

- опрос мнений жителей - собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;

- определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;

- разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;

- направление сообщений каждому собственнику помещений о проведении общего собрания собственников;

- другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).

Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.

Первой задачей этой группы должно быть проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.

Инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений. Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме могут быть помещения, принадлежащие муниципальному образованию на праве собственности. В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются в орган местного самоуправления.

Кроме того, инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.)

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: