Сделай Сам Свою Работу на 5

Оценка по сравнительному подходу





 

Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем

сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после

осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от

оцениваемого объекта:

Сон = Рк D, где

Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных

объектов аналогов);

D – сумма поправочных корректировок.

Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем

рынке. Источники информации:

a. собственное досье оценщика;

b. internet, электронная база данных;

c. досье брокеров по недвижимости;

d. страховые компании и т.д.

2. Проверка информации о сделках

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два

абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо

скорректировать стоимость объектов.

В результате исследования информации представленной в Интернете на таких



сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие

объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому:

 

Таблица №4

  местополож. коммун. устройства благоустр. внешнее состояние здания площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж цена
объект №1 ВАО, ул. Большая косинская, д. 16 телефон парковка удовлетв 1 152 улучшен. все основные виды 900 000
объект №2 ВАО, ул. Новокосинская телефон парковка отсутствует удовлетв простая все основные виды 60 000
объект №3 ВАО, ул. Новокосинская телефон парковка новое еврорем. все основные виды 732 000
объект №4 ЮВАО, ул. Рязанский просп. телефон парковка отсутствует удовлетв улучшен. все основные виды 394 200
объект №5 ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп. телефон парковка отсутствует удовлетв улучшен. все основные виды 283 500

 

 

Характеристика оцениваемого объекта:

 

Таблица №5



местополож. коммун. устройства благоустр. внешнее состояние здания площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж
ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13 телефон парковка, охрана отсутствуют хорошее евроремонт. все основные виды

 

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,., К8) в процентах:

 

Таблица №6

  местополож. К1 коммун. устройства К2 благоуср. внешнее К3 состояние здания К4 площадь К5 внутр. отделка К6 инж. оборудование К7 этаж К8
объект №1 ВАО, ул. Большая косинская, д. 16 телефон парковка -5 удовлетв +10 1 152 +5 улучшен. +10 все основные виды
объект №2 ВАО, ул. Новокосинская +5 телефон парковка отсутствует удовлетв +10 простая +15 все основные виды
объект №3 ВАО, ул. Новокосинская +5 телефон парковка -5 новое +5 еврорем. все основные виды
объект №4 ЮВАО, ул. Рязанский просп. -15 телефон парковка отсутствует удовлетв +10 +5 улучшен. +10 все основные виды
объект №5 ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп. -15 телефон парковка отсутствует удовлетв +10 улучшен. +10 все основные виды

 

Валовые корректировки для каждого объекта составляют:

 

Таблица №7

  объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5
Валовые корректировки

 

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

, где

Vi, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;



n – количество объектов аналогов.

 

Таблица №8

  объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5
Веса 0,20 0,20 0,22 0,19 0,19

 

Окончательно получаем:

 

Таблица №9

  Цена за объект Цена за 1 кв.м. Чистая корр. Итого за 1 кв.м. Вес Стоимость 1 кв.м. объекта оценки
объект №1 900 000 +20 0,20
объект №2 60 000 +30 0,20
объект №3 732 000 +5 1 260 0,22
объект №4 394 200 +10 0,19
объект №5 283 500 +5 1 103 0,19

 

Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным

подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 30.64 руб.):

975*127*30.64 = 3 793 998 руб.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.