Оценка по сравнительному подходу
Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем
сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после
осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от
оцениваемого объекта:
Сон = Рк D, где
Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных
объектов аналогов);
D – сумма поправочных корректировок.
Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем
рынке. Источники информации:
a. собственное досье оценщика;
b. internet, электронная база данных;
c. досье брокеров по недвижимости;
d. страховые компании и т.д.
2. Проверка информации о сделках
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два
абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо
скорректировать стоимость объектов.
В результате исследования информации представленной в Интернете на таких
сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие
объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому:
Таблица №4
| местополож.
| коммун. устройства
| благоустр. внешнее
| состояние здания
| площадь
| внутр. отделка
| инж. оборудование
| этаж
| цена
| объект №1
| ВАО, ул. Большая косинская, д. 16
| телефон
| парковка
| удовлетв
| 1 152
| улучшен.
| все основные
виды
|
| 900 000
| объект №2
| ВАО, ул. Новокосинская
| телефон
| парковка отсутствует
| удовлетв
|
| простая
| все основные
виды
|
| 60 000
| объект №3
| ВАО, ул. Новокосинская
| телефон
| парковка
| новое
|
| еврорем.
| все основные
виды
|
| 732 000
| объект №4
| ЮВАО, ул. Рязанский просп.
| телефон
| парковка отсутствует
| удовлетв
|
| улучшен.
| все основные
виды
|
| 394 200
| объект №5
| ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп.
| телефон
| парковка отсутствует
| удовлетв
|
| улучшен.
| все основные
виды
|
| 283 500
|
Характеристика оцениваемого объекта:
Таблица №5
местополож.
| коммун. устройства
| благоустр. внешнее
| состояние здания
| площадь
| внутр. отделка
| инж. оборудование
| этаж
| ВАО, ул. Большая Косинская,
д. 13
| телефон
| парковка, охрана отсутствуют
| хорошее
|
| евроремонт.
| все основные виды
|
|
Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,., К8) в процентах:
Таблица №6
| местополож.
| К1
| коммун. устройства
| К2
| благоуср. внешнее
| К3
| состояние здания
| К4
| площадь
| К5
| внутр. отделка
| К6
| инж. оборудование
| К7
| этаж
| К8
| объект №1
| ВАО, ул. Большая косинская, д. 16
|
| телефон
|
| парковка
| -5
| удовлетв
| +10
| 1 152
| +5
| улучшен.
| +10
| все основные виды
|
|
|
| объект №2
| ВАО, ул. Новокосинская
| +5
| телефон
|
| парковка отсутствует
|
| удовлетв
| +10
|
|
| простая
| +15
| все основные виды
|
|
|
| объект №3
| ВАО, ул. Новокосинская
| +5
| телефон
|
| парковка
| -5
| новое
|
|
| +5
| еврорем.
|
| все основные виды
|
|
|
| объект №4
| ЮВАО, ул. Рязанский просп.
| -15
| телефон
|
| парковка отсутствует
|
| удовлетв
| +10
|
| +5
| улучшен.
| +10
| все основные виды
|
|
|
| объект №5
| ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп.
| -15
| телефон
|
| парковка отсутствует
|
| удовлетв
| +10
|
|
| улучшен.
| +10
| все основные виды
|
|
|
|
Валовые корректировки для каждого объекта составляют:
Таблица №7
| объект№1
| объект№2
| объект№3
| объект№4
| объект№5
| Валовые корректировки
|
|
|
|
|
|
На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:
, где
Vi, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;
n – количество объектов аналогов.
Таблица №8
| объект№1
| объект№2
| объект№3
| объект№4
| объект№5
| Веса
| 0,20
| 0,20
| 0,22
| 0,19
| 0,19
|
Окончательно получаем:
Таблица №9
| Цена за объект
| Цена
за 1 кв.м.
| Чистая
корр.
| Итого
за 1 кв.м.
| Вес
| Стоимость
1 кв.м. объекта оценки
| объект №1
| 900 000
|
| +20
|
| 0,20
|
| объект №2
| 60 000
|
| +30
|
| 0,20
| объект №3
| 732 000
|
| +5
| 1 260
| 0,22
| объект №4
| 394 200
|
| +10
|
| 0,19
| объект №5
| 283 500
|
| +5
| 1 103
| 0,19
|
Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным
подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 30.64 руб.):
975*127*30.64 = 3 793 998 руб.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|